Hvilke tiltak reiser spørsmål om fordeling i forhold til utbyggingsavtaler

Transkript

1 Hvilke tiltak reiser spørsmål om fordeling i forhold til utbyggingsavtaler Tiltak for å gjennomføre grunneiers/utbyggers reguleringsplan 1) Tiltak (vei, vann og avløp, turveier, skiløypetraser mv) som er direkte knyttet til egen reguleringsplan Nødvendig etter 17-3 Fordeling og forholdsmessighet etter 17-3 er en problemstilling 2) Tiltak som omfatter flere utbyggere og grunneiere i samme område 3) Tiltak som helt eller delvis skal dekke offentlige behov der offentlig myndighet har et finansieringsansvar 1

2 Typisk fellestiltak 2

3 Organisering for å fordele kostnader gjennom utbyggingsavtaler - områdemodeller Modeller for finansiering av felles infrastruktur med utbyggingsavtaler innenfor et område med flere grunneiere og utbyggingsprosjekter Utarbeides i tilknytning til områderegulering eller kommunedelplan Krav om detaljregulering for delområder (eller)/og rekkefølgekrav 3

4 Organisering for å fordele kostnader gjennom utbyggingsavtaler - områdemodeller Fellestiltak som vei, grønnstruktur, parkering mv blir kostnadsberegnet for hele området. Bidrag fra de enkelte utbyggere/grunneiere til disse tiltakene fordeles etter en utregnet modell (feks pr m² tomteareal, antall boenheter mv) Utbyggingsavtale forhandles knyttet til detaljregulering for hvert delområde og kostnader til fellestiltak fordeles etter forutsetningene i modellen. Ofte kan det være behov for kommunal forskuttering av større fellestiltak (for eksempel vei større va-analegg) for å få utbygging av et område i gang. Kostnadene dekkes inn gjennom utbyggingsavtaler etter hvert som området bygges ut (gir derved også kommunal risiko!) 4

5 Bruk av områdemodeller (fra evaluering) 9 av 18 kommuner har erfaring med eller områdemodeller under arbeid Vel 70% av utbyggerne har hatt utbygging i områder der kommunen har laget en områdemodell. Over 2/3 har positive erfaringer. 5 AV/EP

6 Reguleringsplan/sentrumsplan for Geilo sentrum 6

7 7

8 Utdrag fra konkret avtale Utbygger innen reguleringsplanen for område BF2 skal delta i fellesutgiftene med kr. ink. mva. (tremillionerniogtyvetusen). Innbetaling til konto nr. X skal skje før det vil bli gitt igangsettingstillatelse for bygging innen planområdet. Hol kommune forplikter seg til å avsette og anvende midlene til følgende formål i Geilo sentrum: Vei Parkering G/S-veier og fortau Gågater, torg, gateutforming m.m Sum

9 Fordelingsutfordringen - oppsummering Bør/må! tas opp på kommuneplannivået i hytte og reiselivsområder. For eksempel ved revisjon av arealdelen eller når det utarbeides kommunedelplaner Bevisst kommunal utbyggingspolitikk + organisering av gjennomføringen på områdenivå Hovedpoenget er ikke bruk av områdemodeller mv i seg selv, men at noen sørger for å få kostnadsregnet felles investeringstiltak innenfor et sammenhengende utviklingsområde og får laget en ordning for å fordele kostnadene, og ev forskuttere kritiske infrastrukturtiltak. I de fleste tilfeller er noen kommunen Utbyggingsavtaler er et godt virkemiddel til dette. Driftsspørsmål må håndteres i andre avtaleregimer enn utbyggingsavtaler. 9

10 Rekkefølgekravene Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel Bestemmelser i reguleringsplan 4. rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til byggeog anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen, 10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert, 10

11 Kommunens grunnlag for å komme i posisjon til å forhandle utbyggingsavtale Planmyndighet» Forhandlingsressurs før reguleringsplan er vedtatt Rekkefølgekrav» Forhandlingsressurs også når reguleringsplan er vedtatt Kommunal eiendom» Forhandlingsressurs også når reguleringsplan er vedtatt (I overdragelsesavtale av kommunal eiendom kan det settes vilkår ut over bestemmelsene om utbyggingsavtaler) 11

12 Grunnlaget for kommunens forhandlingsposisjon 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 12 Utbyggers egen interesse, annen grunn Kommunens planmyndighet og rekkefølgekrav Kommunal eiendom

13 Plantype og tilknytning til planprosess 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 13 Kommune(del)plan Reguleringsplan som en del av planprosessen Reguleringsplan fremforhandlet etter planen er vedtatt

14 Rekkefølgekrav og gjennomføring Rekkefølgekrav setter krav om at tiltak skal være gjennomført før eller samtidig med at et område bygges ut. Sier ingenting om hvem som skal finansiere eller gjennomføre tiltakene Rekkefølgekrav som ikke er sett opp mot økonomiske muligheter for å gjennomføre tiltakene kan framstå som rent byggeforbud. Avgjørende at rekkefølgekrav sees i sammenheng med gjennomføringen og innhold i utbyggingsavtale 14

15 Når slår rekkefølgekravet inn? 15

16 16

17 Bidrag til rekkefølgekrav gjennom avtale krever dispensasjon fra plan 17

18 Momenter Ny PBL er mye mer gjennomføringsorientert enn den gamle Bevisst kommunal utbyggingspolitikk drøfte gjennomføringsspørsmål i kommuneplanene Bruke utbyggingsavtaler for områder (ikke bare løsrevne enkeltprosjekter) Rekkefølgekrav må sees i sammenheng med gjennomføringen 18