Fana, gnr. 13 m.fl.. Områdeplan Paradis, arealplan-id Mindre endring vedrørende rekkefølgebestemmelsene

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /17 Saksframstilling Vår referanse: Klikk her for å skrive inn tekst. Fana, gnr. 13 m.fl.. Områdeplan Paradis, arealplan-id Mindre endring vedrørende rekkefølgebestemmelsene Hva saken gjelder: Saken gjelder behov for endring av prinsippet for fordeling av rekkefølgekrav om felles infrastruktur på eiendommer med utbygging i områdeplanen. Områdeplanen for Paradis sentrum ble vedtatt , sak 280/14. Områdeplanens formål er en helhetlig transformasjon og fortetting av senterområdet, med hovedvekt på boliger og gode bykvaliteter. Et av de sentrale plangrepene er en omlegging av hovedvegene gjennom Paradis for å få en tryggere og mer oversiktlig gatestruktur. Trafikksikre løsninger for gående og syklende er særlig vektlagt. Det skal bygges brede fortau og gang- og sykkelveier gjennom området, samt ny gangbro over Nesttunvegen. Figur 1: oversikt over planområdet med endringer i veistruktur og vedtatt områdeplan. I planbestemmelsenes 3.1. er det fastsatt rekkefølgekrav for felles infrastrukturtiltak, med nærmere angivelse av hvilke tiltak som må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan søkes om igangsettingstillatelse for tiltak innenfor nærmere angitte byggeområder på de enkelte eiendommer. 1

2 Etter gjeldende 3.1. har alle byggeområdene samme rekkefølgekrav knyttet til omlegging av Nesttunvegen, gangbro over Nesttunvegen og to offentlige torg. De øvrige tiltakene i bestemmelsen er knyttet til byggeområder ut fra geografisk nærhet til tiltakene. Eksempelvis er det byggeområdene i vest som har rekkefølgekrav knyttet til Statsminister Michelsens veg. Det er forutsatt at gjennomføring av tiltakene i 3.1. skal skje ved utbyggingsavtaler. Ved å inngå utbyggingsavtale med Bergen kommune kan utbyggere oppfylle rekkefølgekravene ved å forplikte seg til å betale et nærmere fastsatt anleggsbidrag pr. m² BRA før det søkes om igangsettingstillatelse for utbygging. Det er startet opp og pågår flere private planarbeid for delfelt i områdeplanen. Gjennomføringsavdelingen (tidl. Etat for utbyggingsavtaler) i Bymiljøetaten har kunngjort oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtaler på Paradis. Det er nylig fremforhandlet utbyggingsavtale med Paradis Næringseiendom AS. Avtalen kan ikke sluttforhandles og fremmes for byrådet før foreliggende forslag til endring av rekkefølgebestemmelsene er behandlet. Fagetaten har i arbeidet med å fordele kostnadene på utbyggingsområdene og kobling mellom finansiering ved avtaler og bygging av infrastruktur, erfart at vedtatte rekkefølgebestemmelser ikke gir den forutsigbarhet og fleksibilitet som var tenkt og som er nødvendig når utvikling skal skje over lengre tid. Fagetaten peker derfor på behov for å endre rekkefølgebestemmelsene, ved at alle byggeområdene får rekkefølgekrav for de tiltakene som pr. i dag er fordelt etter geografisk nærhet. Planprosess Forslag til bestemmelser med endring er markert med rødt og følger som vedlegg 1 til saken. Behov for endring ble drøftet med Plan- og bygningsetaten i møte , som ikke hadde innvendinger til endringen. Det var videre enighet om at Etat for utbyggingsavtaler skulle gjennomføre endringsprosessen. Forslag til endring ble sent på høring til alle grunneierne i planområdet den , med merknadsfrist Det er mottatt merknader fra Paradis Panorama AS (Byggeområde BB3), Paradis Hage AS (Byggeområde S1), Paradis