Gjennomføring av reguleringsplaner. Kurs i reguleringsplanlegging etter ny plan- og bygningslov 8-9 desember 2010 Radisson Blue Hotel Norge Bergen

Transkript

1 Gjennomføring av reguleringsplaner Kurs i reguleringsplanlegging etter ny plan- og bygningslov 8-9 desember 2010 Radisson Blue Hotel Norge Bergen

2 Sammenhengen mellom utforming av og mulig gjennomføring av reguleringsplaner Utbyggingsavtaler Områdeutvikling i områder med mange grunneiere AV/EP

3 Utgangspunkt Reguleringsplaner dreier seg i all hovedsak om å tilrettelegge for utbygging på en måte som ivaretar viktige miljø- og samfunnshensyn Planene gjennomføres med en miks av private og offentlige investeringer, rene private eller rene offentlige avhengig av type utbygging Vedtatt reguleringsplan gir en verdi som grunneiere/utviklere kan omsette Kvalitet i plan er ikke alltid kvalitet i gjennomføringen Ikke alle reguleringsplaner lar seg gjennomføre AV/EP

4 Kommunens roller Planmyndighet Tilrettelegger Grunneier Avtalepart utbyggingsavtaler Bidragsyter finansiering av infrastruktur og fellestiltak Avtalepart andre avtaletyper for eksempel for å sikre areal til grønnstruktur, rettigheter for tilrettelegging av tiltak som å kjøre løyper Tjenesteyter og forvalter 4 AV/EP

5 Utbyggingsavtale 5 AV/EP

6 17-1. Definisjon Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. AV/EP

7 Avgrensning i forhold til andre avtaletyper AV/EP

8 Utbyggerne opplever generelt utbyggingsavtale som et nyttig verktøy for plangjennomføring 80 % - nyttig verktøy 20 % - pressmiddel for å dekke kostnader til infrastruktur 2/3 av utbyggerne har inngått utbyggingsavtaler de selv oppfatter som urimelig tyngende Hvorfor er utbyggingsavtale nyttig: Sikrer gjennomføring og binder også kommunen som part og skaper derved forutsigbarhet. Er et godt alternativ når kommunen ikke selv kan ta ansvaret for å bygge offentlig infrastruktur. Er et svært viktig virkemiddel i komplekse utviklingsområder med mange private og offentlige parter. Er blitt et bedre og ryddigere verktøy etter at lovbestemmelsene kom. 8 AV/EP

9 Vedtak om forutsetninger for bruk av utbyggingsavtale, Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Formål: Skal gi utbyggere og grunneiere forutsigbarhet Avtalen er ugyldig om den fremforhandles uten at det foreligger 17-1 vedtak fattet av kommunestyret Vedtaket kan tas inn i bestemmelse til kommuneplanens arealdel jf 11-9 nr. 2. 9

10 Innhold i utbyggingsavtale 17-3 Utgangspunktet er forhold det er gitt bestemmelser om i plan Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten» er pr definisjon nødvendig og forholdsmessig Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming med mer Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak.» Særlig forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede 10

11 Utbyggingsavtalens innhold 11 AV/EP

12 Forholdsmessighet utbyggers erfaringer 12 AV/EP

13 Rekkefølgekrav og gjennomføring Rekkefølgekrav setter krav om at tiltak skal være gjennomført før eller samtidig med at et område bygges ut. Sier ingenting om hvem som skal finansiere eller gjennomføre tiltakene Rekkefølgekrav som ikke er sett opp mot økonomiske muligheter for å gjennomføre tiltakene kan framstå som rent byggeforbud. Avgjørende at rekkefølgekrav sees i sammenheng med gjennomføringen og innhold i utbyggingsavtale 13 AV/EP

14 Rekkefølgekrav Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel Bestemmelser i reguleringsplan 4. rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til byggeog anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen, 10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert, 14 AV/EP

15 Grunnlaget for kommunens forhandlingsposisjon 15 AV/EP

16 Plantype og tilknytning til planprosess 16 AV/EP

17 Rekkefølgekrav - oppsummert Må sees i sammenheng med gjennomføringen. Dersom det ikke finnes offentlig finansiering for tiltak som krever dette, må det gå fram (området er ikke byggemodent!!) Oppfyllelse av rekkefølgekrav gjennom bidrag i utbyggingsavtale krever også dispensasjon fra planen. Kommunen tar da på seg ansvaret for å gjennomføre rekkefølgetiltaket 17 AV/EP

18 Bruk av områdemodeller Modeller kommunene etablerer for finansiering av felles infrastruktur innenfor et område Plankrav for delområder og rekkefølgekrav Fellestiltak vei, grønnstruktur, parkering mv blir kostnadsberegnet blir fordelt på de enkelte utbyggingsprosjektene Bidrag fra utbyggere etter en utregnet modell (feks m² tomteareal, antall boenheter mv) 9 av 18 kommuner har erfaring med eller områdemodeller under arbeid Vel 70% av utbyggerne har hatt utbygging i områder der kommunen har laget en områdemodell. Over 2/3 har positive erfaringer. 18 AV/EP

19 Kommuneplan - Forutsigbarhetsvedtak 17-2 Samordning plan- og avtaleprosess kan styrke planens gjennomføringsevne 19

20 Finansieringsordninger fellestiltak - reisemål Finansieringsordning 1. Turistgebyr/kurtaks Gjest Bidragsyter Fellestiltak Stier og løyper spesielt Investering Drift Investering Drift 2. Utbyggingsavtale Utbygger/grunneier og kommune 3. Avtalebasert Bedrifter, utbygger/grunneier, kommune, nye hytteeiere, gjest 4. Frivillig Eksisterende hytteeiere 20 AV/EP

21 Til diskusjon Har kommunen en utbyggingspolitikk der investeringer i infrastruktur er vurdert i sammenheng med utbyggingsstrategier i kommuneplanen? Er gjennomføringsspørsmål på agendaen når det utarbeides reguleringsplaner? Brukes detutbyggingsavtaler? I hvilke situasjoner gjennomføres plan- og avtaleprosess med utbyggingsavtale parallelt? AV/EP