S aksprotokoll. Arkivsak: 07/00003 Tittel: SAKSPROTOKOLL: UTBYGGINGAVTALE IHHT PLAN- OG BYGN... PRINSIPPVEDTAK

Transkript

1 S aksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Motedato: Sak: 0043/07 Arkivsak: 07/00003 Tittel: SAKSPROTOKOLL: UTBYGGINGAVTALE IHHT PLAN- OG BYGN... PRINSIPPVEDTAK Behandling: Medlem Otto Sæterbø fremmet følgende endringsforslag vedr. pkt. 4, siste setning til: Utbyggingsavtale skal foreligge før igangsettingstillatelse gis. Dette er ikke til hinder for avtaleinngåelse for allerede igangsatte utbygginger. Først ble votert alternativt over rådmannens innstilling vedr. pkt. 4 siste setning og Otto Sæterbøs forslag, ble Otto Sæterbøs forslag enstemmig vedtatt. For øvrig ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak: Kommunestyret fatter følgende prinsippvedtak i medhold av plan- og bygningslovens 64a: 1. Kommunen kan kreve at utbyggingsavtale unngås. 2. Prinsipp om nødvendighet. Tiltak som inngår i en utbyggingsavtale må være nødvendig for gjennomføring av plan (kornmuneplan, deiplan eller reguleringsplan), og/eller ha direkte sammenheng med planen (jfr pbl 64b, 3. avsnitt, 1. ledd). Utbyggingsavtalen skal bidra til bedre forutsigbarhet med hensyn til utbyggingen (veileder til loven). 3. Prinsipp om forholdsmessighet. Utbyggingsavtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingens omfang (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, 2. og 3.ledd). 4. Tidspunkt for avtaleinngåelse. Før utbyggingsavtale inngås må arealplan for aktuelt område være vedtatt (jfr pbl 64c, siste ledd). Utbyggingsavtale skal foreligge før igangsettingstillatelse gis. Dette er ikke til hinder for avtaleinngåelse for allerede igangsatte utbygginger. 5. Prosess Oppstart og godkjennelse av utbyggingsavtale skal offentliggjøres på samme måte som for reguleringsplan. Offentlig ettersyn er obligatorisk - minimum 30 dager (jfr pbl 64c). Postadresse: Besoksadresse: Telefon: Telefax: Postboks 200 Vikingveien postrnottak@klabu.komrnune.no rådmann

2 6. Utbyggingsavtalens areahnessige omfang. Foreliggende prinsippvedtak forutsettes å gjelde hele kommunen. 7. Avgrensning av type tiltak. a.offentlig infrastruktur (jfr pbl 64b, i.avsnitt) Anlegg/tiltak vist som offentlig regulert areal i arealpianen, eller som har kopling til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friområder/grøntdrag kan inngå, derunder balløkke, ballbane og andre fritidsanlegg. Avtalen kan også omfatte ledninger for vann, avløp, fj emvarme, bredbånd m.v. b.boligsosiale tiltak (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Krav om kommunal forkjøpsrett eller tilvisningsrett. c.boligantall og boligstørrelse (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) d.utforming av bygg og anlegg (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) e.utbyggingstakt (jfr pbl 64b, i.avsnitt) f Sosial infrastruktur (jfr forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, datert jfr pbl 64e). Det kan ikke avtales at utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, bamehager, sykehjem eller tilsvarende sosialtjenester, som det offentlige i medhold av lov (jfr pbl ~67,69) er forpliktet til å skaffe til veie. 8. Klagerett. Utbyggingsavtale kan ikke påklages (jfr pbl 64d). 9. Dispensasjon. Det kan ikke gis dispensasjon til å fravike lov og forskrift om utbyggingsavtaler (jfr pbl 64f). 10. Kostnader ifbm utarbeidelse og offentliggjoring av utbyggingsavtale. Kostnader ifbm utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale dekkes av tiltakshaver. 11. Fremtidige vedtak. Foreliggende prinsippvedtak innarbeides i kornmuneplanens arealdel og øvrige utbyggingsvedtak/pro gram i kommunen. Postadresse: Besoksadresse: Telefon: Telefax: Postboks 200 Vikingveien postmottak@klabu.konirnune.no rådmann

