ERFARINGER MED PRAKTISK BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER (ASPLAN VIAK 2009)

Transkript

1 ERFARINGER MED PRAKTISK BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER (ASPLAN VIAK 2009) Kort orientering om resultatene av Asplan viaks undersøkelse for kommunal- og regionaldepartementet ved

2 Erfaringer: Før lovregulering av 1. juli 2006 Mer hensiktsmessig måte å ordne gjennomføring av teknisk utbygging (VVA) (fremfor refusjon) og med klar oppgave- og ansvarsfordeling mellom kommune og utbygger(e). (Hvem gjør hva og på hvilken tid). Økning av krav til utbygger som følge av kommunalt knappe ressurser og ønsker om fordeling av mulig fortjeneste, avhengig av markedsforhold. Utbyggingsavtalene som oftest forankret i planbestemmelser særlig rekkefølgebestemmelser. Utbyggingsavtaler betraktet som privatrettslige avtaler. Økning av krav ut over teknisk infrastruktur og grønt. Krav om bidrag til sosial infrastruktur (skole, barnehager etc.) og andre forhold.

3 Erfaringer og status: Etter lovregulering av 1. juli 2006 med forskrift og veileder(e). Refererer til: Undersøkelse om, og evaluering av lov, forskrift og veiledning om utbyggingsavtaler. Utført av: Asplan viak For: Kommunal- og Regionaldepartementet Sluttrapport: (lille julaften) Telefonintervju med 18 kommuner og 25 utbyggere samt dokumentstudier, fordelt på 13 fylker. Antall utbyggingsavtaler inngått av kommuner 169. I tillegg 45 avtaler fra utbyggere. Totalt 214 avtaler.

4 De fleste kommunene og utbyggerne har vist stor interesse for temaet. Utbyggingsavtalens fordeling på type arealutvikling: Boligutvikling: ca. 58% By- og tettstedsutvikling ca. 29% Hytte- og reiselivsutvikling ca. 13%

5 Hovedgrunnlaget for kommunens forhandlingsposisjon Utbyggers egen interesse ca. 8% annen grunn Kommunens planmyndighet ca. 88% og rekkefølgekrav Kommunal eiendom ca. 4% NB! Ingen utbyggingsavtaler knyttet til kommunedelplan, kun reguleringsplan. Ca. 60% som del av reguleringen og 40% etter regulering.

6 Organisering og ansvarsplassering for utbyggingsavtaler i kommune: Teknisk etat eller ca. 43% tilsvarende Planavdeling ca. 32% Sentraladministrasjon ca. 25% Ekstern kompetanse ca. 37% som tillegg (Her var utvalget kun 16 kommuner, og det fremkommer lite i undersøkelsen om hvilke erfaringer kommunene har gjort under og med organiseringen.)

7 OMRÅDEMODELLER (1) EKSEMPLER: Ensjø i Oslo Geilo sentrum Sandvika sentrum Urban sjøfront i Stavanger DEFINISJON: Modeller kommunen etablerer som en del av sin tilrettelegging for gjennomføring av ønsket arealpolitikk og som fordeler kostnader for felles infrastrukturtiltak på private og offentlige parter i utbyggingsområder med flere grunneiere og utbyggere. Ofte innebærer modellen kommunal forskuttering av kritiske infrastrukturtiltak for eksempel knyttet til veinettet (s. 13)

8 OMRÅDEMODELLER (2) KOMMUNAL ERFARING: 9 av 18 kommuner har erfaring med eller er i gang med områdemodeller. UTBYGGERES ERFARING: 70 % av utbyggerne har erfaring med områdemodeller og 80 % av disse oppfatter erfaringene som positive. forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen, noen områder umulige uten modelltankegang, svært gode erfaringer, jo flere utbyggere som er med jo bedre er det, sikrer fremdrift (s. 14)

9 ANDRE AVTALER Vel en tredjedel av kommunene har benyttet andre avtaler som supplement eller i stedet for utbyggingsavtaler. Intensjonsavtaler eller samarbeidsavtaler tidlig tidspunkt, partenes ansvar og forpliktelser når området skal planlegges. Avtaler knyttet til vilkår ved overdraging av kommunal eiendom utbygger har behov for. Særavtaler mellom kommunen og kommunalt selskap for praktisk håndtering av utbyggingsavtaler i et område. 30 % av kommunene har inngått utbyggingsavtaler der også SVV inngår. (SVV forutsetter vanligvis også en egen gjennomføringsavtale når utbygger har ansvar for tiltak på riks- eller fylkesveier).

10 ERFARINGER MED LOVREGLER, FORSKRIFT OG VEILEDERE I nær alle kommunene er det fattet et generelt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler for hele Kommunen. Halvparten av kommunene mener at slikt vedtak styrker mandat i forhandlinger. (Resten mener at det ikke har betydning, eller de vet ikke). Vedtaket synes ikke å gi særlig føringer for innholdet i forhandlingene (bare 6 positive). Få kommuner (5) tror at vedtaket gir større forutsigbarhet for utbyggere, og utbyggerne er helt enige. Slikt kommer senere i prosessen.

