Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum RØRVIK E-post: SAKSFRAMLEGG

Transkript

1 VIKNA KOMMUNE Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum RØRVIK E-post: Saksnr.: 2013/879-1 Arkiv: L00 SAKSFRAMLEGG Dato: Saksbehandler/Tlf: Dag Roar Opdal / Anton Bævre Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 60/14 Hovedutvalg for Plan og Utvikling /14 Formannskap /14 Kommunestyre Utbyggingsavtaler i Vikna kommune - prinsippvedtak Vedlagte dokumenter: 1 Veileder for utbyggingsavtaler 2 Forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler 3 Eksempel på utbyggingsavtale-utkast 1 Dokumenter ikke vedlagt: - Ingen. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Hovedutvalg for plan og utvikling rår til slikt vedtak av formannskapet: Formannskapet vedtar: Vikna kommune ønsker å vedta krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 17.2 og i samsvar med saksutredningen. Forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker før det fremmes til endelig behandling i kommunestyret. Forslaget er basert på følgende premisser: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 17-2 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Vikna kommune. 2. Utbyggingsavtaler kan benyttes i hele kommunen.

2 3. Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 10 boenheter eller flere. 4. Utbyggingsavtale skal normalt benyttes ved utbygging av 10 eller flere fritidsboliger/-enheter som skal benyttes til fritids- eller næringsformål. 5. Utbyggingsavtale skal normalt brukes når det utvikles næringsområder større enn 5 dekar, bygges næringsbygg større enn 500 m 2 T-BRA eller anlegg/prosjekter uansett formål på mer enn 10 millioner kroner. 6. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/ boligene/tomtene til markedspris. 7. Utbyggingsavtaler kan inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. 8. Kommunalteknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever. Oppdatert informasjon om dette skal være tilgjengelig på kommunens hjemmesider. 9. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg hele eller deler av kostnadene for øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, gang- og sykkelvei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.). 10. Alle utbyggingsavtaler vedtas endelig av kommunestyret. Saksprotokoll i Hovedutvalg for Plan og Utvikling Behandling: Ingen andre forslag til vedtak. Votering Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg for plan og utvikling rår til slikt vedtak av formannskapet: Formannskapet vedtar: Vikna kommune ønsker å vedta krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 17.2 og i samsvar med saksutredningen. Forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker før det fremmes til endelig behandling i kommunestyret. Forslaget er basert på følgende premisser: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 17-2 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Vikna kommune. 2. Utbyggingsavtaler kan benyttes i hele kommunen. 3. Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 10 boenheter eller flere. 4. Utbyggingsavtale skal normalt benyttes ved utbygging av 10 eller flere fritidsboliger/-enheter som skal benyttes til fritids- eller næringsformål. 5. Utbyggingsavtale skal normalt brukes når det utvikles næringsområder større enn 5 dekar, bygges næringsbygg større enn 500 m 2 T-BRA eller anlegg/prosjekter uansett formål på mer enn 10 millioner kroner. 2

3 6. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/ boligene/tomtene til markedspris. 7. Utbyggingsavtaler kan inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. 8. Kommunalteknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever. Oppdatert informasjon om dette skal være tilgjengelig på kommunens hjemmesider. 9. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg hele eller deler av kostnadene for øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, gang- og sykkelvei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.). 10. Alle utbyggingsavtaler vedtas endelig av kommunestyret. Saksprotokoll i Formannskap Behandling: Orientering v/ teknisk sjef Anton Bævre og rådgiver Dag Roar Opdal. Ingen andre forslag. Vedtak: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Kommunestyre Behandling: Ingen andre forslag. Votering: Formannskapets forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Kommunestyret vedtar: Vikna kommune ønsker å vedta krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 17.2 og i samsvar med saksutredningen. Forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker før det fremmes til endelig behandling i kommunestyret. Forslaget er basert på følgende premisser: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 17-2 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Vikna kommune. 3