Næringseiendom AS (Byggeområde S5 og S7) og Wahl Eiendom AS (Byggeområde S10). Ut fra at forslag til endringer basert på rekkefølgebestemmelsene er premiss for utbyggingsavtaler, er merknadene i hovedsak knyttet til endringens betydning for kostnadsfordelingen mellom utbyggerne og konsekvens for lønnsomhet i planlagte prosjekter. I mottatte merknader stilles det også spørsmål ved planens definisjon av tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak, og om tiltak som står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang. Det pekes videre på at kostnad pr m 2 BRA bør beregnes i forhold til samlet utbyggingspotensial over tid og ikke til en gitt andel innenfor et kortere tidsrom. I fagetatens saksutredning blir det derfor også gjort nærmere rede for innhold og begrunnelse for tilbud om utbyggingsavtaler som fagetaten har presentert aktuelle utbyggere, basert på foreliggende forslag til endring av rekkefølgebestemmelsene. Av hensyn til framdrift i Paradis Næringseiendom sitt byggeprosjekt og andre utbyggere som sannsynligvis ønsker å inngå utbyggingsavtaler i nær framtid, er det viktig at forslaget sluttbehandles og ikke slås sammen med andre endringer av områdeplanen som er startet opp. 2

3 For nærmere informasjon om mottatte merknader og fagetatens vurdering vises det til fagnotatet. Fagetatens vurdering og anbefaling: Nærmere begrunnelse av forslaget til endring Områdeplanens utbyggingspotensial forventes å bli realisert over flere tiår og er fordelt på flere eiendommer med ulike eierinteresser, planer og tempo for utbygging. Ut over de prosjektene som pr. i dag er i planleggingsfasen, er det ikke kjent hvilke andre eiendommer som har aktuelle prosjekter og tilhørende tidsrom for utbygging. Denne usikkerheten skaper problem for beregning og fordeling av anleggsbidrag på og mellom utbyggere i planområdet og over tid. Fagetaten har med grunnlag i gjeldende rekkefølgebestemmelser beregnet hvordan kostnadene skal fordeles mellom framtidige utbyggere. Det er også sett nærmere på hvilken rekkefølge veitiltakene bør bygges i og det er vurdert framdriftsplaner for opparbeiding av rekkefølgetiltakene. Det er her et viktig premiss at infrastrukturen kan opparbeides i samme omfang som det økonomiske omfang på innbetalinger fra utbyggingsavtaler, hvor forfall er ved søknad om igangsettingstillatelse. Beregning av størrelsen på anleggsbidrag gir ut fra dette forskjellig resultat etter hvilket av svært mange mulige utbyggingsscenarier som legges til grunn. Gjeldende bestemmelser gir således en utilsiktet uforutsigbarhet for utbyggerne når det gjelder kostnadsfordeling. Det oppstår også en tilsvarende uforutsigbarhet for Bergen kommune og Statens Vegvesen som byggherrer, med hensyn til planlegging av rekkefølge og omfang på opparbeiding av infrastrukturen. Videre har fagetaten sett at dagens bestemmelser får en utilsiktet konsekvens for kompensasjon for grunnavståelse. Grunneier som må avstå grunn til veitiltak og offentlige torg skal få kompensasjon i samsvar med vanlige erstatningsrettslige regler, og kostnadene ved dette inngår i det samlede kostnadsanslag for det enkelte veitiltak. Med gjeldende bestemmelser får en utbygger ikke full kompensasjon dersom det skal avgis et større areal, når man selv er ansvarlig for en relativt stor andel av kostnadene ved det aktuelle veitiltaket. Forslag til endring innebærer at kostnader ved grunnerverv fordeles på alle byggeområdene, slik at man får en forholdsmessig fordeling også av denne kostnaden, jf