Ståle Øvrebø rådgiver/jurist

Transkript

1 Etat for utbyggingsavtaler Juss og formaliteter ved utbyggingsavtaler Ståle Øvrebø rådgiver/jurist

2 Innhold 1. Definisjon av utbyggingsavtale 2. Politisk forankring 3. Bergen kommune sitt vedtak 4. Juridisk forankring 5. Avtale er frivillig 6. Offentlighet 7. Prosess i Bergen kommune 8. Utbyggers plikter 9. Kommunens plikter 10. Nødvendighetskriteriet 11. Forholdsmessighet 12. Forbud mot sosial infrastruktur 13. Generelle avtaleskranker 2

3 100-meter skogen er viktig i fortettingsområder! 3

4 Områdeplan Søreide - utsnitt 4

5 1. Definisjon av utbyggingsavtale En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger: - om utbygging av et område - som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet - som gjelder gjennomføring av arealplan - u.a. lovfestet i

6 Definisjon av utbyggingsavtale (forts) OPS-avtaler kan brukes alene eller i kombinasjon med utbyggingsavtale. Privatrettslige avtaler faller utenfor 6

7 Her skal bli bussparkering til Gamle Bergen Reguleringsplan for Nyhavn 7

8 2. Politisk forankring Plbl 17-2 Kommunestyret fatter prinsipielt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Skaper forutsigbarhet. - generelt vedtak (som i Bergen), eller - spesielt, tilknyttet konkrete utbyggingsprosjekt 8

9 Politisk forankring (forts) Vedtaket kan inneholde - geografiske avgrensninger - type tiltak som skal løses ved avtale (typisk: veg og VA-anlegg) 9

10 Områdeplan Mindemyren 2 km lang 10

11 Mindemyren, anleggsbidrag 1816,- pr. kvm 11

12 3. Vedtak i Bergen kommune Prinsippvedtak i sak 63-07, den : - U.a. kan brukes for alle typer tiltak som loven tillater - Gjelder hele kommunen - U.a. forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis - Byggeområder skal selv bære alle kostnadene med teknisk og grønn infrastruktur - Byrådet gis fullmakt til å inngå avtaler* (Vedtaket er innarbeidet i KPA retningslinjer) 12

13 Plbl Juridisk forankring: Arealplan forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealplan tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag 13

14 Her skal lages ballbane og fortau, finansiert av utbyggerne på Søreide 14

15 5. Avtale er frivillig - Kommunen kan ikke kreve utbyggingsavtale for å gå videre med et planforslag eller byggesak - U.a. er en mulighet i planbestemmelsene - Utbygger må ha mulighet til realytelse - U.a. et alternativ til å vente 15

16 6. Offentlighet et gode! Kommunen skal kunngjøre: - Oppstart av forhandlinger - Fremforhandlet avtale, off. ettersyn 30 dager - Inngått avtale (dvs signert av begge parter) - Endring av avtale, mindre endringer kan gjøres uten full prosess 16

17 Reguleringsplan for Nyhavn - Sandviken 17

18 Nytt fortau skal bygges i Nyhavn, Sandviken 18

19 Bygging i Nyhavn, anleggsbidrag totalt 7 mill kr innenfor planområdet 19

20 7. Prosess i Bergen kommune - Kunngjøring av oppstart - Forhandlinger, - kostnadsgrunnlag - Signering + øk. garanti - Høring 30 dager - Byrådet godkjenner - Byråden signerer (reguleringsplanen må være vedtatt) - Avtalen kunngjøres 20

21 Signeringshuset 21

22 8. Utbyggers plikter - Betale ved forfall (igangsetting) EKS: Betaler ut fra omsøkt BRA kr/kvm. - Gjennomføre evt realytelse (tiltak) 22

23 Byggeområde på Søreide, Ytrebygda bydel, anleggsbidrag 4 mill kr 23

24 9. Kommunens plikter sentrale moment - Byggherreansvar for kommunale tiltak - Gjennomføringsansvar (ansvar for fremdrift/ferdigstillelse) - Risiko for uforutsette overskridelser (hvis ikke avtalt etteroppgjør) 24

25 Nytt fortau i Sandsliåsen - ferdig 25

26 10. Nødvendighetskriteriet - «nødvendig» = krav til saklig sammenheng mellom utbyggingen og tiltaket. - kravet må begrunnes planfaglig EKS: - Nye boliger = nytt fortau på skoleveien, lekeplass, nærmiljøanlegg - Næringsbygg = støyskjerming 26

27 11. Forholdsmessighet - Kostnader/omfang av tiltaket skal vurderes opp mot utbyggingens art og omfang. - Eks: En mindre utbygger skal ikke finansiere tyngre infrastrukturtiltak alene. En forholdsmessig del. Ikke lenger enn kan pålegges i pbl Avtalen skal være balansert - I hvilken grad bidrar kommunen? Dess mer kommunen bidrar, dess mer kan kreves 27

28 Områdeplan Wergeland 28

29 «Områdeskatt» ikke tillatt i avtale Kreves konkret vurdering av nødvendighet og forholdsmessighet Må være direkte link til aktuell arealplan Medfører utbyggingen behov for tiltaket? KRD brev grensetrekking 29

30 Her er regulert nytt friområde på Søreide (litt tung sak men vi prøver!) 30

31 Områdeplan Søreide 31

32 12. Forbud mot sosial infrastruktur - Kan ikke inngås u.a. om at utbygger helt eller delvis skal bekoste lovpålagte oppgaver som: Barnehage Skole Sykehjem el. tilsvarende Idrettsanlegg, kulturbygg o.l. er tillatt. 32

33 OPS-tiltak, kommunen er leietaker 33

34 13. Generelle avtaleskranker - Myndighetsmisbruk - Krav skal være saklig motivert, ikke utenforliggende hensyn - Unngå usaklig forskjellsbehandling 34

35 Utbyggingsavtaler på nett Se etatens hjemmeside: Bergen kommune Etat for utbyggingsavtaler 35