SAKSFRAMLEGG. Sigdal kommune gjør vedtak etter plan og bygningslovens 17-2 om innføring av utbyggingsavtaler for områder og formål angitt nedenfor.

Transkript

1 SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjell Ove Hovde Arkiv: 143 Arkivsaksnr.: 16/3029 UTBYGGINGSAVTALER OG INFRASTRUKTURFOND Rådmannens forslag til vedtak: Sigdal kommune gjør vedtak etter plan og bygningslovens 17-2 om innføring av utbyggingsavtaler for områder og formål angitt nedenfor. Sigdal kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder følgende områder: 1. Haglebuområdet med alle tilsluttede veier og områder fra Ligardsfossen til kommunegrense mot Flå. 2. Djupsjøen, Tempelseter og Skallandslia. Områdene er vist på vedlagte kart. Utbyggingsavtaler forutsettes inngått der utbygging av hytte- og reiselivsanlegg etter reguleringsplan medfører behov for utbygging, oppgradering eller omlegging av teknisk og grønn infrastruktur som: - Vann og avløp til fellesanlegg - Skiløyper og planfrie kryssinger for skiløyper - Turstier og sykkelveier - Veier, veikryss og parkering - Badeplasser, rasteplasser mv. De enkelte utbyggingsområdene skal bære kostnadene til nødvendig teknisk- og grønn infrastruktur som følger av reguleringsplan. For tiltak som er felles for flere utbyggingsområder forutsettes kostnadene fordelt forholdsmessig mellom utbyggingsprosjektene. Etablering av eventuelle infrastrukturfond må vedtas når det juridiske grunnlaget for dette er avklart. Fram til dette skal administrasjonen ha et ekstra fokus på bruk av rekkefølgebestemmelser, og utbyggingsavtaler knyttet til den enkelte reguleringsplan og utbyggingsområde som vedtas. Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: - Kart m/geografisk avgrensning av de to områdene som dekkes av utbyggingsavtaler.

2 Saksutredning Konklusjon: Sigdal kommune gjør et forutsigbarhetsvedtak etter plan og bygningslovens 17-2 i forhold til innføring av utbyggingsavtaler for utbyggingsområdene på fjellet. Det kan først opprettes infrastrukturfond i områdene når det er utarbeidet områdemodeller for utbyggingsavtaler i de enkelte utbyggingsområdene. Bakgrunn: BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER OG INFRASTRUKTURFOND PÅ REISEMÅL Utbyggingsavtaler er regulert i plan- og bygningslovens kapittel 17 og er avtaler mellom kommunen og grunneier/utbygger om gjennomføring av kommunal arealplan. Bestemmelsene i plan- og bygningsloven gir rammer for hva en utbyggingsavtale er, innhold i avtalene og prosesskrav. Kommunestyret selv må ha vedtatt et forutsigbarhetsvedtak etter 17-2 i den nye plan- og bygningsloven ( 64 i den gamle) for å kunne forhandle utbyggingsavtaler. Forutsigbarhetsvedtaket skal gi utbyggere og grunneiere forutsigbarhet med hensyn til når utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging og hvilke tiltak som avtalen kan omfatte. Utbyggingsavtalen er i utgangspunktet en frivillig avtale. Utbygger kan selv velge å gjennomføre alle tiltak reguleringsplanen krever. I de aller fleste situasjoner gir utbyggingsavtalene forutsigbarhet i gjennomføringen for både kommunen og utbygger. I hytte og reiselivsområder brukes utbyggingsavtaler vanligvis til å avklare gjennomføring av: Vei, parkering, hovedanlegg vann og avløp Turveier, skiløyper, skibruer og opparbeiding av grøntområder som kan knyttes til den konkrete reguleringsplanen Andre reiselivsmessige tiltak som er nødvendig for å gjennomføre reguleringsplanen (badeplasser, rasteplasser mv) Det er ikke anledning til å bruke midler fra utbyggingsavtaler til driftstiltak for eksempel til å drifte et sti- og løypenett. Det kan heller ikke brukes utbyggingsavtaler til å ta inn bidrag til kommersielle anlegg som for eksempel alpinbakker, eller tiltak som allerede er etablert. Forpliktelser utbyggere/grunneiere påtar seg gjennom utbyggingsavtale må gå til konkrete tiltak som følger av reguleringsplanen. Det kan ikke tas inn generelle beløp til kommunale fond. Vi kan dele behovet for fellestiltak i 3 nivåer: 1. Fellestiltak innenfor en reguleringsplan; dette nivået dekkes i stor grad i dag gjennom rekkefølgekrav i reguleringsplanen. Rekkefølgekrav er vanlig å bruke i reguleringsplan for tiltak innenfor reguleringsplanens grense, og i umiddelbar nærhet til planen. Rekkefølgekrav er hjemlet i plan- og bygningslovens 12-7, pkt. 10. Eksempel på slike krav er omlegging og opparbeiding av skiløyper og skibru for planfri skiløypekryssing av vei. Avtaleverket i form av rekkefølgekrav kan antagelig utnyttes mye mere aktivt enn i dag. 2. Fellestiltak i et utbyggingsområde som må finansieres av flere utbyggere/grunneiere. 3. Fellestiltak utenfor utbyggingsområdene.

