Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/advokat Geir Frøholm og senioradvokat Eirik

Transkript

1 Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/advokat Geir Frøholm og senioradvokat Eirik Birkelund

2 Hva er en utbyggingsavtale Kortversjon: Kommunen bruker offentlig myndighet som "byttemiddel" Definisjon, jf. pbl. 17-i: Avtale mellom kommunen og grunneier/utbygger Om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan Som pålegger private større (eller like store) forpliktelser enn det som følger direkte av pbl. Kan også gi rettigheter til private

3 Særtrekk ved utbyggingsavtaler? Ot.prp. nr. 22 ( ) på s. 53: Avtalene ligger i grenseland mellom privat rett, der partene innenfor vide rammer kan binde seg gjennom samtykke, og offentlig rett der det gjelder til dels stramme rammer for beslutningens tilblivelse og innhold.

4 Sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler Rekkefølgekrav (rfk) ofte utgangspunktet for en utbyggingsavtale Hjemmel rfk: Kommuneplan ( 11-9 nr. 4), reguleringsplan ( 12-7 nr. 10) Vanlig at utbyggingsavtalen regulerer gjennomføring av rekkefølgekravet Avtale kombinert med sikkerhet kan anses som oppfyllelse av rfk

5 Hvor skoen trykker Generelt oppfatter utbyggere at de har et svakt utgangspunkt i forhandlingene fordi kommunen er planmyndighet, og at de er avhengig av å få vedtatt plan eller behandlet søknad med en forutsigbar framdrift. De er også generelt avhengig av å ha et godt forhold til kommunen. Fra KRDs evaluering 23. desember 2009 Når tiltakene har en løs tilknytning til utbygging, oppleves det som om kommunen benytter sin reguleringsmakt til å få på plass / finansiert infrastruktur som vil komme store deler av bydelen til gode. Omfang av tiltak i utbyggingsavtaler aksepteres for å få de nødvendige tillatelser tidsnok.

6 Noen rettslige utgangspunkter Planbehandling: Kommunenes frie skjønn, politikk, jf flg. Nødvendig infrastruktur mv. avklares Byggetillatelse: Lovbundet skjønn. Men husk at pbl. gir direkte hjemmel for pålegg om f.eks. vei, vann og avløp, jf. pbl. kap. 18 Lovreguleringen utbyggingsavtaler, både form/saksbehandling og innhold Pbl. kap. 17, 17-1 til 17-7, svarer til f i pbl Fokus: Forutberegnelighet, balanse og fleksibilitet, samt åpenhet

7 Tre kumulative vilkår for utbyggingsavtaler Nødvendighet I utbyggingsavtaler må kommunene sikre at det er en saklig sammenheng mellom de privatrettslige forpliktelsene som utbygger/forslagsstiller påtar seg for å oppnå et positivt reguleringsvedtak og selve tiltaket. De privatrettslige forpliktelsene må ikke fremtre som uforholdsmessig tyngende for de som skal bære kostnadene. På den annen side må de heller ikke være så løsrevet fra selve utbyggingstiltaket at allmennheten kan få inntrykk av at en eller flere utbyggere har fått anledning til å «kjøpe» seg positive reguleringsvedtak. En utbyggingsavtale må ikke fremstå som kvalifisert urimelig. Den bør først og fremst sikre at den konkrete utbyggingen gir et godt resultat for de som skal bo og arbeide i det nye området, uten at utbyggingen fører til dårligere tilbud for kommunens eksisterende innbyggere. Fiskale eller rent forretningsmessige hensyn må anses som klart utenforliggende. Innholdet i utbyggingsavtalen må således ikke gå utover det som naturlig kan knyttes opp til den aktuelle planen. Forholdsmessighet kostnaden eller omfanget av de tiltak som grunneier/utbygger kan pålegges i en utbyggingsavtale skal vurderes i lys av utbyggingens art og omfang. Det innebærer at størrelsen på den private ytelsen vil kunne øke med størrelsen på utbyggingen, og tilsvarende at rommet for å avtale private ytelser blir snevrere jo mindre utbygging det er snakk om. kostnaden som belastes utbygger må stå i forhold til den belastning utbyggingen påfører kommunen. Rimelighet Helhetsvurdering

8 17-2 Kommunestyrevedtak forut for avtale Forutsetning for inngåelse av utbyggingsavtale Må fattes av kommunestyret Trenger ikke knyttes til spesielle vedtak, gjerne i sammenheng med kommuneplan, boligprogram e.l. Pbl nr. 2

9 Krav til vedtakets innhold Hvor i kommunen gjelder krav Utbyggingspolitikk og prioriteringer Hovedprinsipper for finansiering Andre tiltak som er nødvendige for gjennomgang av planvedtak