pbl 17-3, 3. ledd. Forslag om endring Fagetaten foreslår derfor en endring av rekkefølgebestemmelsene ved at alle byggeområdene får rekkefølgekrav for tiltakene som i 3.1. pr. i dag er fordelt etter geografisk nærhet. En slik endring vil innebære; En forholdsmessig fordeling av kostnadene ved at anleggsbidrag pr. m² BRA blir det samme i alle utbyggingsområdene. Økonomisk forutsigbarhet både for utbyggerne og Bergen kommune/hfk Kostnadene kan fordeles på flere utbyggingsprosjekt og over en lengre tidsperiode. Kostnadene ved grunnavståelse fordeles på alle som skal bygge ut, og ikke en eller få utbyggere som skal bygge ut og samtidig avgi grunn til sitt «eget» rekkefølgetiltak Opparbeiding av infrastrukturen kan skje i samme takt som utviklingen av området for øvrig. Gjennomføringen kan skje i en hensiktsmessig rekkefølge uavhengig av hvor det bygges ut. Gjennomføringen kan skje i større byggetrinn i stedet for mange små som er fordyrende. 3

4 Status for utarbeiding av utbyggingsavtaler Hovedveiene gjennom Paradis er fylkeskommunale, mens tilførselsveiene i hovedsak er kommunale. Fagetaten har inngått et tett samarbeid med SVV, som blant annet innebærer drøftelser av økonomiske premiss for utbyggingsavtaler og samarbeid om detaljprosjektering, grunnerverv og entrepriser. Statens Vegvesen har utarbeidet kostnadsanslag, og de samlede kostnadene anslås til 280 mill kr., inkludert grunnerverv, eksklusivt merverdiavgift. For de fylkeskommunale tiltakene er det avklart at Bergensprogrammet skal dekke 50 % av kostnadene, noe som utgjør 110 mill kr. De resterende 170 mill kr. skal fordeles mellom utbyggerne ut fra deres relative andel av et samlet utbyggingspotensial i m² BRA. Områdeplanens samlede utbyggingspotensial er ca m² BRA. Behov for å definere en tidshorisont på inntil 15 år for gjennomføring av tiltak En utbygging av byggefeltene i områdeplanen vil ventelig skje over flere tiår. I avtalene forplikter Bergen kommune og Hordaland Fylkeskommune til å opparbeide infrastruktur i samsvar med angitt gjennomføringsplan etter hvert som man oppnår finansiering ved utbyggingsavtaler. Dette innebærer at utbygger ved å inngå utbyggingsavtale innfrir alle rekkefølgekravene, men gjennomføring av noen av tiltakene utsettes i tid. Fagetatens vurdering er at det bør settes en nærmere definert og kortere tidshorisont enn tidshorisonten for fullstendig utbygging av alle byggeområdene i områdeplanen, og at gjennomførings-perioden ikke bør strekkes lenger enn til rundt 15 år. Fagetaten viser her til en uttalelse fra Kommunaldepartementet den , referanse 14/912, som gir hjemmel for at oppfyllelse av rekkefølgekrav bør skje innen rimelig tid. Fagetatens oppsummering Forslag til endring av planbestemmelsenes 3.1. innebærer at alle utbyggingsområdene får rekkefølgekrav for de veitiltakene som etter gjeldende bestemmelse er fordelt mellom byggeområdene etter geografisk nærhet. For begge løsningene er der en saklig sammenheng mellom vilkår om opparbeiding og utbyggingsområdenes behov for tiltaket, men forslag til løsning gir en mer forholdsmessig og forutsigbar fordeling av kostnadene mellom utbyggingsområdene. Det vil også oppnås en forutsigbarhet og fleksibilitet som er viktig for å kunne opparbeide felles infrastruktur i en hensiktsmessig rekkefølge etter hvert som det oppnås finansiering fra utbyggingsavtaler. Forventet utbygging innenfor en 15-årsperiode er skjønnsmessig vurdert til m² BRA. Vurderingen er basert på informasjon fra grunneiere som har konkrete