11 TILTAK SOM INNGÅR I UTBYGGINGSAVTALER Teknisk og grønn infrastruktur (100 %) Store infrastrukturtiltak ( 20 %) Forkjøpsrett til boliger ( 18 %) Fordeling av boligtyper ( 5 %) Utbyggingstakt Universell utforming ( 5 %) Organisering av velforeninger ( 18 %) Fond til drift av grøntområder Fjernvarme Ski- og turløyper Gjerdehold

12 Hvordan er styrkeforholdet i forhandlingene? (1) Hovedkonklusjon: Kommunen er en sterk forhandlingspart gjennom sin rolle som planmyndighet og samfunnsaktør før øvrig, og undersøkelsen viser at forhandling av utbyggingsavtaler i de fleste tilfeller ikke er en likeverdig forhandling mellom to parter. Utbyggerne har en svak forhandlingsposisjon. De er avhengig av fremdrift i prosjektene og få nødvendige godkjenninger av kommunen. Dette gjør at kommunen har et særlig ansvar for å følge opp lovbestemmelsens krav om balanserte avtaler.

13 Hvordan er styrkeforholdet i forhandlingene? (2) Hovedkonklusjon: To tredjedeler av utbyggerne mener de har inngått avtaler som er urimelig tyngende, men at de har valgt å gå inn i avtalen for å få gjennomført utbyggingsprosjektet, og fordi bidragene fortsatt ligger innenfor hva prosjektøkonomien tåler. Likevel peker 80% av utbyggerne på at utbyggingsavtaler er et nyttig virkemiddel for å sikre gjennomføring.

14 Hvordan er det med praktisering av nødvendighet? For kommuner: Rimelig greit, og undersøkelsen viser at ca. 80% av sakene utløser behov etter kommunenes vurdering, mens 20% fremgår direkte av planen med rekkefølgekrav. For utbygger: For avhengig av kommunens skjønn, ofte utviklet underveis i prosessen, og ofte uenig om omfang av nødvendighet.

15 Hvordan er det med praktisering av forholdsmessighet? (1) For kommunen: Nesten 90% av kommunene opplever forholdsmessighet som et krevende tema i forhandlingene, og 40% oppgir at det er vanskelig å utlede fra loven i de konkrete situasjonene. Derfor blir det plan- og gjennomføringssituasjonen og finansieringsutfordringer i forhold til gjennomføring av tiltakene som er hovedutfordringen. Følgende tabell gjengis: I hvilken grad er forholdsmessighet vurdert i forhold til enkelttiltak eller utbyggingsområdet samlet? Andel av kommunene Hele utbyggingsområdet 30% Enkelttiltak 20% Kombinasjon 50% Hvilke metoder eller tilnæring er brukt i vurderingene av forholdsmessighet? Forhandlingsutspill i hovedsak fra kommunen 50% Skjønnsmessige vurderinger basert på dialog 30% Beregnet (utregnet beløp pr. enhet eller m2 BRA) 20%

16 Hvordan er det med praktisering av forholdsmessighet? (2) For utbygger: Vel en tredjedel uttrykker at forholdsmessighet ikke er tema i de kommunene de har utbyggingsprosjekter fordi kommunen ikke har penger og at utbygger derfor må betale alt hvis utbyggingen i det hele tatt skal gjennomføres. En tredjedel svarer at forholdsmessighet er et tema men at balansen ikke er til stede og at utbygger uansett må ta hovedtyngden av kostnadene. Den siste tredjedelen svarer at regelen om forholdsmessighet har gjort det lettere å komme frem til mer balanserte utbyggingsavtaler. (s. 22)

17 Hovedkonklusjoner fra Asplan viak rapporten: Samlet sett er det ikke behov for endringer i lovbestemmelsene. Men det er behov for å følge opp praktiseringen gjennom veiledning eller forskrift på noen punkter (forholdsmessighet for eksempel). Forutsigbarhetsvedtaket etter 64a (nå 17-2 eller 11-9 (kommuneplanens arealdel) eller 12-2 (områdeplan) har bidratt til å klargjøre mandatet for kommuner, men det har ikke styrket forutsigbarheten for utbyggere. Samordnet planbehandling og forhandlinger om utbyggingsavtale bør styrkes.

18 Og et lite varsko: Undersøkelsen viser at det i noen avtalesituasjoner er en risiko for at utbyggere og kommuner inngår ulovlige utbyggingsavtaler der utbygger påtar seg for store kostnader til felles tiltak fordi prosjektøkonomien kan tåle dette på avtaletidspunktet. Dette kan føre til at den økonomiske risikoen, spesielt for kommunen, øker dersom det i etterkant kommer rettsavgjørelser som kjenner utbyggingsavtalen ulovlig. (s. 27)