Utbyggingsavtaler Lov og regelgrunnlaget

Transkript

1 Utbyggingsavtaler Lov og regelgrunnlaget Knut F Rasmussen Oslo november 2011

2 Hva er tema? Avtaler mellom utbygger og kommunen, ikke vilkår om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan som pålegger private like store, eller større, forpliktelser og eller rettigheter enn pbl. og øvrig regelverk ellers ville tillate. Alle avtaler (KRD 10/647) Vedtak eller privat avtale? 2

3 Utviklingstrekk I en årrekke har avtalene vært et smidig og (forholdsvis) ukontroversielt verktøy ved en rekke store og mindre utbygginger. Også til dels bidrag godt ut over det kommunen kan pålegge Fra slutten av 90-tallet/starten av 2000 økte hyppigheten av større bidrag. Hva bidrag går til og størrelsen på bidraget endret seg. Nå en selvsagt del av utbygging 3

4 Bakteppe Private planforslag pbl annet ledd (og 12-2 annet ledd) Konsekvenser av utbygging - Kommunenes økonomi, særlig presskommuner Stans i utbygging som konsekvens av ikke å bruke utbyggingsavtaler? Hvem betaler? Hvor havner regningen? Grunneier, utbygger eller kjøper eller alle? Demokratisk underskudd ved planvedtak 4

5 5

6 Juridisk utgangspunkt Ved behandling av privat forslag til plan. Kommunen avgjør regulering. Politisk skjønn - berettiget forventning om avklaring av infrastruktur. Ved byggetillatelse: Lovbundet skjønn: kun lovhjemlede forutsetninger (vilkår og avslagsgrunner). Opparbeiding, refusjon mv akseptabelt. Dog: Avtale om oppfyllelsen av rekkefølgekrav Utgangspunktene er de samme selv om avtalene er lovregulert. Reglene begrenser innholdet i avtalene. 6

7 Rekkefølgekrav og avtale Rekkefølgekrav (rfk) kan fastsette at infrastruktur mv. skal være opparbeidet (eller sikret) før annen bygging En avtale i tilknytning til en plan under utarbeiding kan presiseres i rfk. En avtale kan gjelde rfk i vedtatt plan Kan avtale oppfylle rfk, i stedet for ferdig opparbeidet anlegg? Ja, forutsatt at det er sikkerhet for at kravene oppfylles. Kan rfk oppfylles delvis (eks. delbetaling for en andel av infrastruktur)? Nei. Hel oppfyllelse eller dispensasjon fra rfk. 7

8 Lovreglene - Oversikt Fokus. Forutberegnelighet, balanse og fleksibilitet. Avgrensing (64) Forutberegnelighet (64a) Innhold (64b) Sosial infrastruktur forbys i forskrift Saksbehandling (64c) Klage (64d) Forskrifter 17-6 (64e) Dispensasjon 17-7 (64f) 8

9 Kommunestyrevedtak forut for avtale Nødvendig for at avtale skal kunne inngås Må fattes av kommunestyret Må ikke knyttes til noe spesielt vedtak Kan gjerne tas i kommuneplan Pbl 11-9 nr 2 er ikke hjemmel for krav om avtale i plan, kun grunnlag for å innta forutberegnelighetsvedtaket i plan (KRD sak 11/951-2) 9

10 Vedtakets innhold Innhold: - Hvor i kommunen gjelder krav - Utbyggingspolitikk og prioriteringer - Hovedprinsipper for finansiering - Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak 10

11 Tilpasning av 17-2-vedtak til ulike utbyggingssituasjoner 11

12 Innholdet i avtalene Presisering av plan Boligsosiale forhold Besørge eller bekoste tiltak Forskuttering I tillegg kommer alminnelige kontraktspunkter om fremdrift, endringer i forutsetninger, reforhandling, bortfall osv. 12

13 Saksbehandling Saksbehandlingsreglene gjelder også når avtalen gjennomfører rekkefølgekrav Gjelder ikke ved avtale om tiltak etter ny lov 18-1 Kunngjøre forhandlinger Forhandlet avtale legges ut til offentlig ettersyn Ferdig avtale kunngjøres Avtalen er ikke bindende før plan er vedtatt 13

14 Klage / søksmål Avtalene kan ikke påklages Klage over byggetillatelse der avtale skal oppfylle rekkefølgekrav? Klage over dispensasjon fra rekkefølgekrav der avtale inngår i kommunens begrunnelse? Ellers søksmål for de med rettslig interesse. 14

15 Forskrifter og dispensasjon Forskrifter etter 64e? - Saksbehandling der avtalene er en ren erstatning for opparbeiding etter ny lov Avgrensing i virkeområde? Departementet kan dispensere etter 64f - OL, Molde stadion ol. - Hva med vindmølleparker? 15

16 Spørsmål om gyldighet En vurdering etter /parallell med avtalelovens regler om ugyldighet For de fleste avtaler delvis ugyldighet / avkorting Avtalevilkår om bidrag til sosial infrastruktur er vilkåret ugyldig. Men hele avtalen blir ikke nødvendigvis ugyldig. I grenselandet: dersom bidraget aksepteres gjelder kravene i 64b annet ledd Private tiltak utenfor utbyggingsavtale omfattes ikke av forbudet. Andre avtaleformer er lovlige. Hvilke rammer gjelder? => Avtal virkninger av uforutsette forhold og mislighold 16

17 Reglene om offentlige anskaffelser Utbyggingsavtaler kan omfattes av reglene om offentlige anskaffelser, som bygge- og anleggskontrakter Bl.a. et spørsmål om kommunens ytelse - er avtalen gjensidig bebyrdende? La Scala-dommen (EF C- 399/98) opparbeiding i bytte for kommunens frafall av innkreving av lovfestet bidrag var en ytelse Tiltak som kan kreves opparbeidet etter pbl. 67 mv er ikke anskaffelser, selv om de avtales For andre ytelser er situasjonen usikker 17