10 Bidrag kommunal infrastruktur kommunens bidrag Utbyggers ytelser i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen Kommunens ulemper ved utbyggingen - forholdet til kommunens planlagte utvikling for området Andre kommunale bidrag og forpliktelser

11 Tromsø kommune - kommunestyrevedtak forut for avtale (i) Forutsigbarhetsvedtak Utbyggingsavtaler, 29. november 2006: 1. Geografisk avgrensning Kommunens forventninger til inngåelse av utbyggingsavtale gjelder hele kommunen når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede. 2 Avgrensning etter type tiltak Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan (kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan) med tilhørende bestemmelser også forutsetter bygging av offentlige anlegg og/ eller tilpasning til slike anlegg. Med offentlige anlegg menes alle anlegg/ tiltak som er vist som offentlig regulerte formål i arealplanen eller som følger av bestemmelser til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friområder. Offentlige anlegg omfatter også ledninger for vann, avløp, fjernvarme o.l.. 4 Hovedprinsipper for kostnadsfordeling Prinsippet om at de enkelte utbyggingsområder selv skal bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk- og grønn infrastruktur videreføres.

12 Tromsø kommune- kommunestyrevedtak forut for avtale (II) Deler av forutsigbarhetsvedtaket er inntatt i kommunedelplan: 3.1 Geografisk avgrensning Kommunens krav til inngåelse av utbyggingsavtale gjelder hele kommunen når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for et større område kan det fattes mer spesifikke vedtak i henhold til pbl kapittel 17, der det vil gi bedre forutsigbarhet med hensyn til utbygging innenfor planområdet Hovedprinsipper for kostnadsfordeling De enkelte utbyggingsområdene skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og grønnstruktur Dette inkluderer også kostnader knyttet til flytting eller annen ivaretakelse av eksisterende samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og grønnstruktur.

13 Sivilombudsmannen sak 2015/1194 Saken gjaldt bestemmelse i kommunedelplan for Sandnes sentrum om bruk av utbyggingsavtaler ved gjennomføring av tiltak i sentrumsområdet. Ombudsmannen kom til at bestemmelser i kommunedelplanen var i strid med nødvendighetskravet i plan- og bygningsloven 17-3 tredje ledd første punktum, og med forholdsmessighetskravet i samme bestemmelses tredje ledd annet og tredje punktum. Ombudsmannen ba Sandnes kommune endre bestemmelsen og sørge for at det foretas en konkret forholdsmessighetsvurdering.

14 Problemstilling: Virkningen av en rekkefølgebestemmelse er at en søknad om byggetillatelse eller ferdigattest avslås inntil tiltaket er bygd. En rekkefølgebestemmelse hjemler i utgangspunktet ikke et pålegg til en privat utbygger om å realisere eller finansiere tiltaket. Rammen for rekkefølgebestemmelser og hva som kan pålegges utbygger å finansiere gjennom en utbyggingsavtale, er ikke den samme. Kan ikke påklage en rekkefølgebestemmelse med utgangspunkt i at den ikke oppfyller vilkår i 17-3 om «forholdsmessighet», «nødvendighet» og «rimelighet» En konsekvens av at Tromsø kommune i planvedtakene ikke angir forutsetningene for utbyggingsavtalene, er at det ikke kan reises spørsmål ved om bestemmelsene i disse vedtakene er i strid med nødvendighets- og forholdsmessighetskravet, jf Rekkefølgebestemmelser i strid med vilkårene i 17-3 dersom kommunens prinsippvedtak om full kostnadsdekning anvendes, hvordan kan dette håndteres rent praktisk?

15 Utbyggingsavtalens innhold hva bør reguleres? Oversikt Hvem gjør jobben - utførende? Fremdrift Risikofordeling Ferdigstillelse - drift og vedlikehold Garantier Uforutsette forhold/endringer Varighet Mislighold Ikrafttredelsesvilkår

16 Ulike modeller Utbygger får konkrete krav til hvordan de offentlige anleggene skal bygges. Ifølge informantene fra kommunen vil kommunen overta de offentlige anleggene dersom de bygges i henhold til kravene. «Vanlig» utbyggingsavtale Justeringsrett mva Utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen

17 Klage/søksmål Avtalene kan ikke påklages (men planvedtaket med rfk. kan påklages) Søksmål, rettslig interesse Alminnelige ugyldighetsregler i tillegg til reglene vi har gjennomgått Fordel om uforutsette forhold/forutsett utvikling reguleres

18 Takk for oppmerksomheten! Geir Frøholm Partner Advokat Eirik Birkelund Senioradvokat