Gangen i en standard utbyggingsavtaleforhandling

Transkript

1 Gangen i en standard utbyggingsavtaleforhandling Med eksempler fra Ensjø Seminar: Områdemodeller for finansiering av felles infrastruktur ved byomforming, Lillestrøm 19. mars Anders L. Solheim, Prosjektleder for Ensjøutbyggingen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune.

2 1. Innledning Gjennomgang av gangen i en «standard» utbyggingsavtaleforhandling. Fokus på utviklingsområder Eksempler fra Ensjø

3 Ensjø i Oslo

4

5 Bilbyen Ensjø november 2006 Christiania år etter anleggelsen

6 Grunnlag for forhandlinger: Hvorfor ønsker en privat grunneier/utbygger å inngå en utbyggingsavtale? Hovedmål: Skaffe seg forutsigbarhet. Ulike typer planer: Gir grunneier en mulighet til å utvikle sin eiendom Fastsetter rammene for utviklingen, og fastsetter hvilke vilkår som må være på plass for at utviklingen skal skje. Opp til den private grunneieren å konkretisere dette. Opp til den private grunneieren å avklare om den utvikling planen legger opp til er økonomisk lønnsom. Gjennom å inngå en utbyggingsavtale ønsker grunneier å: Kunne starte sin utbygging når han ønsker det. Avklare hvor mye han skal betale i bidrag for opparbeidelse av nødvendig offentlig infrastruktur. Avklare når de offentlige tiltakene i nærområdet skal være ferdigstilt, standarden på disse og vilkår for (eventuell) overdragelse til kommunen. Avklare kommunens bidrag til gjennomføring av planen. Klarer ikke kommunen å gi utbygger forutsigbarhet, vil man normalt sett ikke komme i mål med forhandlingene.

7 2. Prosessen rundt utbyggingsavtaler Lovbestemt: Saksbehandlingsregler i Plan- og bygningslovens kap 17. Nøkkelbestemmelse: 17-3, tredje ledd: «Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen». Tiltaket må være nødvendig for gjennomføringen av planvedtak. Er det anledning til å sette rekkefølgebestemmelse for et tiltak, vil tiltaket normalt sett være nødvendig. Tiltaket må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.

8 3. Forutsigbarhetsvedtak Før man i det hele tatt kan starte mede forhandlinger, må kommunestyret selv ha vedtatt et forutsigbarhetsvedtak (jfr. plbl 17-2). Hensikten er å legge til rette for forutsigbarhet for utbygger, ved at han kan ta hensyn til framtidige kostnader til offentlige tiltak når han kjøper utviklingseiendom. De aller fleste kommuner vedtar et generelt forutsibarhetsvedtak for hele kommunen (evnt. store deler av kommunen) ifbm. vedtakelse av kommuneplanen. Kan også vedta et spesielt forutsigbarhetsvedtak for et avgrenset område. Typisk når kommunen vil: Avvike fra en standard avtaleform (andre typer tiltak enn vanlig, annen gjennomføringsmodell, høyere standard på tiltakene mm.) Markere at et større område skal ses på som en helhet (Ensjø, Fjordbyen) Legge til rette for medvirkning, jfr siste ledd. Spesielt forutsigbarhetsvedtak for Ensjø (vedtatt ifbm. Planleggingsprogramet fra 2004): Ved behandling av reguleringsplaner vil det bli utformet rekkefølgebestemmelser som forutsettes fulgt opp gjennom bruk av utbyggingsavtaler mellom utbyggere og kommunen. Kommunen må kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale

9 4. Starten på forhandlinger: Privat planinitiativ En grunneier/utbygger ønsker å omregulere sin eiendom. Spørsmål 1: Er dette en enkeltstående utbygging, eller er det en utbygging som inngår i et sammenhengende utviklingsområde? Enkeltstående utbygging (klassisk utbyggingsavtale): Grunneier bygger normalt sett alle tiltakene innenfor planområdet. Ett eller flere tilknytningspunkt til kommunalt vei-, vann og kloakknett Utbyggingsavtaleforhandlingene omfatter normalt sett hvilke oppgraderinger på eksisterende vei-, vann- og kloakknett som utbyggingen medfører behov for. Utbygging som inngår i et sammenhengende utviklingsområde: Flere grunneiere. Flere uavhengige reguleringsplanforslag. Kommunens mål: Få en samlet finansiering av samtlige nødvendige offentlige tiltak innenfor området og i tilknytning til området. Hvordan går man fram for å nå dette målet?

