Utbyggingsavtaler. Rekkefølgebestemmelser. Marit Sunde Arealplanlegger JAF arkitektkontor AS, Gjøvik

Transkript

1 Utbyggingsavtaler Marit Sunde Arealplanlegger JAF arkitektkontor AS, Gjøvik Innhold Forskjell rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale Definisjon - lovhjemmel i pbl - forskrift forutsetninger avtalens innhold Informasjon på oppstartsmøte Parallell prosess - reguleringsplan, tekniske planer og utbyggingsavtale Vanlig innhold Oppgavefordeling kommunen utbygger Økonomisk forutsigbarhet Andre avtaler enn utbyggingsavtale etter pbl? dato valgfri tekst 2 Rekkefølgebestemmelser Formålet med slike bestemmelser er å styre gjennomføringen av ulike tiltak innenfor planområdet. Målet er å sikre fornuftig rekkefølge for opparbeiding av infrastruktur innenfor planområdet (f. eks. skole, lekeareal, veger, parkering, gangveger, støyskjerming). Det kan også fastsettes rekkefølgekrav som forutsetter at tiltak utenfor planområdet er iverksatt før planen tillates gjennomført. dato valgfri tekst 3 1

2 Forskjell rekkefølgebestemmelser - utbyggingsavtale Nytt kapittel om utbyggingsavtaler ( 64) i pbl. Utbyggingsavtaler kan brukes til å fordele utbyggingsoppgaver mellom kommune og private utbyggere (f.eks.utbygging av vei, vann og avløp). Rekkefølgebestemmelser kan ikke styre HVEM som skal bygge ut f. eks gangveg, men det kan gjøres i utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtaler kan også inneholde kravspesifikasjoner for måten utbyggingen skal gjøres på og økonomisk fordeling mellom kommunen og utbygger. dato valgfri tekst 4 Definisjon av utbyggingsavtale Plan- og bygningslovens 64: Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. dato valgfri tekst 5 Lovhjemmel i plan- og bygningsloven Stortinget har vedtatt lovforslag om utbyggingsavtaler (Ot. Prp. Nr 22, Innst. O. Nr 73, Besl. O. Nr 65 ( ) Plan og bygningsloven har fått et nytt kap. XI-A Utbyggingsavtaler - 64, 64 a-f 64: Definisjon 64 a: Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler 64 b: Avtalens innhold 64 c: Saksbehandling og offentlighet 64 d: Klage 64 e: Forskrifter 64 f: Dispensasjon. Samtykke til å fravike reglene dato valgfri tekst 6 2