4 2. Utbyggingsavtaler kan benyttes i hele kommunen. 3. Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 10 boenheter eller flere. 4. Utbyggingsavtale skal normalt benyttes ved utbygging av 10 eller flere fritidsboliger/-enheter som skal benyttes til fritids- eller næringsformål. 5. Utbyggingsavtale skal normalt brukes når det utvikles næringsområder større enn 5 dekar, bygges næringsbygg større enn 500 m 2 T-BRA eller anlegg/prosjekter uansett formål på mer enn 10 millioner kroner. 6. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/ boligene/tomtene til markedspris. 7. Utbyggingsavtaler kan inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. 8. Kommunalteknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever. Oppdatert informasjon om dette skal være tilgjengelig på kommunens hjemmesider. 9. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg hele eller deler av kostnadene for øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, gang- og sykkelvei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.). 10. Alle utbyggingsavtaler vedtas endelig av kommunestyret. 4

5 SAKSGRUNNLAG Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) LOV Forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Veileder om bruk av utbyggingsavtaler. SAKSOPPLYSNINGER Utbyggingsavtaler har vært i bruk i norske byer i lang tid, og i seinere tid også blitt vanlig for utbyggingsområder i andre områder av landet og til andre formål, spesielt reiselivsområder. Dette har sammenheng med at både planlegging og utbygging nå oftere skjer i i privat regi. Utbyggingsavtaler brukes for å sikre sammenheng mellom plan og virkelighet, sikre finansiering av infrastruktur og skape kvalitet og forutsigbarhet i utbygginga. Prinsippet er at det inngås en avtale mellom grunneier/utbygger og kommunen som forplikter utbygger til å være med å dekke kostnadene til veg, vann og avløp og andre tiltak som grønn infrastruktur. Stortinget vedtok i april 2005 nye bestemmelser i plan- og bygningsloven om bruk av utbyggingsavtaler. Lovreglene strammer inn reglene for hva avtalene kan gå ut på og sikrer forutsigbarhet for utbyggere, kommune og andre berørte parter. Loven er supplert med forskrifter, der det er nedfelt forbud mot at utbygger gjennom avtale skal gi bidrag til finansiering av sosiale infrastrukturtiltak, som barnehager, skoler, sykehjem eller tilsvarende tjenester. Lovendringen og forskriften trådte i kraft 1. juli For at kommunen skal kunne benytte utbyggingsavtaler etter 1. juli 2006 må det være fattet vedtak i kommunestyret som angir kommunens forutsetninger for inngåelse av utbyggingsavtaler som ledd i gjennomføring av den aktuelle planen/prosjektet. Dette følger av plan- og bygningsloven Hensikten med vedtaket er å øke forutsigbarheten for utbyggere og grunneiere for hvilke forutsetninger som vil stilles til utbygging i de ulike deler av kommunen. Vedtaket vil også være grunnlag for senere forhandlinger mellom kommunen og utbygger/grunneier. Forhandlinger om nye utbyggingsavtaler kan ikke starte før vedtak i henhold til 17-2 er fattet. Gjennom disse reglene i plan- og bygningsloven integreres dette virkemiddelet for gjennomføring av offentlige arealplaner. Bestemmelsene inneholder også saksbehandlingsregler for forhandlinger om utbyggingsavtaler. Reglene knyttet til utbyggingsavtaler er tatt inn i plan- og bygningsloven 17-1 til For kommunen vil utbyggingsavtaler være et virkemiddel for å sikre at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk. Kommunal- og regionaldepartementet har gitt ut en veileder om bruk av utbyggingsavtaler som finnes på departementets hjemmesider på internett og som ligger vedlagt saken: veileder_utbyggingsavtaler_bm2.pdf Avgrensning av begrepet utbyggingsavtale Plan- og bygningsloven 17-1 definerer begrepet utbyggingsavtale på følgende måte: Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Formålet med definisjonen er å omfatte de avtaler der kommunen som plan- og bygningsmyndighet stiller betingelser til utbygger/grunneier om utbygging av et område. 5

