Juridisk utgangangspunkt: rekkefølgebestemmelser, områdemodeller og utbyggingsavtaler. Kurs for Vestfold fylkeskommune mfl 31.

Transkript

1 Juridisk utgangangspunkt: rekkefølgebestemmelser, områdemodeller og utbyggingsavtaler Kurs for Vestfold fylkeskommune mfl 31. januar 2019

2 Dagens tema Lovpålagte opparbeidelseskrav Rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtaler og andre gjennomføringsavtaler Litt om områdemodeller kontantbidrag og realytelser Tone Gjertsen Partner og advokat DLA Piper T:

3 Lovbestemt opparbeidelse av teknisk infrastruktur (1) Krav til opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløpsvann Eiendommen kan kun bebygges, eksisterende bebyggelse utvides eller ny eiendom opprettes (deling) dersom a) offentlig vei er opparbeidet frem til og langs tomten (begrensninger i bredde avhengig av type bygg) b) hovedavløpsledning fører til og langs eller over tomten (begrensninger i diameter rør) c) hovedvannledning fører til og langs eller over tomten (begrensninger i diameter rør) 3

4 Lovbestemt opparbeidelse av teknisk infrastruktur (2) Besørges og bekostes av utbygger overtas av kommunen. Vederlagsfritt, men driftes og vedlikeholdes av kommunen Gjelder alltid en "grunnbyrde" på all eiendom Ikke et spørsmål om forholdsmessighet Kan være omfattende og fordrer ofte grunnerverv eller behov for rettigheter Midlertidig dispensasjon fra kravet? Utsatt plikt til å oppfylle Også krav om opparbeidelse av regulert fellesareal, pbl

5 Rekkefølgebestemmelser Hvorfor? Etablering av infrastruktur er en forutsetning for å kunne bygge Konkrete behov (ut over det som følger av pbl. 18-1) Privates planer skal ikke påvirke kommunens prioriteringer Området må være "byggemodent''? Minner om "vilkårslæren" hvis forvaltningen kan si nei, kan den også si ja på saklige vilkår

6 Rekkefølgebestemmelser kommuneplan Kommuneplanens arealdel, pbl. 11-9, nr. 4: " rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til byggeanleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen"

7 Rekkefølgebestemmelser reguleringsplan Reguleringsplan -pbl nr. 10 " kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert '' Utløst av tiltaket, dekke et behov oppstått eller fikse en ulempe som påføres omgivelsene (saklig sammenheng)

8 Rekkefølgebestemmelser I utgangspunktet ikke en forholdsmessighetsbegrensning Det kan gis bestemmelser om teknisk, grønn og sosial infrastruktur Tiltak innenfor og utenfor planområdet Sier ikke noe om hvem som skal utføre/bekoste Den som utfører er ansvarlig for grunnerverv Typisk utbygger bekoster og besørger, kommunen overtar vederlagsfritt Tidspunktet for gjennomføring kan ha stor praktisk/økonomisk betydning Kan gå vesentlig lenger enn pbl

9 Rekkefølgebestemmelser eksempler (1) Følgende tiltak må være utført før nye boliger i planområdet kan tas i bruk: Ferdigstilling av lekeareal Etablering av miljøstasjon Ferdigstilling av fortau og gangvei Ny gangbro over riksveien med tilhørende rundkjøring skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i BK1 og BK2 Før boligene i felt B kan tas i bruk skal ny ungdomsskole være etablert og gang/sykkelvei fra X til Y være etablert Før mer enn kvm av regulert næringsbygg kan tas i bruk skal kryss B2 være etablert Før boligene i felt A kan få igangsettingstillatelse skal sentralparken være opparbeidet eller sikret opparbeidet 9

10 Rekkefølgebestemmelser - eksempel (2) Før det gis midlertidig brukstillatelse for ambassadebygning skal følgende være gjennomført: Oppgradering av parkeringsplassen sør for FO-bygget til fritidsaktiviteter/kunstgressbane. Kunstgressbane hvor stor/standard? Kommunen: følger av planens forarbeid at kunstgressbanen skal utformes etter Bydelens ønske FM 2012/ FM-J Opphevet avslag på "7-er bane" 10

11 Rekkefølgebestemmelser utforming Presise og entydige. H-2/05 pkt '' Det er viktig at kommunene ved vedtagelsen av plan sørger for at rekkefølgebestemmelsene er tilstrekkelig detaljerte. Man må være bevisst på at kommunens avveininger som reguleringsmyndighet skal skje i forbindelse med plan. Rekkefølgebestemmelsene skal være et uttrykk for kommunens fremtidige planer for området, og forutsetningene for utnyttelsen. Ved tolkning av rekkefølgebestemmelser kan det således være et moment at kommunen er ansvarlig for utformingen. Eventuelle uklarheter i bestemmelsene bør ikke innebære en fordel for kommunen, ved at de gis et for omfattende innhold.'' 11