10 Eksempel fra Ensjø Eiendomsforhold og ulike reguleringsplaner:

11 5. Utbyggingsavtaleforhandlinger i utviklingsområder Overordnede avklaringer som må gjøres før selve forhandlingene starter 1. En plan for de offentlige tiltakene Kommunedelplan Områdeplan Veiledende prinsipplan for det offentlige rom (VPOR) 2. En gjennomføringsorganisasjon Bjørvikamodellen Ensjømodellen 3. Kostnadsberegning av de offentlige tiltakene 4. Vurdering av hvor mye kommunen kan regne med å få inn av bidrag 5. Totalvurdering av finansiering av den offentlige infrastrukturen innfor området. 6. Kommunens bidrag til gjennomføring av planen

12 Overordnet plan: VPOR for Ensjø Reguleringsplanprosessen Historisk oversikt: Setter inn punkt fra Wenche her. Vedtatt av bystyret i Offentlige tiltak Oppgradering av Ensjø T-banestasjon Ensjøvn. & Gladengvn. 4 boliggater Turvei D2 Bygging av 4 nye boliggater 8 nye parker 4 nye parkdrag/bekkedrag 9 nye plasser/torg 4 nye gangbroer/underganger 3 nye gatetun 3 nye gangforbindelser 9 andre tiltak (gågate mv.) Nedgraving av 2 høyspentlinjer

13 Gjennomføringsorganisasjon 1. Bjørvikamodellen De private grunneierne har dannet et infrastrukturselskap, som har påtatt seg ansvaret for å bygge den offentlige infrastrukturen, og deretter overdra den til Oslo kommune. Kommunen bidrar med tilskudd til opparbeidelse av tiltakene (ca 300 mill kr) Utbyggingsavtale på områdereguleringsplannivå. Terskelnivåer for de privates forpliktelser. Dersom totalt BRA for Bjørvika går under m2 BRA, skal kommunen betale et ekstra tilskudd. Dersom totalt BRA går under m2 BRA, skal avtalen reforhandles. 2. Ensjømodellen Dannet en kommunal gjennomføringsorganisasjon under Bymiljøetaten, som er ansvarlig for å bygge de offentlige tiltakene. Også åpning for at de private utbyggerne bygger tiltak, avtales i så fall utbyggingsavtalene med den enkelte utbygger. Utbyggingsavtaler på detaljreguleringsplannivå.

14 Kostnadsberegning av de offentlige tiltakene på Ensjø Analyse av kostnadene med etablering av offentlige tiltak på Ensjø Utarbeidet av konsulentfirmaet Holte Consulting AS 1. utgave i 2006, 2. utgave i Gjeldende utgave fra Alle offentlige tiltak i VPOR er kostnadsberegnet. Totalkostnader: i underkant av 1 milliard kroner Ulike usikkerhetsfaktorer som kan påvirke kostnadene ved utbygging av offentlige tiltak. Konklusjon i rapport fra 2010: 50 % sjanse for at de offentlige tiltakene vil koste mindre enn 970 mill. kr (P50) 85 % sjanse for at de offentlige tiltakene vil koste mindre enn mill. kr (P85)