3 UTBYGGINGAVTALE IHHT PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 64A, PRINSIPPVEDTAK Kommunestyret Møtedato: Saksbehandler: Gunnar Øvrelid Djup Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 0043/07 Kommunestyret /07 Formannskapet Rådmannens innstilling: Kommunestyret fatter følgende prinsippvedtak i medhold av plan- og bygningslovens 64a: 1. Kommunen kan kreve at utbyggingsavtale inngås. 2. Prinsipp om nødvendighet. Tiltak som inngår i en utbyggingsavtale må være nødvendig for gjennomføring av plan (kommuneplan, deiplan eller reguleringsplan), og/eller ha direkte sammenheng med planen (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, I.ledd). Utbyggingsavtalen skal bidra til bedre forutsigbarhet med hensyn til utbyggingen (veileder til loven). 3. Prinsipp om forholdsmessighet. Utbyggingsavtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingens omfang (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, 2. og 3.ledd). 4. Tidspunkt for avtaleinngåelse. Før utbyggingsavtale inngås må arealpian for aktuelt område være vedtatt (jfr pbl 64c, siste ledd). Normalt skal utbyggingsavtale foreligge før igangsettingstillatelse gis. 5. Prosess Oppstart og godkjennelse av utbyggingsavtale skal offentliggjøres på samme måte som for reguleringsplan. Offentlig ettersyn er obligatorisk - minimum 30 dager (jfr pbl 64c). 6. Utbyggingsavtalens arealmessige omfang. Foreliggende prinsippvedtak forutsettes å gjelde hele kommunen. 7. Avgrensning av type tiltak. a.offentlig infrastruktur (jfr pbl 64b, 1.avsnitt) Anlegg/tiltak vist som offentlig regulert areal i arealplanen, eller som har kopling til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friområder/grøntdrag kan inngå, Side 6 av 20

4 derunder balløkke, balibane og andre fritidsanlegg. Avtalen kan også omfatte ledninger for vann, avløp, fjernvarme, bredbånd m.v. b.boligsosiale tiltak (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Krav om kommunal forkjøpsrett eller tilvisningsrett. c.boligantall og boligstørrelse (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) d.utforming av bygg og anlegg (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) e.utbyggingstakt (jfr pbl 64b, I.avsnitt) f. Sosial infrastruktur (jfr forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, datert jfr pbl 64e). Det kan ikke avtales at utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende sosialtjenester, som det offentlige i medhold av lov (jfr pbl ~67,69) er forpliktet til å skaffe til veie. 8. Klagerett. Utbyggingsavtale kan ikke påklages (jfr pbl 64d). 9. Dispensasjon. Det kan ikke gis dispensasjon til å fravike lov og forskrift om utbyggingsavtaler (jfr pbl Kostnader itbm utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale. Kostnader ifbm utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale dekkes av tiltakshaver. 11. Fremtidige vedtak. Foreliggende prinsippvedtak innarbeides i kommuneplanens arealdel og øvrige utbyggingsvedtak/program i kommunen. SAKSUTREDNING Vedlegg: Plan- og bygningslovens kap. XI-A, Utbyggingsavtaler. Uttalelser. Bakgrunn for saken: Revidert plan og bygningslov er utvidet med kapitlet XI-A (~64a - 0~ utbyggingsavtaler, gjeldende fra 1. juli Ifølge 64a gjelder følgende for bruk av utbyggingsavtaler: Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetningfor utbygging, og som synliggjor kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Utbyggingsavtaler omfatter som regel ett eller flere av følgende temaer: Side 7 av 20

5 1. Opparbeiding av teknisk og grønn infrastruktur i medhold av pbl ~67, Utbyggingstakt, rekkefølgekrav 3. Boligantall, boligstørrelse og boligsosiale tiltak. 4. Bygningsutforming Ifølge forskrift til loven kan sosial infrastruktur ikke inngå: Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utg~fler i forbindelse medforskuttering, lån eller andre kredittytelser. Bruk av utbyggingsavtaler til sosial infrastruktur er i henhold til ny lov forbudt, men det gjelder kun oppgaver som kommunen er pålagt i henhold til annet lovverk som f. eks. skoler, sykehjem og barnehager. Andre fellesanlegg som balibaner, fritidsanlegg m.v. vurderes ikke omfattet av forskriften fordi det ikke er lovpålagte oppgaver. Prosess og medvirkning Med lovendringen følger krav i forhold til prosess: Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale skal legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått, skal den kunngjøres. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale før arealpian for området er endelig vedtatt (reguleringsplan, kommuneplan). Utbyggingsavtale kan ikke påklages (~64d). NB: Prosedyrer gjelder også ved evt. endringer av avtalen. Det er hensiktsmessig at utbyggingsavtaler samordnes med tilhørende planarbeid. Ansvars- og kostnadsfordeling Enkelte utbygginger er så omfattende at det er nødvendig med overordnede fellesløsninger. I slike tilfeller må disse planlegges og kalkuleres slik at rekkefølgebestemmelsene i reguleringspianen blir gjennomført, og at utgifter til fellesanlegg fordeles rettferdig. På møte i formannsskapet ble det gjort følgende vedtak: Formannskapet ber om at følgende forslag til prinsippvedtak i medhold av plan- og bygningslovens 64a legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring: 1. Kommunen kan kreve at utbyggingsavtale inngås. 2. Prinsipp om nødvendighet. Side 8 av 20

