Rekkefølgekrav Wenche Østensen Clarke

Transkript

1 Rekkefølgekrav Wenche Østensen Clarke

2 Hjemmel for rekkefølgekrav Gjennomføringstidspunkt Sikret opparbeidet

3 Kilder Nettside KMD, mer om utbyggingsavtaler: ingsavtaler-2/id85652/ Juridiske spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler i tilknytning til plan- og byggesaksbehandling. Rundskriv H-5/02: Veileder reguleringsplan, Miljøverndepartementet 22.februar 2011 Planjuss 1/2012 Plan- og bygningsloven Fylkesmannen i Rogaland

4 Opparbeidelseskrav i PBL 18-1 I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom a)offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. b)hovedavløpsledning, overvannsledning c)hovedvannledning

5 Kommunen kan gi tillatelse til tiltak som nevnt i 20-1 første ledd bokstaver a, d og m på vilkår av at arbeidene etter første ledd blir utført før tiltaket ferdigstilles. Utsettelse for tiltak som nevnt i 20-1 første ledd bokstav a og d kan gjøres betinget av tinglyst erklæring. Utsettelse for tiltak som nevnt i 20-1 første ledd bokstav m eller midlertidig dispensasjon for opparbeidelsen ved slike tiltak skal være betinget av tinglyst erklæring. Ved bygging kan kommunen kreve at det stilles sikkerhet for kostnadene ved ferdigstillelse. a)oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg d)varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a m)opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova

6 18-2 Krav til opparbeidelse av fellesareal og av parkbelte i industriområde Hvor det er regulert felles avkjørsel, felles gårdsrom eller annet fellesareal for flere eiendommer, kan kommunen sette som vilkår for tillatelse for søknadspliktige tiltak at fellesarealet erverves, sikres og opparbeides i samsvar med planen. Tilsvarende gjelder regulert parkbelte.

7 Rekkefølgekrav gitt i reguleringsbestemmelse PBL krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert 11 krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan, 12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,

8 Rekkefølgekrav til byggeområder Skal sikre at planområdet oppnår en god kvalitet og en bestemt utbyggingstakt og form. Skal hindra at utbygging gjennomføres før visse vilkår er oppfylt. Det er ikke krav om at privat utbygger skal bekoste tiltakene. Rekkefølgebestemmelsene er også bindende for kommunen. Utbyggingsavtaler kan brukes for å sikre gjennomføringen av sammensatte planer. Knyttes til igangsetting Ferdigstilles før byggetillatelse Reguleringsendring eller dispensasjon fra rekkefølgekravet om tiltaket endres eller utsettes

9 Brukstillatelse/ferdigattest 18-1 og 18-2 Andre rekkefølgekrav Et opparbeidelseskrav som ligger innenfor rammene i 18-1 vil kunne knyttes opp mot brukstillatelse og ferdigattest. Brukstillatelse og ferdigattest kan ikke gis før f.eks. vei, hovedvannledning og hovedavløpsledning er lagt. Tilsvarende betingelser kan stilles i tilknytning til opparbeidelse av fellesarealer etter Opparbeidelseskrav knyttet til opparbeidelse av offentlige friområder og andre utenforliggende tiltak kan ikke stilles som vilkår i en byggetillatelse. Slike rekkefølgekrav må derfor knyttes opp mot byggetillatelsen og ikke ferdigstillelsen av byggetiltaket.

10 Rundskriv H-1/106 Det er ikke anledning til å gi ferdigattest før opparbeiding etter 67 (nå 18-1 og 18-2) er gjennomført. Det gjelder selv om det ikke er stilt vilkår på forhånd. Dette skyldes at kravene følger direkte av loven. Der det er krevet opparbeidelse etter 67 nr. 2, vil opparbeidelse være en betingelse for å bygge, og ferdigattest kan ikke utstedes før forholdet er brakt i orden.

11 Eksempel Krav om ferdigstillelse av adkomst og leke- og uteoppholdsareal i boligområder før boligene kan tas i bruk. Ballfelt skal anlegges senest når det er etablert 150 boliger. Igangsetting av nye boliger tillates ikke før kollektivfelt på fv. 509 frasundekrossen til Madlakrossen er etablert.

12 Konklusjon Rekkefølgekrav knyttet til vei vann og avløp frem til tomten samt fellesarealer, kan knyttes til brukstillatelse eller ferdigstillelse. Rekkefølgekrav knyttet til andre forhold må være knyttes til igangsetting/byggetillatelse.

13 Sikret bygd eller opparbeidet? Kan deler utføres senere? KMD sitt rundskriv H-5/02 om utbyggingsavtaler skiller ikke mellom «sikret bygd» eller «sikret opparbeidet», eller kun «opparbeidet».

14 Gjennomføring av rekkefølgekrav Veileder utbyggingsavtaler Rekkefølgebestemmelsene skal i sin helhet oppfylles til gitte tidspunkt i byggeprosessen. Delvis oppfyllelse av kravene gjennom utbyggingsavtale, kan derfor innebære at kommunen må dispensere fra rekkefølgekravet. Dispensasjon er avhengig av at gjennomføring allikevel er sikret ved garantier el., med mindre rekkefølgekravene selv legger opp til en slik trinnvis gjennomføring. Behovet for dispensasjon vil avhenge av om gjenstående gjennomføring er sikret eller avklart sett i forhold til hvordan rekkefølgekravet er uttrykt i plan

15 Konklusjon Sikret bygd eller opparbeidet likestilles. Ordet sikres bør utgå i bestemmelse om rekkefølgekrav siden det kan skape misforståelser om at tiltaket ikke er nødvendig å gjennomføre før byggetillatelse gis

16 Rekkefølgekravene skal være nødvendige for å forsvare den utbyggingen som er planlagt. For å få igjennom mindre prosjekter hvor det er urimelig å belaste prosjektet med utgiftene knyttet til rekkefølgekravet, må det: inngås utbyggingsavtale med kommune eller annen aktør som har interesse av at rekkefølgetiltaket gjennomføres, eller om det er faglig forsvarlig, splitte rekkefølgekravet opp slik at det utgjør en rimelig andel (dispensasjon). Nødvendig infrastruktur må komme på plass i takt med utbyggingen og at helt nødvendige tiltak er på plass før boligene tas i bruk.