3 FELLESTILTAK SOM MÅ FINANSIERES AV FLERE UTBYGGERE/GRUNNEIERE Noen fellestiltak som veier, skibruer, badeplasser mv. vil flere utbyggere og grunneiere kunne ha ansvar for. De er nødvendige for flere utbyggingsfelt. I slike situasjoner må det etableres et samarbeid mellom de grunneierne/utbyggerne tiltaket angår slik at de kan finansiere i fellesskap. Alternativt kan kommunen etablere en «områdemodell», med tilhørende infrastrukturfond, for bruk av utbyggingsavtaler for denne type tiltak der flere har ansvar. Når tiltakene er definert i arealplan (kommunedelplan eller reguleringsplan) regnes det ut hva de koster, det vurderes antatt volum nye enheter som vil bli bygget i området som tiltaket er nødvendig for, og en fordeling av kostnadene på hver enhet. Kommunen overtar (dispenserer fra) rekkefølgekravene for tiltakene når utbyggingsavtale er inngått, og forskutterer gjennomføring eller avventer gjennomføring til nødvendige bidrag er betalt inn. Der det er vanskelig å få til samarbeid mellom grunneiere/utbyggere kan områdemodeller være et nødvendig alternativ for å få til gjennomføring. Det må være en rimelig sammenheng mellom tiltakene som utbygger/grunneier pålegges og utbyggingens omfang. For at vi skal være sikre på denne balansen må vi ha kjennskap til både hvilke tiltak som er nødvendige å gjennomføre, og hvor mange det er å dele disse kostnadene på. Som eksempel kan nevnes at Krødsherad kommune som grunnlag for sine utbyggingsavtaler har en kommunedelplan for Norefjell som lister opp de konkrete infrastrukturtiltakene som er aktuelle innenfor området, og med prisanslag for disse. I tillegg har de anslag på hvor mange enheter av fritidsboliger og leiligheter som er planlagt bebygd innenfor området. Med en slik opplisting kan de regne seg fram til hvor stor sum hver utbygd enhet må bidra med til fellesskapet for at infrastrukturen skal finansieres. Sigdal kommune har ikke noen slik opplisting av aktuelle infrastrukturtiltak. Det nærmeste vi kommer er en sti- og løypeplan, men denne mangler mye på å være konkret nok i denne sammenhengen. TUR OG SKILØYPER OG TILRETTELEGGING UTENFOR UTBYGGINGSOMRÅDENE Hytte- og reiselivsområder baserer seg ofte på tilgangen til «frie goder» utenfor utbyggingsområdene der det er tilrettelagt for langrenn, vandring og sykkel. Dette kan være tiltak som er tilrettelagt og driftes av grunneiere og kommersielle aktører, med bidrag fra kommunale tilskudd, private frivillige innbetalinger (eksisterende hytteeiere), avtalebaserte innbetalinger fra nye hytteeiere som har dette i kjøpskontrakten, og innsats fra frivillige lag og organisasjoner. Felles for disse «frie godene» utenfor utbyggingsområdene er at det ikke kan tas inn midler til opparbeiding av dem gjennom utbyggingsavtaler fordi de ikke kan knyttes direkte til den enkelte utbyggingen. Erfaringer viser at her er det viktig at det inngås samarbeidsløsninger mellom grunneiere, utbyggere, og kommersielle reiselivsbedrifter/aktører om utvikling og drift av denne type fellestiltak. Disse tiltakene kan ikke løses gjennom bruk av utbyggingsavtaler. I Sigdal kan dette være: Sykkelsti utenfor reguleringsplan (Tempelseter-Haglebu) Løypekrysninger som ikke kan relateres til utbyggingsområder Oppgradering av skiløyper Drift av skiløyper «INFRASTRUKTURFOND»