6 Tiltak som inngår i en utbyggingsavtale må være nødvendig for gjennomføring av plan (kommuneplan, delpian eller reguleringsplan), og/eller ha direkte sammenheng med planen (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, I.ledd). Utbyggingsavtalen skal bidra til bedre forutsigbarhet med hensyn til utbyggingen (veileder til loven). 3. Prinsipp om forholdsmessighet. Utbyggingsavtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingens omfang (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, 2. og 3.ledd). 4. Tidspunkt for avtaleinngåelse. Før utbyggingsavtale inngås må arealplan for aktuelt område være vedtatt (jfr pbl 64c, siste ledd). Normalt skal utbyggingsavtale foreligge før igangsettingstillatelse gis. 5. Prosess Oppstart og godkjennelse av utbyggingsavtale skal offentliggjøres på samme måte som for reguleringsplan. Offentlig ettersyn er obligatorisk - minimum 30 dager (jfr pbl 64c). 6. Avgrensning av type tiltak. a.offentlig infrastruktur (jfr pbl 64b, I.avsnitt) Anlegg/tiltak vist som offentlig regulert areal i arealplanen, eller som har kopling til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friornråder/grøntdrag kan inngå, derunder balløkke, balibane og andre fritidsan legg. Avtalen kan også omfatte ledninger for vann, avløp, fjernvarme, bredbånd m.v. b.boligsosiale tiltak (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Krav om kommunal forkjøpsrett eller tilvisningsrett. c.boligantall og boligstorrelse (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) d.utforming av bygg og anlegg (jfr pbl 64b, 2.avsnitt) e.utbyggingstakt (jfr pbl 64b, i.avsnitt) f. Sosial infrastruktur (jfr forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, datert jfr pbl 64e). Det kan ikke avtales at utbygger helt eller delvis skal bekoste infiastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende sosialtjenester som det offentlige i medhold av lov (jfr pbl ~67,69) er forpliktet til å skaffe til veie. 7. Klagerett. Utbyggingsavtale kan ikke påklages (jfr pbl 64d). 8. Dispensasjon. Det kan ikke gis dispensasjon til å fravike lov og forskrift om utbyggingsavtaler (jfr pbl 64±). 9. Kostnader ifbm utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale. Kostnader ifbrn utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale dekkes av tiitakshaver. Side 9 av 20

7 10. Fremtidige vedtak. Foreliggende prinsippvedtak innarbeides i kommuneplanens arealdel og øvrige utbyggingsvedtak!program i kommunen. Gj ennomgang/kommentering av uttalelser Høring ble gjennomført Det korn inn følgende uttalelser: 1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Ingen merknader 2. Statens vegvesen, Region midt Sør-Trøndelag distrikt Ingen merknader 3. Sør-Trøndelag fylkeskommune, enhet for regional utvikling Forutsetter at retningslinjer i prinsippvedtak gjelder hele kommunen, for øvrig ingen merknader til forslaget. Kommentar: Merknaden fra fylkeskommunen føyes til som punkt 6, mellom tidligere punkt 5 og 6, se rådmannens innstilling. 4. Build Group AS Buid Group mener at å pålegge utbyggere kostnader til oppgaver som hittil er blitt oppfattet som offentlige oppgaver (for eksempel veier og VA-anlegg) er uheldig for både utbygger og kjøper, fordi det betyr at boligene blir dyrere. Kommentar: Bruk av utbyggingsavtaler ifbm utbyggingsprosjekter er blitt mer aktuelt i de seinere årene, i Trondheimsregionen benytter alle kommunene seg av dette verktøyet. Det er opplagt at når utbygger får et økt ansvar for helhetsløsninger i en utbygging, vil det øke byggekostnadene. Gevinsten for boligkjøperen vil være at kommunen som følge av dette Far frigjort midler til å levere et bedre tilbud på andre områder (skole, helse etc). Prinsippvedtakets punkt 3 forutsetter for øvrig at avtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingens omfang. Vurdering: Rådmannen anbefaler at det legges til grunn å benytte utbyggingsavtaler fullt ut innenfor plan- og bygningslovens rammer og intensjoner. I forslag til prinsippvedtak har rådmannen valgt også å ta med hovedprinsippene i lov og forskrift, for å gi en mest mulig samlet oversikt. Der teksten i forslaget bygger direkte på lovteksten, er det tatt med henvisning til aktuell paragraf. I Klæbu vil utbyggingsavtale være et egnet virkemiddel for å sikre at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk, økonomiplan, handlingsplan, utbyggingsprogram m.v., og slik at utbyggingen i kommunen blir mest mulig forutsigbar for både kommune og utbyggere. Kommunalteknisk infrastruktur vil fortsatt være det sentrale element i utbyggingsavtaler, men kommunen må til enhver tid utnytte de muligheter for kostnadsdeling som lovverket gir for å bidra til å gi innbyggerne høgest mulig kvalitet på de kommunale tjenester/tilbud, og et godt nærmiljø. Rådmannen anbefaler det opprinnelige forslag til prinsippvedtak, men at et nytt punkt 6 tas med, ihht uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune: Utbyggingsavtalens arealmessige omfang. Side 10 av 20

8 Foreliggende prinsippvedtak forutsettes å gjelde hele kommunen. Side 11 av2o