12 Kvalitetskrav offentlig infrastruktur Rammen må følge av arealplan/rekkefølgebestemmelsen selv, men det er noen forskriftsgitte krav Generelle krav i kommuneplan - pbl (1) nr. 3 Hva med uformelle planverktøy? VPOR Planprogram/områdeprogram/kvalitetsprogram Byplangrep/tiltaksliste Premissdokumenter/kostnadsoverslag 12

13 Lov/forskriftsbestemte kvalitetskrav? Veinormaler (utarbeidet med hjemmel i forskrift etter vegl. 13) VA-normaler (ikke basert på forskrift, men at kommunen skal overta anlegget) Kommunen kan stille krav basert på at fremtidig drift og vedlikehold skal kunne være rasjonelt Kan man gå ut over disse? Hva er "kravene" til parker, plasser, allmenninger, lekeplasser, friområder osv.? 13

14 Utbyggingsavtaler Pbl "Avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan." Hybrid delvis privatrettslig avtale/delvis offentlig forvaltning Ikke full avtalefrihet Ikke et vilkår for utbygging Husk avtalen forplikter kun avtalepartene Egne saksbehandlingsregler pbl og 17-4 Kan ikke kreve utbyggingsavtale KRD 10/2282 og 11/

15 Utbyggingsavtaler - nødvendig og forholdsmessig? (1) Pbl tredje ledd Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. 15

16 Utbyggingsavtaler - nødvendig og forholdsmessig? (2) Hva er nødvendig? Retter seg mot planvedtaket Saklig sammenheng med tiltaket Konkret behov, ikke generelt tiltak Hvilken standard er nødvendig? Hva anses som forholdsmessig? Konkret vurdering Tiltakets påvirkning på omgivelsene, tiltaket størrelse Kommunens bidrag og ulemper ved utbyggingene Ikke forholdsmessighet ifht prosjektets inntjening Nytt veikryss, nødvendig og forholdsmessig? KMD 14/912, KMD 13/

17 Utbyggingsavtaler områdemodeller Ja, det er lov, men avtalen skal være utslag av en konkret vurdering og dekke konkrete behov knyttet til planen og tiltaket Nødvendig og forholdsmessig - ikke skattlegging! Kostnadsoverslag som viser den fulle kostnaden og hva som blir utbyggers samlede kostnadsbidrag Utbyggers kostnadsbidrag/anleggsbidrag kan ha flere former: Kontantbidrag pengemessig anleggsbidrag - utbygger betaler, kommunen besørger Realytelse utbygger betaler og besørger Delvis oppfyllelse av rekkefølgekrav, eks. delbetaling i spleiselag krever dispensasjon, KMD 15/

18 Utbyggingsavtale - typiske tema Fra loven (pbl. 17-3) Presisering av planen Boligsosiale forhold Hvem som skal besørge eller helt/delvis bekoste Forskuttering av kommunale tiltak Hvordan håndtere grunnavståelse? Eventuelle makeskifter Bruk av mva-avtaler Utbyggingstakt (hvor lenge kan man vente) Når skal kommunen overta? Hva skal til? Garantier Organisatoriske forutsetninger? Endringer over tid? Alminnelige kontraktspunkter (fremdrift, endrede forutsetninger, reforhandling, bortfall, transport, tinglysing, tvisteløsning m.m.) Standard på det som skal opparbeides Håndtering av "gratispassasjerer" 18

19 Utbyggingsavtaler - sosial infrastruktur m.m SAK 18-1 "Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser". Pbl Departementet kan gi samtykke til å fravike reglene om utbyggingsavtale der samfunnsmessige interesser tilsier det. "Sikkerhetsventil", større industrietableringer i en liten kommune, større nasjonale arrangementer Konkret vurdering, konkret prosjekt 19

20 Andre forhold det ikke kan inngås utbyggingsavtale om Forhold som binder opp fremtidig myndighetsutøvelse eksempelvis at det skal gis dispensasjon Ikke generelt bidrag til kommunen (Sandnes) KMD 12/539-2 og SOMB 2015/1194 Kan ikke skape betalingsforpliktelser for senere eiere, KRD 06/ Kan ikke avtale å dekke kommunens løpende driftskostnader, KRD 09/973-3 Kan ikke inngå avtale om å betale for forhold som allerede er gjennomført, KMD 10/647-2 Kan ikke avtale gebyr for områderegulering, KRD 11/ Ikke vesentlig strengere krav til tilgjengelighet, MD Ikke strengere miljøkrav enn det som følger av plan/tek, KRD 06/ Bidrag til drift og vedlikehold? Tilskudd til kollektivtransport? Utbyggingsavtaler skal ikke brukes for å omgå regelverk for offentlige anskaffelser 20

21 Saksbehandling av utbyggingsavtaler Pbl forutsigbarhetsvedtak Pbl Kunngjøring oppstart av forhandlinger Offentlig ettersyn av ferdig forhandlet avtale Kunngjøring av inngått avtale Unntak hvis avtalen i det vesentlige gjelder pbl tiltak Pbl vedtak kan ikke påklages 21

22 22