Saksframlegg. Utbyggingsavtale til Områderegulering for Myra-Tebo. Utlegging for høring

Transkript

1 Saksframlegg Utbyggingsavtale til Områderegulering for Myra-Tebo. Utlegging for høring Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Jon Gunnar Weng 16/787 Saksnr Utvalg Type Dato 05/2017 Formannskap PS /2017 Kommunestyre PS Saken gjelder: Saksordfører: Saken gjelder utlegg for høring av framforhandlet utbyggingsavtale til Områdereguleringen Myra- Tebo. Saken behandles i formannskapet og sluttbehandles av kommunestyret. Utbyggingsavtalen er framforhandlet med flere grunneiere/utbyggere i området. De har gitt sin tilslutning til avtalen. Saken er en oppfølging av kommunestyrevedtak i sak 45/2016 i møte og vedtak i formannskapet i sak 50/2016 i møte Kommunen som grunneier og aksjonær i UMT redegjøres det for i egen sak. Fra kommunen er det forutsatt at den skal eie o_t1 (torget), S2 (tomta der Signalbygget kan komme), S3 (bussholdeplassen og Henning og Petter Solbergs plass), S4 (parkeringsareal), S5 (adkomst fra Rolls vei til Tebo), og offentlige fortau langs kommuneveier. Ref. kommunestyrevedtaket av I tillegg parken på sørsiden av Myrakrysset, o-park og kommunens eget areal o_friområde vest for REMA. Saksopplysninger Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble kunngjort samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet med Områdereguleringen Myra-Tebo. Bindende utbyggingsavtale kan ikke inngås før arealplan for det aktuelle området er vedtatt. Områdereguleringen Myra-Tebo ble vedtatt Etter behandling i kommunestyret skal utbyggingsavtalen legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager.

2 Saken behandles deretter på ny, og endelig vedtak gjøres av kommunestyret. Deretter kunngjøres vedtaket. En utbyggingsavtale kan ikke påklages. Det formelle om disse forholdene er hjemlet i Planog bygningsloven 17-2 og 4. Inngåelse av utbyggingsavtale for en områderegulering er hjemlet i Plan- og bygningsloven Kommuneplanen for Spydeberg åpner for inngåelse av utbygningsavtaler. En utbyggingsavtalen inngått med grunneier - eller utbygger, kan omfatte kommunale investeringer som er nødvendige for gjennomføringen av områdeplanen. De kan helt eller delvis, bekostes av utbygger. Dette er hjemlet i plan- og bygningsloven Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Dette er hensyntatt i framforhandlet utbyggingsavtale. I utbyggingsavtalen omtales offentlige anlegg som Hovedanlegg. De er angitt med «o» på plankartet. Det kreves ikke ytterligere detaljregulering for disse arealene. De omtalte fellesanlegg kommunen skal eie er S2, S4 og S5. Noen viktig forutsetninger i planbestemmelsene til Områdereguleringen Myra-Tebo som legger grunnlaget for framforhandlet utbyggingsavtalen Etter planbestemmelsene 4.10 Overvannshåndtering, vann og avløp skal nødvendig infrastruktur for overvannshåndtering, vann og avløp være ferdig etablert før det gis ferdigattest innenfor planområdet. Kommunen må følge opp dette. Etter planbestemmelsene skal fortau langs sørsiden av Wilses vei og vestsiden av Rolls vei, tilgrensende felt S3, være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt S3. Etter framforhandlet utbyggingsavtale skal kommunen eie og bygge ut fortauene. Etter 4.3 skal felt o_t1 være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for bebyggelse innenfor felt S2, S3, S4 eller S6. Det tillates en trinnvis ferdigstillelse av torget i takt med ferdigstillelsen av tilliggende felt. Etter framforhandlet utbyggingsavtale skal kommunen eie og bygge ut o_t1. Etter 4.5 Kollektivholdeplasser i bestemmelsene; Kollektivholdeplasser i Stasjonsgata skal være ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for tiltak som medfører avvikling av eksisterende kollektivholdeplasser. Eier og drifter av bussholdeplassene blir fylkeskommunen.

3 Etter 10.3 Helhetlig plan for opparbeidelse av felt o_t1 i bestemmelsene; Før det kan gis igangsettingstillatelse for byggetiltak innenfor felt S2, S3, S4 og S6 skal det foreligge helhetlige teknisk plan for hele felt o_t1. Helhetlig teknisk plan skal definere trinnvis utbygging i henhold til rekkefølgekrav. Helhetlig teknisk plan skal vise belegning, beplantning, belysning og overvannshåndtering. Helhetlig teknisk plan skal godkjennes av Spydeberg kommune. I utbyggingsavtalen er det forutsatt at kommunen blir eier av o_t1. Konsekvenser av framforhandlet utbyggingsavtale Kommunen bygger ut nødvendig hovedanlegg for VA-anlegg som kreves for utbygging i planområdet. Når dette er nødvendig avhenger av hvilke planområdet som først bygges ut. Kommunen forskutterer dette. 50 % av kostnaden dekkes av bidrag fra utbyggere. Se siste kulepunkt. Kommunen bygger ut parkeringsarealet S4 og adkomstarealet S5. For å sikre fjerning av Tunbybygget som står på S4 er det lagt inn følgende i utbyggingsavtalen under punkt 2.1 : «Eier av S3 skal bekoste kjøp og riving av Tunbybygget. Ved inngåelse av denne avtalen er bygget tinglyst på festet tomt gnr.26 bnr Forpliktelsen skal følge den til en hver tid eier av S3. Dette uavhengig av om Tunbybygget vil inngå i et nytt gårds- og bruksnummer. Eier av S3 skal legge opp til en utbygging som sikrer at Myra-Tebo området videreutvikles som et attraktivt handelssenter, med et bredere tilbud enn i dag. Tunbybygget forutsettes opprettholdt så lenge det er nødvendig for å gi området et godt handelstilbud, med tilstrekkelig parkeringskapasitet og uterom med gode kvaliteter. Eier skal i separat notat til kommunen gjøre nærmere rede for utbyggingsrekkefølge og hvordan ovennevnte forhold kan ivaretas.» Kommunen må bygge ut fortau mot Rolls vei, Wilses vei og Nordmyrveien. Offentlig areal. Dette skal bekostes med 100 % av utbygger, og er lagt inn som en del av utbyggingsbidraget. Se siste kulepunkt.

