Planbestemmelser. v/rune Fredriksen

Transkript

1 Planbestemmelser v/rune Fredriksen

2 Dette vil jeg ta opp Litt generelt om planbestemmelser Bestemmelse eller retningslinje Hva man IKKE kan gi bestemmelser om Hvordan bestemmelsene bør utformes erfaringer fra vår klagesaksbehandling

3 12-7 I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold: 1. utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, 2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet, 3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning, 4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal, 5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, 6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur, 7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning, 8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. 27-5, 9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i 12-5, 10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert, 11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan, 12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne, 13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 andre ledd, 14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

4 Generelt om reguleringsplanbestemmelser Kommunen avgjør hvilke bestemmelser som skal settes til en reguleringsplan Reguleringsplan skal gi direkte grunnlag for byggesaksbehandling Planbestemmelsene gir hjemlene for å bestemme vern, bruk og utforming av arealene uavhengig av eiendomsforhold Benyttes for å få en forsvarlig og presis styring med utforming og bruk av arealer og bygg Fastlegger forhold som ikke fremgår av plankartet Bestemmelsene er en utdyping av de rammene som fastsettes i selve plankartet - reguleringsformål som er omtalt i bestemmelsene må vises i plankartet

5 Hva kan det ikke gis bestemmelser om Økonomiske forhold Regulering av privatrettslige forhold Dekning av kostnader til opparbeidelse eller andre tiltak om rett for det offentlige til å legge vannledning, kloakk m.v. over privateid grunn Hvem som skal utføre tiltakene i planen som byggherre eller ansvarshavende. Bestemmelse om at det skal opprettes velforening Bestemmelser med pålegg om skjøtselsplikt. Begrensninger i privates adgang til salg og bortfeste av eiendom

6 Hva det ikke kan gis bestemmelser om forts. Forhold som utvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gi dispensasjon etter pbl kapittel 19 Dette er uttømmende regulert i loven og en bestemmelse om dette vil derfor være unødvendig

7 Hva det ikke kan gis bestemmelser om forts. Bestemmelser om annen beregning av grad av utnytting og høydemåling enn det som fremgår av TEK. Pbl 29-4 «bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor dette har hjemmel i plan» «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12 skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter»

8 Parkering og grad av utnytting. Tillatt grad av utnytting: Grad av utnytting skal ikke overstige 35 % BYA. Parkering på terreng regnes ikke med i % BYA.

9 Bestemmelser som ofte skaper problemer - Grad av utnytting og høyde - Parkering - Estetikk - Plankrav - Rekkefølgekrav - Bestemmelser om skjæring/fylling

10 Bestemmelse eller retningslinje Bestemmelser er bindende styringsverktøy. Retningslinjer er veiledende og kan ikke brukes som hjemmel for å nekte eller pålegge. Pbl 21-4: «Når søknaden er fullstendig, skal kommunen gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven»

11 Bruk av skjønnsmessige begreper: - Brukbart uteoppholdsareal - Små utbedringer kan tillates - Vegen skal være opprustet med møteplasser m.m - De eldste bygningene kan ikke bygges på eller til - Det er ikke tillatt å parkere på areal avsatt til park, utover pressperiodene - Lekeplass ved x kan benyttes til uteareal for barnehage, men tilstrekkelig del skal likevel være allment tilgjengelig

12 Planbestemmelse om estetikk brukt som avslagsgrunn, sak 1: «Bygningsrådet skal ved sin behandling av byggeanmeldelser ha for øyet at bebyggelsen får en god form og materialforvaltning, og at bygninger i samme byggeflukt får en harmonisk utforming»

13 Planbestemmelse om estetikk brukt som avslagsgrunn, sak 2: «Innenfor området tillates oppført åpen småhusbebyggelse Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende, med hensyn til størrelse, høyde, volum og utforming. Ved utforming av bygning skal de legges vekt på god byggeskikk og estetikk»

14

15

16

17 Planbestemmelsen vedtatt 2003 «Området kan bebygges med bolig/forretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/forretningslokale. Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Det kreves bebyggelsesplan ved utbyggingen av en større del av arealet.»

18

19 Når slår plankravet inn? «Det kreves bebyggelsesplan ved utbygging av en større del av arealet» Hva menes med større del? Må det være over 50% av arealet? Eventuelt hvor stor prosent? Må det være en samlet utbygging eller kan man ta med tidligere utbygging på området i beregningen? Hva med planlagt utbygging på andre tomter?

20

21

22 Bestemmelser om fylling/skjæring «Skjæringshøyde settes til maks 2 meter over opprinnelig terreng. Forhold mellom skjæring/fylling settes til 60/40» «Bygninger skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Bygningen skal plasseres i terreng innenfor min 60% skjæring / maks 40% fylling. Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 meter fra opprinnelig terreng.»

23 Utforming av bestemmelsen Konkret og målrettet Absolutte krav Tydelig tekst Unngå upresise og vage formuleringer som «bør» bruk i stedet «skal» Vær tydelig på hvilke arealformål bestemmelsen gjelder. Sammenhengen mellom plankartet og bestemmelsene skal være selvforklarende

24 Kontrollspørsmål Hva ønsker man å oppnå? Hvorfor trenger vi bestemmelse om dette? Har man hjemmel for bestemmelsen i 12-7? Kan bestemmelsen misforstås? Kan den gjøres klarere?

25 Oppsummering Tenk på hvorfor man ønsker bestemmelse Riktig henvisning og riktig formål Er den klar nok?