Bygater og utbyggingsavtaler - særlig om bidrag til fylkeskommunal infrastruktur. Advokat Kristin Wiese Bromander 30.

Transkript

1 Bygater og utbyggingsavtaler - særlig om bidrag til fylkeskommunal infrastruktur Advokat Kristin Wiese Bromander 30. november 2018

2 Agenda Hvorfor privat finansiering? Hvilke rammer setter jussen for avtaler om finansiering? Bidrag til fylkeskommunal infrastruktur Enkelte problemstillinger vi særlig må være bevisst

3 1. Privat finansiering Plan- og bygningsloven kapittel 17 om utbyggingsavtaler: "Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan" Andre avtaler som innebærer privat finansiering

4 1. Privat finansiering Utbyggingsavtaler skal tilrettelegge et grunnlag for gjennomføring av kommunens planer virkemiddel for å realisere kommunenes politiske beslutninger Grunneiers/utbyggers merverdi ved planer/regulering Grunneier/utbygger kan frivillig bidra til oppfyllelse av rekkefølgekrav og dermed tilrettelegge for realisering av byggeprosjekter Kommunens mulighet til å gjennomføre utbygging som krever infrastruktur kommunen ellers ikke ønsket/ville hatt anledning til å finansiere Andre avtaler enn utbyggingsavtaler vil dekke tilsvarende ønsker og behov

5 2. Rammer for avtaler om finansiering Finansiering fra private grunneiere krever hjemmelsgrunnlag: Pbl. 17-1: " som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan." Kravet om hjemmelsgrunnlag oppfylles ved at det oppstilles rekkefølgekrav som forutsetter etablering eller sikring av infrastrukturen i relevant planverk, jf. pbl nr. 4 (kommuneplan) og/eller 12-7 nr. 10 (reguleringsplan). Kravet til nødvendighet i pbl må være oppfylt. Det samme må kravet til nødvendighet i pbl tredje ledd.

6 3. Rammer for avtaler om finansiering Det kan inngås utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og kommune om at grunneier/utbygger helt eller delvis skal bekoste nødvendige tiltak for sin plan. Ikke enhver privat forpliktelse er kurant, se særlig pbl tredje ledd: 1. Nødvendighetskravet Grunneiers/utbyggers interesse gjennomføre ønsket utbygging. Kommunens planer kan øke eiendomsverdien i et område det typiske eksemplet er et skogområde som omreguleres til boligområde Et tiltak som det kan kreves bidrag til må være "nødvendig for gjennomføringen av planvedtak". 2. Forholdsmessighetskravet a. Tiltak som bekostes av grunneier må "stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen". b. Kostnadene som belastes grunneier må også "stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen".

7 3. Rammer for avtaler om finansiering Andre vilkår og rammer for grunneierbidrag: Forutsigbarhetsvedtak av kommunestyret, jf. pbl Ikke bidrag til sosial infrastruktur, jf. forskrift av 20. april 2006 nr. 453 Formalia rundt avtaleinngåelse

8 4. Fylkeskommunal infrastruktur departementets syn på krav om bidrag Tre relevante uttalelser fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet: Tolkningsuttalelse av 14. april 2011, ref. 10/932-2 Brev av 15. august 2014, ref. 14/ Brev av 22. desember 2017, ref. 17/ Noen hovedpunkter: Det kan innhentes bidrag til fylkeskommunal infrastruktur både i privatrettslig avtale og utbyggingsavtale. Antakelig gjelder dette også for statlig infrastruktur. Ved bruk av utbyggingsavtale er det ikke noe i veien for at midler skal betales direkte til fylkeskommune eller statlig organ. Også privatrettslige forpliktelser har en side til pbl. kapittel 17: "gode grunner taler for at en avtale mellom fylkeskommunen og utbyggerne bør holdes innenfor rammene av pbl. 17-3, når det gjelder krav om forholdsmessighet mellom det offentliges og de private utbyggernes bidrag".

9 4. Fylkeskommunal infrastruktur departementets syn på krav om bidrag Er det da noen vesentlig forskjell mellom privat grunneieravtale og utbyggingsavtale? Timing Privat avtale kan være konsentrert om et enkelt tema, behøver ikke være uttømmende Direkte forhandlinger man unngår kommunen som mellomledd Men kommuner kan ta med seg øvrige parter i forhandlinger, ref. uttalelse fra KMD i brev av 22. desember 2017

10 To sitater fra KMDs brev av 22. desember 2017 "Departementet finner grunn til å understreke at avtalte bidrag ifølge pbl 17-3 andre ledd skal "stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen", og at "(k)ostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen." Departementet forstår kravet til forholdsmessighet slik at et avtalt bidrag også skal stå i forhold til i hvilken grad den aktuelle private partens prosjekt vil benytte eller belaste infrastrukturen bidraget gjelder. Vi viser bl.a. til Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2015/1194 om Sandnes kommune. " "Utbyggingsavtale kan kun inngås der det er sannsynliggjort at brukerne av et bygg vil belaste infrastrukturen. "

11 4. Problemstillinger og spørsmål som bør utredes Når er omdanning til bygater nødvendig for å realisere en konkret plan? Forutsigbarhet er viktig. Dette er det mulig å påvirke. Naturlig å tenke seg forankring på et områdeplan- eller kommuneplannivå. Bidragsstørrelser bør vurderes opp mot det konkrete prosjekt, jf. SOMB i Sandnesavgjørelsen.

12 Noen erfaringer fra Fornebubanen

13 5. Noen utfordringer fra Fornebubanen Gratispassasjerproblemet. Sikkerhet for utbygger for fremtidig utnyttelse i kommunalt planverk (også der denne skal gjelde langt frem i tid) KDP 4/5/6. Nødvendigheten av at planverket må etableres først det er vanskelig å forhandle før man har en konkret utnyttelse og plan som forhandlingsgrunnlag.

14 Takk for meg / kontaktdetaljer KRISTIN WIESE BROMANDER kwb@wr.no wr.no Oslo Bergen London Shanghai Singapore

15 Foto: Wikborg Rein, Erik Burås/STUDIO B13, Ilja Hendel, istockphoto.com Ansvarsforhold: Denne presentasjonen inneholder en overordnet beskrivelse av enkelte regler i norsk rett. Den utgjør ikke juridisk rådgivning, og ingen forretningsmessige beslutninger bør baseres på den.