15 Holte Consulting: Vurdering av grunneierbidrag

16 Hvordan skal den offentlige infrastrukturen finansieres? 1. Må ta utgangspunkt i den overordnede kostnadsvurderingen. 2. Må gjøre en vurdering av hvilke bidrag en kan regne med å få: Bidrag fra private utbyggere (via utbyggingsavtaler) Kommunale bidrag (kommunens investeringsbudsjett) 3. Går dette opp? 4. Hvis ikke kan en forsøke å: a. Redusere kostnadene Kutte ut tiltak Redusere kvaliteten på tiltak b. Få inn økte bidrag fra de private utbyggerne Økte utnyttelsen i området Øke bidraget per BRA c. Øke de kommunale bidragene

17 Overordnede avklaringer: Kommunens bidrag til gjennomføring av planen Utgangspunkt, plbls 17-3, tredje ledd, andre setning: Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Det følger av lovens forarbeider, at dersom kommunen har anledning til å pålegge et tiltak etter plbls kap. 18, vil man uansett kunne avtale tiltaket gjennomført gjennom en utbyggingsavtale. Dersom kommunen går ut over dette, kreves det i utgangspunktet et kommunalt bidrag. Det følger også av forarbeidene, at kommunen ved å øke det kommunale bidraget, også kan kreve mer av de private utbyggerne. Kommunens bidrag til gjennomføring av planen må ved områdeutvikling tolkes som kommunens bidrag til utvikling av området som en helhet.

18 Hva kan kommunens bidrag bestå i? 1. Kommunen betaler en andel av kostnadene til opparbeidelse av nødvendig infrastruktur. 2. Kommunen tar en økonomisk risiko ifbm. gjennomføringen Typisk ved at kommunen tar på seg et gjennomføringsansvar, mot at grunneier/utbygger betaler inn et fast beløp. 3. Kommunen sørger for at utbygger får mva-refusjon Anleggsbidragsmodellen Justeringsmodellen 4. Kommunen påtar seg å bygge nødvendig sosial infrastruktur (dersom utbyggingen utløser behov for dette). 5. Kommunen stiller nødvendig grunn til disposisjon Kommunal grunn reguleres til friområde og/eller veg: Utbygger må opparbeide. Kommunal grunn reguleres til byggeområde: Utbygger får overta denne grunnen som en del av utbyggingsavtalen. Bistår med erverv av tredjemanns grunn. 6. Kommunen bidrar med personell Oppretter en gjennomføringsorganisasjon Midlertidige stillinger på f.eks. byggesak og/eller kart- og oppmåling for å imøtekomme behovet som utbyggingen skaper (kanskje mest aktuelt i små kommuner)

19 Kommunens bidrag (forts.) Alt kan være kontroversielt Alt kan kritiseres Må vurdere: Hva er viktigst for utbyggerne? Hva har kommunen faktisk mulighet til å bidra med? Flere og flere kommuner søker å få til en kostnadsfordeling der de private utbyggerne tar alle kostnader til teknisk og grønn infrastruktur, mot at kommunen tar kostnadene til sosial infrastruktur. Ensjø: Kommunen har bidratt på alle punktene, bortsett fra nr. 3.

20 Oppstart forhandlinger Forhandle parallelt med behandling av reguleringsplan i Plan- og bygningsetaten, eller avvente forhandlingene til reguleringsplan er vedtatt? På Ensjø har vi valgt å gi grunneierne tilbud om å forhandle parallelt Hovedfordelen er tid. Realitetssjekk på planen. Kan den gjennomføres? Utfordringen: Uenighet mellom forslagsstiller og planmyndighet om utnyttelse, rekkefølgebestemmelser mm. Må være enige om rekkefølgebestemmelsene for å forhandle parallelt. Viktig: Reguleringsplan må vedtas før utbyggingsavtale (men kan vedtas i samme møte).