byggeplaner på både kort og lang sikt, samt lønnsomhet ved eventuelt nybygg i forhold til verdien av eksisterende boliger som for en stor del er større villaer med relativt høy verdi. Fagetatens tilbud om utbyggingsavtale er med grunnlag i de ovennevnte premisser et anleggsbidrag på kr. 1700,- pr. m² BRA, forutsatt vedtak av foreliggende forslag til endring av rekkefølgebestemmelsene. Byrådens vurdering og anbefaling/konklusjon: Områdeplanen for Paradis ble vedtatt etter en grundig og omfattende planprosess. Planen tilrettelegger for fortetting og utbygging av et sentralt område ved bybanen i samsvar med viktige målsettinger i kommuneplanen. Ut fra plansituasjon, berørte interesser, eierstruktur og behov for til dels store bygge- og anleggstiltak, er det utarbeidet omfattende og til dels komplekse bestemmelser til områdeplanen. Det ble allerede under planbehandlingen pekt på at nødvendige rekkefølgebestemmelser kan bli krevende å følge opp i gjennomføring av planen. Kompleksiteten 4

5 forsterkes av usikkerhet knyttet til om eller når de enkelte utbyggingsprosjekt tas opp til realisering innenfor et lengre tidsrom. I tillegg er prosjektene ulike i utbyggingsomfang. Områdeplanen tilrettelegger for bruk av utbyggingsavtaler som et viktig virkemiddel i gjennomføring av områdeplanen. Kommunen har god erfaring med bruk av utbyggingsavtaler, men samtidig er det aktuelt å vinne ny erfaring fra gjennomføring av vedtatte plansaker. I foreliggende sak tas det opp behov for å justere rekkefølgekrav for å sikre mer forutsigbarhet om kostnader og fremdrift for involverte aktører, både private og offentlige. Byråden anser at behovet for justering av prinsippet for rekkefølgekravene gjelder fordeling og omfordeling av aktuelle rekkefølgekrav på utbyggerne og innenfor en tidsperiode avgrenset til 15 år. Byråden ser ikke grunnlag for å ta opp spørsmål i merknadene som berører planens konstruksjon av rekkefølgekrav som er avklart ut fra behov for tiltak. Dette gjelder også spørsmål fra Paradis Hage AS om tilkomstvei. Byråden viser her til redegjørelse fra Plan- og bygningsetaten om at denne tilkomstveien ikke anses som viktig for å oppfylle hovedintensjonene med områdeplanen. Når det gjelder synspunkt fra utbyggerne i merknadene om størrelse av kostnader til fordeling på utbyggingsprosjekt, vil byråden vise til at det i etterkant av planvedtaket er avklart at Bergensprogrammet bidrar med 50 % av finansiering av de (fylkeskommunale) veg- og trafikktiltak som et offentlig bidrag. Det er behov for fremdrift i utbyggingen av Paradis og det er behov for mer forutsigbarhet om fordeling av kostnader. Ut fra dette slutter byråden slutter seg til fagetatens vurderinger og forslag til justering av rekkefølgebestemmelsene. Byråden anbefaler at forslag til justering av rekkefølgebestemmelsene vedtas. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 236/16, byrådet fullmakter 18 har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråd for byutvikling 1. I medhold av plan- og bygningsloven av jamfør vedtas følgende: A. Fana, gnr. 13 mfl. Paradis sentrum, Planid Mindre endring av reguleringsbestemmelser sist revidert De vedtatte endringer tas inn i bestemmelser før det varsles om byrådets vedtak. Dato: 26. september 2017 Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser, sist revidert Merknad fra Paradis Panorama AS dat Merknad fra Paradis Næringseiendom AS dat Merknad fra Wahl Eiendom AS dat Merknad fra Paradis Hage AS dat Uttalelse fra Etat for plan- og geodata dat