4 «Infrastrukturfond» er ofte definert som et kommunalt fond der settes inn bidrag fra utbyggingsavtaler for gjennomføring av tiltak som er innbetalt gjennom utbyggingsavtaler. Disse midlene kan kun gå til å gjennomføre de tiltakene utbyggere/grunneiere har betalt inn bidrag til gjennom utbyggingsavtale. Fondet er ikke et virkemiddel i seg selv, men en praktisk måte å håndtere midler som kommer inn gjennom utbyggingsavtalene. Ofte må det da det foreligge en områdemodell som definerer felles infrastrukturtiltak og hvordan de skal finansieres innenfor de rammene bestemmelsene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven setter. Spørsmålet er hvilke tiltak det skal opprettes infrastrukturfond for. Dette må avklares nærmere før det tas beslutning om fond. Tiltakene må være vedtatt i arealdelen til kommuneplanen eller reguleringsplan. Vurdering: For at Sigdal kommune skal kunne ta i bruk utbyggingsavtaler med tilhørende infrastrukturfond i stort omfang i fjellet må det legges ned en betydelig innsats i å definere områdemodeller for de enkelte utbyggingsområdene. Modellene må definere konkrete tiltak som det er behov for å gjennomføre for at utbygging i det enkelte området skal kunne skje. De konkrete tiltakene må kostnadsberegnes, og det må beregnes påregnelig utbygging i det enkelte området, slik at kostnadene til infrastrukturen kan fordeles på de enkelte enhetene. Etter denne jobben er gjort kan det eventuelt opprettes infrastrukturfond for det enkelte utbyggingsområdet. Det er et politisk spørsmål om det er aktuelt å gjøre en slik detaljert gjennomgang av utbyggingsområdene i fjellet. Utbyggingsavtaler kan også brukes uten infrastrukturfond for enkeltområder og fellestiltak i utbyggingsområder. Dette vil gi mindre administrasjonskostnader, og kan løse mange av de viktigste infrastrukturtiltakene i utbyggingsområdene. I forbindelse med utarbeidelsen av kommunedelplanen for Tempelseter-Djupsjøen og Eggedal sentrum er det teknisk mulig å utarbeide detaljerte beskrivelser av aktuell infrastruktur i dette området som et grunnlag for en områdemodell for utbyggingsavtaler med et tilhørende infrastrukturfond i dette området. Men dette er en arbeidskrevende prosess som vil øke kostnadene med kommunedelplanen. Infrastruktur innenfor og i umiddelbar nærhet til den enkelte reguleringsplan kan også løses med bruk av rekkefølgebestemmelser i den enkelte plan. En kombinasjon av aktiv bruk av rekkefølgebestemmelser, utbyggingsavtaler for utbyggingsområder, og i noen tilfeller krav om felles planlegging i utbyggingsområder som innbefatter aktuell infrastruktur i det enkelte området kan antagelig løse mye av behovet i det enkelte området. Infrastruktur utenfor utbyggingsområdene, som binder områdene sammen vil ikke kunne løses med utbyggingsavtaler. Dette må løses av grunneierne/utbyggerne selv gjennom frivillige avtaler. Det samme gjelder for driftstiltak som for eksempel kjøring av skiløyper som må finansieres på andre måter. I noen områder velger grunneierne å tinglyse en plikt til å innbetale til skiløyper hvert år ved salget av hyttetomt eller leilighet. Dette er en frivillig avtale som grunneierne selv må stå for, og som er rent privatrettslig fundert. I Krødsherad kommune praktiseres denne ordningen med hell.

5 Administrasjonen foreslår at det, med bakgrunn i kompleksiteten i spørsmålet om bruk av utbyggingsavtaler med tilknyttet infrastrukturfond, gjøres et forutsigbarhetsvedtak i forhold til utbyggingsavtaler nå. Videre foreslår vi at administrasjonen får i oppdrag å bruke rekkefølgebestemmelser aktivt i alle reguleringsplaner som kommer inn til behandling. Vi foreslår også at spørsmålet om det er mulig og aktuelt å utarbeide en områdemodell for utbyggingsavtaler i området for kommunedelplanen for Tempelseter-Krødsherad grense undersøkes under arbeidet med kommunedelplanen. For resten av utbyggingsområdene i fjellet må det utredes nærmere i hvilken grad det innenfor akseptabel ressursbruk er mulig å lage områdemodeller som gir mulighet for felles utbyggingsavtaler i hele området, eller om det må være flere lokale områdemodeller med egne infrastrukturfond. Dersom resultatet blir at det må være mange områdemodeller med separate infrastrukturfond kan det være at dette regimet ikke er praktisk mulig å gjennomføre i offentlig regi. Da kan aktiv bruk av rekkefølgebestemmelser og lokale utbyggingsavtaler knyttet til den enkelte reguleringsplan være mer aktuelt i disse områdene, i tillegg til frivillige avtaler grunneierne imellom.