21 6. Fastsettelse av rekkefølgebestemmelser Ekstremt avgjørende for utbyggingsavtaleforhandlingene å få på plass korrekte rekkefølgebestemmelser. Samtlige tiltak som skal omhandles i utbyggingsavtalen må være omtalt i rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen. Dersom kommunen skal bygge et tiltak, knyttes rekkefølgebestemmelsen til Igangsettingstillatelse, om man bruker betegnelsen «sikret opparbeidet» Dersom utbygger skal bygge tiltaket, knyttes rekkefølgebestemmelsen til midlertidig brukstillatelse, og man bruker betegnelsen «opparbeidet». Kostnadene til å opparbeide rekkefølgebestemmelsene bør omtrent være tilsvare totalt anleggsbidrag utbygger kan forventes å bidra med. Ekstremt viktig at kommunen klarer å få til et godt samarbeid internt om utformingen.

22 Eksempel fra Ensjø Rekkefølgebestemmelser for Tiedemannbyen 2 store grunneiere/utbyggere Ferd Eiendom AS Asplin Ramm AS

23 Kostnader/Anleggsbidrag TILTAK HP pr 8/11-07 FELT T-BRA ANLEGGSBIDRAG usikkerhet 8,6% Endelig først 1064,- pr 2. kvartal 2007 Beløp pr 2. kvartal 2007 etter bystyrets behandling Realytelser Joh. H Andresens vei Felt A eks bh Joh. H Andresens plass Felt B eks bh Tiedemannsplassen Felt C Gatetun GT1 734 m Felt D Gatetun GT2 918 m Felt E Gatetun GT m Felt F Resterende nordre tverrforb Fr Felt G Del av Petersborgparken Fr Felt H kun bh Sum realytelser Kontantytelser TOTALT Vestre parkdrag Fr Vestre parkdrag Fr Vestre parkdrag Fr Vestre parkdrag nord og sør Gladenga DIFFERANSE ( ) Vestre bekkedrag sør Fr Vestre bekkedrag sør rest Del av Petersborgparken Fr Bertrand N vei Turvei D2 oppgradering Tiedemannsparken Underdekning 17 mill tilordnes Tiedemannsparken og dekkes av Marienfryd. Sum kontantytelser TOTALT

24 7. Forhandlinger om utbyggingsavtale Utbyggers ytelse. 1. Yte ett anleggsbidrag (grunneierbidrag) til opparbeidelse av offentlig infrastruktur (avtalens pkt. 7.1) Et kronebeløp per BRA utbygger søker IG for Første anleggsbidrag skaper veldig fort presedens for resten. Kan forsvare at: De grunneiere som kommer først betaler litt mindre enn de som kommer sist (økes noe under veis). De grunneiere som ligger sentralt betaler litt mer enn de som ligger i randsonen. Dvs. at saklig forskjellsbehandling godtas. Anleggsbidraget består av et kontantbidrag per m2 BRA og realytelser (dvs. offentlige tiltak som utbygger påtar seg å bygge). Kontantbidraget framkommer ved å trekke kostnadene for realytelsene fra totalt anleggsbidrag.

25 Kontantbidrag (avtalens pkt. 7.2) Kontantbidraget framkommer ved å trekke kostnadene for realytelsene fra totalt anleggsbidrag. Eksempel: Maks BRA er m2, og det avtales et anleggsbidrag på kr 1500 per m2. Totalt anleggsbidrag blir da 15 mill kr. Utbygger skal bygge en realytelse som kostnadsberegnes til 5 mill kr Totalt kontantbidrag blir da 10 mill kr, eller kr 1 000,- per m2 BRA. Svært viktig at det avtales en indeksregulering av kontantbidraget. (pkt ) Garanti for innbetaling av kontantbidrag (dersom ikke alt ved IG). (pkt )

26 Realytelser (avtalens pkt. 7.3) Viktig med en svært god beskrivelse av tiltaket. Ekstremt viktig å trekke inn de tekniske etatene i dette arbeidet. Det er de som skal overta tiltakene De som skal drifte og vedlikeholde dem etterpå- Vis til standarder der dette er mulig. Krav om godkjent byggeplan for tiltakene. Ferdigstillelsestidspunkt. Overtakelsesforretning. Lov om offentlig anskaffelser.