4 På o_t1 må kommunen bekoste innløsning og riving av NAF-bygget. 50 % av kostnadene dekkes av utbyggere i utbyggingsbidrag. Se siste kulepunkt. Kommunen må bidra til at fylkeskommunen bygger ut Stasjonsgata og Fv. 128 med rundkjøringer, gang- og sykkelveier og bussholdeplasser. Planen kan gjennomføres uten endringer av fylkesveiene. Bussholdeplassene i ny plan må imidlertid bygges når dagen bussterminal bygges ut. Kostandene til dette er regulert i utbyggingsavtalen dekkes 100 % av utbygger. Se siste kulepunkt. Utbyggere skal betale et bidrag til kommunen for diverse infrastruktur. Det er vanlig at utbyggere dekker bidragene ved innbetaling pr. m2 BRA boligareal og BTA næringsareal som bli bygget i utbyggingsavtalen fastsetter følgende: Det er fastsatt et bidragsbeløp stort kr 450,- pr m2 BRA til boligformål og kr 250 pr m2 BTA næringsareal til å dekke andel av kommunens kostnader til Hoved-/fellesanlegg. Utbygger skal betale bidragene i takt med utbygging av delfeltene. Etter justeres bidragene med Byggekostnadsindeks for veganlegg, kategori: veg i dagen. Utbyggere bidrar med 50 % til VA, 50 % til bygging av Torg og park, dekker 50 % av kostnadene til fjerning av NAF-bygget. I tillegg hele kostnaden til å bygge nye busslommer, og anlegge fortauene langs Wilses vei, Rolls vei og Nordmyrveien. Vurdering Utbyggingsavtalen bygger på de forpliktelsene som er nedfelt i planbestemmelsene til Områdereguleringen Myra-Tebo, blant annet for rekkefølge for investeringer. Kommunestyrets vedtaket av er lagt til grunn for kommunens eierskapet av offentlig areal og fellesanlegg på Myra-Tebo. Det forutsettes at kommunen i ny sak opprettholder dette. Det er tatt hensyn til at bidrag fra utbyggere muliggjør transformasjonen ut fra pris og kostnader i markedet. Utbyggerne er ikke belastet utgifter utover det 17-3 angir.

5 Det er forutsatt i utbyggingsavtalen at utbyggere skal bidra med: 50 % av investeringer til VA 50% av bygging av torv og park, o_t1 50 % av innløsning av NAF-bygget Alle kostnadene til bygging av nye busslommer, offentlig fortau langs Rolls vei, Wilses vei og Nordmyrveien. Disse bidragene dekkes ved innbetaling fra utbyggere på kr 450,- pr m2 BRA til boligareal og kr 250 pr m2 BTA til næringsareal etter som utbyggingen i området gjennomføres. I tillegg til disse bidragene skal utbygger av S3 dekke innløsning og riving av Tunbybygget på S4. Konklusjon Rådmannen mener at forslag til utbyggingsavtale med tilleggsavtale kan legges ut på høring. Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: Spydeberg kommune godkjenner i medhold av Plan- og bygningsloven Kapittel 17 den framforhandla Utbyggingsavtalen for Områdereguleringen Myra-Tebo datert I henhold av Plan- og bygningsloven 17-4 legges forslag til utbyggingsavtale til Områdereguleringen Myra-Tebo med tilleggsavtale ut på høring i 30 dager. Formannskap - 05/2017 FS - behandling: POLITISK SAKSORDFØRER: Tron Kallum og Knut Espeland Forslag fra Høyre: Rådmanns forslag til innstilling godkjennes med unntak av avsnitt 1. VOTERING: Enstemmig som foreslått. FS - vedtak: I henhold av Plan- og bygningsloven 17-4 legges forslag til utbyggingsavtale til Områdereguleringen

6 Myra-Tebo med tilleggsavtale ut på høring i 30 dager. Kommunestyre - 10/2017 KS - behandling: POLITISK SAKSORDFØRER: Tron Kallum og Knut Espeland Følgende hadde ordet: Petter Schou, Knut Espeland, Yngve Brænd VOTERING: Enstemmig som foreslått. KS - vedtak: I henhold av Plan- og bygningsloven 17-4 legges forslag til utbyggingsavtale til Områdereguleringen Myra-Tebo med tilleggsavtale ut på høring i 30 dager. Vedlegg: Framforhandlet utbyggingsavtale Myra-Tebo Reguleringsbestemmelser Myra-Tebo Plankart Myra-Tebo Vedlegg Standarderklæring for ledninger Avtaleområdet med fremtidig eiendomsgrenser