6 En avtale der kommunen inngår avtale som eier av en tomt innbefattes ikke uten videre av reglene, selv om overdragelsen og betingelsene kan tenkes å gjelde gjennomføring av plan. Det er først der avtalen direkte gjelder innhold i, eller gjennomføring av, plan at avtalen defineres som en utbyggingsavtale i lovens forstand. Kommunen har ikke konkret omtalt utbyggingsavtaler i overordna kommuneplan, men ved oppstart av privat reguleringsplan stiller kommunen krav om oppstartskonferanse. I oppstartkonferansen varsles utbygger om at det kreves utbyggingsavtale, og at denne først kan underskrives etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. Utbygger er dermed kjent med dette kravet på et tidlig tidspunkt. Når kreves utbyggingsavtale. Kommunen sitt krav om utbyggingsavtale vil gjelde i hele kommunen, i forbindelse med nye reguleringsplaner eller vesentlig endring av reguleringsplan. Ved mindre utbygginger og under spesielle forhold kan det utelates. Utbyggingsavtale skal normalt inngås når det innenfor planområdet skal: - Bygges ut 10 eller flere boenheter til boligformål. - Bygges ut 10 eller flere fritidsboliger/-enheter med fritids- eller næringsformål. - Utvikles næringsområde større enn 5 dekar, for bygg større enn 500 m 2 T-BRA eller anlegg/prosjekter (uansett formål) på mer enn 10 millioner kroner. - Også ved mindre utbygginger kan det etter forholdene være aktuelt å kreve utbyggingsavtale, for eksempel i tilfeller hvor et tiltak vil føre til særlig stor infrastrukturbelastning i forhold til tiltakets størrelse/omfang eller der det på grunn av tiltakets karakter bør stilles krav til utforming, som for eksempel universell utforming. Innholdet i utbyggingsavtaler Grensene for hvilke forpliktelser en utbyggingsavtale kan pålegge utbygger/grunneier finnes i plan- og bygningsloven 17-3, og i tillegg i forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler (vedlagt). Kommunes utbyggingspolitikk og innholdet i vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven legger det viktigste grunnlaget for hva utbyggingsavtaler kan omfatte. Bestemmelsene skal åpne for avtaler som bidrar til å oppfylle kommunes mål for utvikling innenfor planområdet. Samtidig skal utbygger/grunneiers forpliktelser etter avtalen stå i et rimelig og riktig forhold til den belastning tiltaket medfører for omgivelsene. Avtalen skal ikke gå lenger enn å avhjelpe den belastning tiltaket påfører kommunen, eventuelt sett i sammenheng med utviklingen forøvrig. I hovedsak vil utbyggingsavtaler kunne omfatte teknisk og grønn infrastruktur, boligpolitiske tiltak, krav til bygningers utforming og eventuelle andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. De tiltak som kreves bekostet av utbygger/grunneier må ligge innenfor det som er forholdsmessig i forhold til utbyggingens størrelse, og i hvilken grad den helt eller delvis utløser behovet for tiltaket. Type tiltak kan altså være: 1. Teknisk infrastruktur ( jfr. også opparbeidelsesplikt etter 18 i pbl) a. Opparbeidelse av veger og parkeringsplasser. b. Opparbeidelse av vann, avløp el- og telekabler. c. Gang- og sykkelveger. d. Brann- og renovasjonsløsninger. 6

7 2. Grønn infrastruktur a. Tilrettelegging av stier og skiløyper, leikearealer, friområder annen grønn infrastruktur og framtidige avtaler som sikrer drift og vedlikehold. 3. Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming a. Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse. b. Krav til utforming som går lengre enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper, krav til kvalitet, herunder krav til energieffektivitet i henhold til klima- og energiplanen). c. Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris. Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtaket. 4. Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede. a. Spesiell infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbygginga (for eksempel eksterne veganlegg, vann- og avløpsanlegg, belysning, skilting, turveger og trafikksikkerhetstiltak). b. Miljø- og kulturtiltak (for eksempel støyskjermer, handtering av forurensa grunn, kvalitetstiltak i fellesområder, bruk av alternative energikilder). c. Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold av anlegg). d. Utbyggingstakt/utbyggingsrekkefølge. Finansiering: - Hovedprinsipp for finansiering er at den enkelte utbygger må påregne å dekke alle kostnader innenfor planområdet som har direkte sammenheng med egen utbygging. - Utbygger må påregne å skulle delta helt eller delvis i finansiering av eksterne kostnader som har direkte sammenheng med utbygginga (for eksempel utvidelse av kommunal veg, gangog sykkelveg, v/a-anlegg/ledningsnett som er nødvendig eller får merbelastning som følge av utbygginga). - Bidrag fra utbygger til tiltak skal stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne utløser behov for tiltaket i samsvar med bestemmelsene i pbl Prosess: - Ansvaret for å forhandle fram utbyggingsavtaler ligger hos administrasjonen, som på et tidlig tidspunkt skal vurdere om utbyggingsavtale er nødvendig i den enkelte plansak. - Kunngjøring av arbeidet med utbyggingsavtale samordnes med planprosessen. - Krav om utbyggingsavtale skal gjøres kjent for utbygger under oppstartmøtet og utarbeidelse av utbyggingsavtale skal foregå parallelt med planprosessen. - Utbyggingsavtalen skal behandles i kommunestyret, dersom den har vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. - Utbyggingsavtalen og planen skal vedtas som to separate saker og planen skal behandles først slik at ikke kommunestyret binder reguleringsmyndigheten. - Utbyggingsavtalen underskrives av Vikna kommune etter at arealplanen er vedtatt. Plan- og bygningsloven 17-3 fjerde ledd åpner for at utbygger kan påta seg å forskuttere kommunens utgifter for et aktuelt tiltak, forutsatt at tiltaket er nødvendig for gjennomføringen av plan. Utbyggingsavtalen skal regulere gjennomføringen av plan, mens innhold og kvalitet for utbyggingsområdet skal fortsatt fastlegges gjennom plan. 7