27 Overtakelse av arealer (avtalens pkt. 7.4) Overtakelsestidspunkt Tilstand ved overtakelse Forurensing i grunnen Midlertidige arealer til riggområde, anleggsbelte mm.

28 8. Forhandling om en utbyggingsavtale. Kommunens plikter (avtalens pkt. 8) Opparbeidelse av tiltak Når? Innen 18 måneder etter vi har fått arealer, og tiltaket er finansiert Standard? Viktig med fleksibilitet. Justering av standard ved kostnadsoverskridelse Viktig for kommunens risiko med en «sikkerhetsventil» her. Prioriteringsrekkefølge? Må akseptere at utbygger ønsker innflytelse på dette. Men, viktig at kommunen sikrer seg fleksibilitet, slik at man får til en rasjonell anleggsgjennomføring.

29 9. Ferdigstillelse av avtalen Når avtalen er ferdigforhandlet, krever vi en skriftlig aksept fra signaturberettiget hos utbygger på at de aksepterer avtalen. Deretter legges den ut på offentlig ettersyn med 30 dagers frist. Må ta forbehold om at dersom det kommer inn merknader til avtalen ved offentlig ettersyn, forbeholder vi oss retten til å gjenoppta forhandlingene med utgangspunkt i disse merknadene. Dette har aldri skjedd. Vår erfaring er at de fleste merknadene som kommer inn gjelder forhold knyttet til reguleringsplanen. Når avtalen har vært ute til offentlig ettersyn, skjer følgende: Avtalen signeres av utbygger Deretter sendes den til vedtak i bystyret (kan delegeres, men ikke gjort i Oslo kommune), for vedtakelse. Bystyret kan kun si ja eller nei til avtalen, kan ikke endre avtalens innhold. Når avtalen (eventuelt) er vedtatt av Bystyret, signeres den av EBY på vegne av Oslo kommune. Deretter skal utbyggingsavtalen kunngjøres.

30 Status utbyggingsavtaler Ensjø: Det er vedtatt 10 private reguleringsplaner og 16 utbyggingsavtaler 4000 boliger og ca 450 mill. kr i grunneierbidrag. Utbyggingsavtalene vedtas samtidig med reguleringsplan i bystyret, men grunneierbidragene betales først når grunneier faktisk bygger. Innbetalt grunneierbidrag er foreløpig ca 140 mill. kr. Vi er i forhandlinger, eller i oppstart av forhandlinger om ytterligere 9 utbyggingsavtaler. Tyngdepunktet (5 stk.) ca 680 boliger Hovinveien 45 ca 70 boliger Grenseveien 61 ca 70 boliger Grenseveien 97 ca 180 boliger Totalt sett i overkant av1000 boliger under planlegging/forhandlinger om utbyggingsavtaler. Holte Consulting anslår totalt grunneierbidrag til ca 750 mill. kr, og totale kostnader for bygging av offentlig infrastruktur til ca 1 milliard kroner. Sammen med kommunale bidrag gjør dette at utbygging av offentlig infrastruktur på Ensjø er finansiert.

31 Gjennomførte offentlige tiltak : Nedgraving av høyspentlinje i turvei D2 Ferdigstilt i 2007 Nedgraving av høyspentlinje i Ensjøveien Ferdigstilt i 2008 Del av Gladengveien Ferdigstilt i 2009 Fyrstikkallen skole Ferdigstilt til skolestart i 2010 Ensjøveien Ferdigstilt som miljøgate i juni Ny ballbane på Hasle skole Ferdigstilt til skolestart i Ny gang- og sykkelbro over Grenseveien Ferdigstilt i mars Oppgradert Ensjø T-banestasjon Ferdigstilt sommeren 2013

32 Gladengveien ca. 2020?

33 Området rundt Ensjø T- banestasjon ferdig utbygd?

34 Ensjøbyen ca. 2025?

35 TAKK FOR MEG! For mer informasjon se: