Saksbehandler: Bernt Greni Arkiv: L10 Arkivsaksnr.: 06/ Dato: RAMMER FOR UTBYGGINGSAVTALER SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bernt Greni Arkiv: L10 Arkivsaksnr.: 06/ Dato: RAMMER FOR UTBYGGINGSAVTALER SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET BYSTYRET Administrasjonens innstilling: Rammer for utbyggingsavtaler vist i vedlegg 1. vedtas i henhold til plan- og bygningslovens 64. Nils Fredrik Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør

2 Saksutredning: SAMMENDRAG. Bruk av utbyggingsavtaler er nå regulert gjennom en lovendring i plan- og bygningsloven. Etter 1. juli i år har kommunene ikke lenger adgang til å inngå utbyggingsavtaler før rammene for slike avtaler er vedtatt gjennom en offentlig prosess. Loveendringen krever at utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Det er også satt krav til at utbyggingsavtaler skal være en offentlig prosess på linje med reguleringsplanarbeid. Formålet med de nye bestemmelsene er å gi grunneiere og utbyggere forutsigbarhet med hensyn til når avtaler kan forventes inngått, hva som forventes regulert gjennom avtale. Forhold det anbefales at slike avtaler kan inneholde er: Teknisk og grønn infrastruktur både innenfor og utenfor planområdets begrensning Kjøp, salg og makeskifte av grunnareal Boligpolitiske tiltak (antall boliger, størrelse, utforming og forkjøps-tilvisningsrett) Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Forslag til rammer for bruk av utbyggingsavtaler slik de fremgår av saksfremlegget anbefales vedtatt. HENSIKT Saken fremmes for å gi forutsigbarhet for utbyggingsavtaler, hvilket er en forutsetning for at det skal kunne inngås slike avtaler. Jfr. plan- og bygningslovens 64 a. PROSESS. Arbeid med rammene for utbyggingsavtaler har blitt utarbeidet i samarbeid med de virkosmhetene i kommunen som har hatt dette som sitt arbeidsfelt. Forslag til rammer for utbyggingsavtaler ble etter delegert vedtak lagt til offentlig ettersyn. Det er ikke motatt innspill til saken. FAKTA Bakgrunn har vedtatt Lov om endringer i plan- og bygningsloven (utbyggingsavtaler). Stortinget Lovendring ble kunngjort De ny reglene trekker opp rammer for bruk av utbyggingsavtaler, og er en innstramming i forhold til enkelte deler av den praksis som har utviklet seg i enkelte kommuner de siste årene. Lovreglene er supplert med forskrifter der det er nedfelt forbud mot at utbygger gjennom avtale skal gi bidrag til finansiering av sosiale infrastrukturtiltak som barnehager, skoler, sykehjem eller lignende. I henhold til lovendring skal kommunen sørge for at det skapes forutsigbarhet for arbeidet med inngåelse av utbyggingsavtaler. Dette skal gjøres ved at forslag til rammer for utbyggingsavtaler legges ut til offentlig ettersyn, med påfølgende bystyrebehandling og kunngjøring av bystyrets vedtak.

3 Denne saken fremmes for at det skal gjøres kjent i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, samtidig som kommunen synliggjør forventninger til en avtale. Bruk av utbyggingsavtaler i Drammen kommune Drammen kommune har lang erfaring med bruk av utbyggingsavtaler. For de store ubyggingene på Konnerud i begynnelsen av 80-tallet, ble utbyggingsavtaler nyttet sammen med reguleringsplaner for å sikre gjennomføring av teknisk og grønn infrastruktur. Avtaler har også vært nyttet direkte i byggeprosjekter hvor kommunen har samarbeidet med private investorer. Man har gode erfaringer med utbyggingsavtaler som et viktig virkemiddel for å oppnå gjennomføring av prosjekter, og for på forhånd å avklare etterarbeid med overdragelse av-, og driftsansvar for anlegg. Avtaler har tatt utgangspunkt i rekkefølgebestemmelsene til kommuneplanens arealdel og i reguleringsplanen for det aktuelle området. Avtaler har videre vært forankret i kommunens regelverk og vedtekter: -Vann- og avløpsnormen -Gatenormen -Vedtekter til pbl. 69 (om opparbeidelse av den ubebygde delen av tomta) Forhandlinger om kjøp/salg av grunnareal, makeskifte, ulempeerstatninger, har også vært sentrale tema i arbeidet med utbyggingsavtaler. Om utbyggingsavtaler i henhold til lovendring. Definisjon En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet, og som gjelder gjennomføring av en kommunal arealplan. Innhold En utbyggingsavtale kan omfatte de forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan, og forhold som er relatert til det planområdet/utbyggingsområdet som avtalen gjelder for. En utbyggingsavtale gir muligheten til å detaljere/utfylle planer gjennom avtaler og vil skape sikkerhet for gjennomføring av planer. Forhold som reguleres i avtale må ha en saklig sammenheng med rekkefølgekrav i bestemmelsene til reguleringsplanen. Dette vil tydeliggjøre at planen fastlegger innhold og kvalitet, mens avtalen regulerer gjennomføringen. I hovedsak vil en avtale etter behov kunne omfatte følgende tiltak: Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten i 67 og 69 i plan- og bygningsloven. Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming. Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede. Status Avtalen vil følge avtalerettslige regler og kan ikke påklages. Tvister avgjøres av domstolene. Vedtak kommer i tillegg til plan, gjennom utbyggingsprogram, budsjettvedtak o.l. eller særskilte vedtak. Avtalene kan ikke endre en plan men være en oppfølging av denne.

4 Forhandlinger og prosess I henhold til lov skal arbeidet med inngåelse av utbyggingsavtaler være en offentlig prosess, Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale skal legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader dersom forholdene i avtalen ikke fullt ut er ivaretatt gjennom reguleringsplanen og dens bestemmelser. Når utbyggingsavtale er inngått og vedtatt av bystyret skal denne kunngjøres. Reglene gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. FORSLAG TIL RAMMER FOR INNGÅELSE AV UTBYGGINGSAVTALER Med bakgrunn i omtalte lovendring og den praksis som til nå har vært ført ved inngåelse av utbyggingsavtaler foreslås følgende rammer for utbyggingsavtaler med Drammen kommune: Generelt: Det kan forhandles om- og inngås utbyggingsavtale for ethvert tiltak i hele kommunen. Det skal kun forhandles om tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Dette kan omfatte både tiltak innenfor og utenfor planområdets begrensning. En avtale kan gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av et planvedtak. Bidraget fra utbygger til tiltaket må stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne helt eller delvis utløser behovet for tiltaket. I henhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel kan det forhandles om: Opparbeidelse av teknisk infrastruktur. Opparbeidelse av grønn infrastruktur, sikring og tilrettelegging av arealer til leik og fritidsaktiviteter Trafikksikker adkomst for alle brukergrupper, kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere. Herunder utførelse av snøsmelteanlegg i fortau. Tilfredstillende kapasitet, trafikksikkerhet og miljø på og langs veinettet, spesielt skolevei. I henhold til den arealbruk som er anvist i kommunens overordnede planer (kommuneplanens arealdel og kommunedelplaner) og det utbyggingsområdet avtalen knyttes opp til, kan det forhandles om: Overdragelse-, kjøp- og makeskifte av grunnareal. Avtalen kan også regulere: antallet boliger i et område største og minste boligstørrelse

5 nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Organisatoriske tiltak (etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.) ANBEFALING Bruk av utbyggingsavtaler er et virkemiddel i samarbeid med de andre partene i byutviklingen. Det er naturlig å legge til rette for at dette virkemiddelet kan utnyttes også i framtiden. Rammer for bruk av utbyggingsavtaler i Drammen anbefales vedtatt.