3 Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtale Prinsipp om nødvendighet Tiltak som inngår i en utbyggingsavtale må være nødvendig for gjennomføring av plan (kommuneplan, delplan eller reguleringsplan), og/eller ha direkte sammenheng med planen (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, 1.ledd). Utbyggingsavtalen skal bidra til bedre forutsigbarhet med hensyn til utbyggingen (veileder til loven). Prinsipp om forholdsmessighet Utbyggingsavtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingens omfang (jfr pbl 64b, 3.avsnitt, 2. og 3.ledd). Tidspunkt for avtaleinngåelse Før utbyggingsavtale inngås må arealplan for aktuelt område være vedtatt (jfr pbl 64c, siste ledd). Utbyggingsavtale skal foreligge før igangsettingstillatelse gis. Dette er ikke til hinder for avtaleinngåelse for allerede igangsatte utbygginger. Prosess Oppstart og godkjennelse av utbyggingsavtale skal offentliggjøres på samme måte som for reguleringsplan. Offentlig ettersyn er obligatorisk - minimum 30 dager ( jfr pbl 64c). Klagerett Utbyggingsavtale kan ikke påklages ( jfr pbl 64d). Dispensasjon Det kan ikke gis dispensasjon til å fravike lov og forskrift om utbyggingsavtaler ( jfr pbl 64f). Kostnader ifbm utarbeidelse og offentliggjøring av utbyggingsavtale dekkes av tiltakshaver. Fremtidige vedtak Kommunens prinsippvedtak innarbeides i kommuneplanens arealdel og øvrige utbyggingsvedtak/program i kommunen. dato valgfri tekst 7 Avtalens innhold Offentlig infrastruktur ( jfr pbl 64b, 1.avsnitt) Anlegg/tiltak vist som offentlig regulert areal i arealplanen, eller som har kopling til planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friområder/grøntdrag kan inngå, derunder balløkke, ballbane og andre fritidsanlegg. Avtalen kan også omfatte ledninger for vann, avløp, fjernvarme, bredbånd m.v. Boligsosiale tiltak ( jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Universell utforming Krav om kommunal forkjøpsrett eller tilvisningsrett av en viss andel av for eksempel omsorgsboliger eller andre boliger. Regulere boligantall, største og minste boligstørrelse ( jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Utforming av bygg og anlegg ( jfr pbl 64b, 2.avsnitt) Livsløpsstandard, tilgjengelighet, kvalitet, tilpassing til elde, ulik type funksjonshemming. Utbyggingstakt ( jfr pbl 64b, 1.avsnitt) Jf. rekkefølgebestemmelser Forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige av planvedtaket dato valgfri tekst 8 Forskrift om avgrensning av bruk av utbyggingsavtaler Sosial infrastruktur ( jfr forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, datert jfr pbl 64e). Det kan ikke avtales at utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende sosialtjenester, som det offentlige i medhold av lov (jfr pbl 67,69) er forpliktet til å skaffe til veie. Som bidrag kan også regnes utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser i den grad de ikke motsvares av noen økonomisk ytelse fra det offentlige. dato valgfri tekst 9 3

4 Informasjon om utbyggingsavtale oppstartsmøte Kommunens standard utbyggingsavtale er utgangspunkt. Utbyggingsavtalen tilpasses det aktuelle prosjektet. Hva slags infrastruktur er det behov for? Hva ligger inne i kommunale budsjetter? Når? Hva betaler kommunen? Kommunen arrangerer så fort som mulig et eget møte med utbygger for å utarbeide utbyggingsavtale tilpasset det aktuelle prosjektet. Utbyggingsavtale behandles politisk som reguleringsplan. Ved varsel om oppstart varsles det oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Legges ut på offentlig ettersyn sammen med reguleringsplanen. Vedtak av utbyggingsavtale etter at planen er vedtatt, ofte i samme møte. dato valgfri tekst 10 Parallell prosess reguleringsplan, utbyggingsavtale og tekniske planer for VVA Felles oppstart med arealplan parallell planprosess Kommunen stiller krav til innholdet i tekniske planer Skal utarbeides av fagkyndige og godkjennes av kommunen Generelle krav Kommunale retningslinjer for veg, vann og avløp Spesifikke krav Defineres under intern samordning/ avklaring i kommunen Formidles på oppstartsmøtet VA kart med anbefalt tilknytningspunkt for vann (kapasitet, trykk) og anbefalt påkoplingspunkt for avløp deles ut på oppstartmøtet Skisser, tekniske planer for VVA - kostnadsoverslag For å få oversikt over kostnader som det skal inngås avtale om trengs tekniske planer dato valgfri tekst 11 Vanlig innhold i utbyggingsavtaler Gjennom utbyggingsavtale kan utbygger/gruppe av utbyggere gjøre avtale med kommunen om bla.; Kostnadsfordeling for bygging av infrastruktur/ VVA Framtidig, kommunal overtakelse, drift og vedlikehold av vann og avløpsnettet som utbygger har bygd. Kommunen kan stille krav om infrastruktur er opparbeidet i henhold til forutsetninger og krav fra kommunen. Standard utbyggingsavtale er utgangspunktet, spesifikke forhold for planområdet tilføyes ut fra behov og etter intern samordning i kommunen. dato valgfri tekst 12 4