8 Forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler Med hjemmel i de nye bestemmelsene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven har departementet fastsatt forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler (vedlagt). Forskriften skal hindre at grunneier/utbygger pålegges å finansiere offentlig eid eller drevet infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem med mer. Bakgrunnen for forbudet er at dette, etter Stortingets syn, er tiltak som skal finansieres over offentlige budsjetter. Forskriftsbestemmelsens andre ledd forbyr også forskuttering av, lån eller andre kredittytelser til sosial infrastruktur. Plan- og avtaleprosessen etter det nye regelverket Det nye regelverket skal sørge for at berørte tredjeparter skal få sine interesser vurdert og vektlagt i avtaleprosessen. For å sikre at avtalen ikke binder opp planvedtak kan ikke avtalen vedtas bindende av kommunen før planen for området er vedtatt, jf femte ledd. Etter plan- og bygningsloven 17-4 første ledd skal kommunen kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Forslag til utbyggingsavtale skal ligge ute til offentlig ettersyn i 30 dager. Når avtalen er inngått skal denne kunngjøres. Utbyggingsavtale kan enten fremforhandles parallelt med planarbeidet, når planforslag har vært ute til høring og offentlig ettersyn eller i forbindelse med byggesak og gjennomføring av rekkefølgekrav i tidligere vedtatt plan. I forbindelse med oppstartmøte i henhold til plan- og bygningsloven 12-8 bør behovet for utbyggingsavtale drøftes. Videre bør innhold og rammer for forhandlingene drøftes, og det bør vurderes om på hvilken måte avtaleprosessen skal legges opp i forhold til planprosessen. Dersom en utbyggingsavtale må endres gjelder de samme saksbehandlingsreglene, jf fjerde ledd. Der partene avtaler justeringer innenfor rammene i den opprinnelige avtalen, er det ikke grunn til å følge saksbehandlingsreglene. Mindre endringer i utbyggingsavtale vil på samme måte som mindre vesentlig endring i reguleringsplan ikke utløse krav om ny prosess etter RÅDMANNENS VURDERING Det stilles i plan- og bygningsloven 17-2 krav om at det legges til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser før vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i kommunen fattes. Forslag til vedtak blir derfor lagt ut til høring på kommunens hjemmesider på internett og lagt ut i papirkopi i servicetorget. Det blir også kunngjort om dette i lokalpressen i hver enkelt sak. Slik rådmannen ser det må utbyggingsavtalene kun omfatte tiltak som fyller et behov som er direkte knyttet til framlagt plan eller som demper en ulempe som skapes for omgivelsene. Rekkefølgekrav en god indikasjon, men alle rekkefølgekrav behøver ikke være nødvendige i en konkret avtalesituasjon. Videre må bidraget fra utbygger stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne helt eller delvis utløser behovet for tiltaket, og kommunens bidrag til gjennomføring av planen. Bakgrunnen for at rådmannen foreslår ordning med utbyggingsavtaler i større utbyggingssaker er at det bidrar til forutsigbarhet for utbygger og samfunnet rundt, samt at det bidrar til å sikre likebehandling. Det foreslås at alle utbyggingsavtaler skal vedtas av kommunestyret. KONKLUSJON/TILRÅDING I samsvar med forslaget til vedtak. 8

9 Rørvik, Roy H. Ottesen rådmann 9