5 Oppgave-fordeling utbygger og kommunen Skal utbygger planlegge og opparbeide VVA i private byggeområder? Kommunen stiller krav til innhold og utforming av tekniske planer for veg, vann og avløp (VVA). Kommunen skal godkjenne tekniske planer for VVA. Ferdige anlegg skal bygges i henhold til kommunens krav dersom kommunen skal overta anleggene. dato valgfri tekst 13 Økonomisk forutsigbarhet Kommunen utarbeider retningslinjer for inngåelse av utbyggingsavtaler om hvor stort et prosjekt må være (antall enheter, investerings størrelse) i hht. avgrensinger i pbl 64 for at kommunen skal kreve at prosjektet skal bidra til utbygging av f. eks. ny infrastruktur i sentrum som nye gater, nye bruer, nye møteplasser/ torg, fjernvarme med mer som inngår i utbyggingsavtaler i området. Det er frivillig å inngå utbyggingsavtale, men avtalen vil gi utbygger forutsigbarhet i forhold til utbyggers kostnader/ ansvar knyttet til planlegging, opparbeidelse og drift av tekniske anlegg, veger mm. Kostnadsfordeling mellom kommunen og utbygger Kostnadsfordeling mellom flere utbyggere, brukere, grunneiere om infrastruktur (veg, g/s-veg/ fortau, vann, avløp, flomsikring, ras og skredsikring med mer). Etter at forutsetninger og krav til planlegging og utbygging er gjennomgått på oppstartsmøtet, avklares det om utbygger ønsker å inngå utbyggingsavtale. dato valgfri tekst 14 Eksempel innhold i utbyggingsavtale mellom kommunen og mange utbyggere i et tettsted i hht. rekkefølgekrav i kommuneplanen Ny rundkjøring Ny jernbanebru Ny gate for hele tettstedet Nytt torg Nytt parkeringshus på kommunal grunn Utredning om flomtiltak Omlegging av bekker og flomsikring for hele tettstedet Fjernvarmenett VA nett Kommuneplanen har rekkefølgebestemmelser om at alt dette må være utbygd før forretningsarealene kan utbygges. dato valgfri tekst 15 5

6 Andre avtaler enn utbyggingsavtale etter pbl? Dersom selve reguleringsvedtaket ikke forutsetter noen særlig motytelse fra utbygger, men bare ligger som en forutsetning for at avtalen skal kunne komme i stand, bør en ikke betrakte avtalen som en utbyggingsavtale, mens som en OPS-avtale (offentlig- privat samarbeid). OPS - avtale kan brukes i stedet for utbyggingsavtaler der det f. eks. bare er en utbygger, bare bygger VVA inne på private utbyggingsområder som er en nødvendig del av utbyggingen. Mange kommuner velger å kalle alle avtaler utbyggingsavtaler, men kjører mindre prosess på slike avtaler. Slike avtaler behøver ikke følge pbl prosess med varsel om oppstart, offentlig ettersyn og vedtak, men kan behandles politisk dersom kommunen ønsker det. dato valgfri tekst 16 Lite utbyggingsområde for boliger med to eksisterende, private veger og ny felles adkomstveg, gangveg og lekeplass Utbedring av de to eksisterende vegene Opparbeide felles gang/ sykkelveg Opparbeide felles lekeareal Opparbeidelse av VA anlegg Prosjekterings og anleggskostnadene dekkes i sin helhet av utbygger Detaljert beskrivelse av opparbeidelse av de tekniske anleggene i henhold til godkjente, tekniske planer. dato valgfri tekst 17 Felles gangveg for tre av planområder fungerer som adkomst for noen tomter på ett av planområdene. Opparbeides i fellesskap Felles lekeområde for to av planene Kommunen bygger ut nytt VA system på næringsområde nord for de tre planområdene. De enkelte utbyggere bygger ut VA anlegg på sine områder etter felles plan for Felles utbyggingsavtale for tre private området utbyggingsområder dato og en kommunal valgfri tekst veg 18 6

7 Takk for oppmerksomheten dato valgfri tekst 19 7