Kurs om reguleringsplanlegging. Trelleborgsenteret, Tønsberg

Transkript

1 Kurs om reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg

2

3 Erfaringer med ny PBL og arbeidet med reguleringsplaner Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg

4 Plan- og bygningsloven er en «demokratilov»

5 Planverktøyene i PBL Nivå Retningslinjer - programmer Midlertidig båndlegging Bindende arealplaner Nasjonalt Nasjonale forventninger Statlige planretningslinje Statlig planbestemmelse Statlig arealplan Regionalt Regional planstrategi Regional planer Regional planbestemmelse Lokalt Kommunal planstrategi Kommuneplanens samfunnsdel Kommuneplanens arealdel Områdereguleringsplan Detaljreguleringsplan

6 «Ny» plan og bygningslov Sterkere vekt på offentlig planlegging Det skal lønne seg å følge overordnet plan Egne bestemmelser om medvirkning Klarere krav til dokumentasjon Kommunens og fylkeskommunens (regionens) rolle i praksis uendret Staten har fått en tydeligere rolle Nasjonale forventninger hvert fjerde år Initiativ til felles planleggingsoppgaver ( 3-6) Flere infrastrukturmyndigheter kan fremme planforslag ( 3-7, tredje ledd) /EP

7 5-årsregelen fjernet fra

8

9 Virkemidler forbeholdt områderegulering Krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan ( 12-7 nr. 11) Hensynsone etter 11-8 e). Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse Områderegulering behøver ikke angi utnyttelsesgrad dersom det er satt krav om detaljregulering for det aktuelle området (Nasjonal produktspesifikasjon for plankart Del 1 side spørsmål og svar)

10 Ulike veier til gjennomføring

11 Forholdet mellom plan, byggesak og gjennomføring «Klare føringer i planbestemmelsene og tydelige rekkefølgebestemmelser. Få dispensasjoner og uklarheter i f m gjennomføringen av planen.»

12 «Planen fungerer bra. Dette fordi planene er detaljerte og godt gjennomarbeidet, og har bestemmelser om høydeplassering av hvert enkelt tiltak.»

13 Valget mellom kommunedelplan og områderegulering Plansituasjon By eller større tettsted Mindre tettsteder Omforming eller i hovedsak nybyggingsområder Hvem bærer kostnadene til planleggingen? Forutsigbarhet og rettssikkerhet Detaljeringsgrad og kunnskap om planløsninger Utredningskravene

14 Alle planprosesser gjennomløper i praksis 3 hovedfaser Eksempelet er fra en kommunedelplanprosess

15

16 Detaljeringsgraden Med områderegulering må det tas stilling til flere detaljer enn i kommunedelplan Foreligger det tilstrekkelige avklaringer til å regulere løsninger med nødvendig detaljeringsgrad? Er gjennomføringsrealismen vurdert

17 Utredningsbehovene Kravet til utredninger ved områderegulering vil være høyere enn ved kommunedelplan Undersøkelsesplikten etter 9 i kulturminneloven utløses ved områderegulering, men ikke ved kommunedelplan

18 Kvalitet i reguleringsplan hva er det? Riktig plangrep og avgrensing av planoppgaven Tilstrekkelig underlag for å utforme planløsninger Planen er utarbeidet av fagkyndige ( 12-3) Planprosess som har involvert berørte aktører Relevant beslutningsunderlag (planbeskrivelse og eventuelt KU) Entydig og klar i rettslig innhold Uten innebygde målkonflikter Mulig å gjennomføre Den vedtatte planen og planløsningen den viser er en politisk beslutning med avveining av mange interesser

19 Samarbeidet mellom kommunen og private Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg

20 Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: Områderegulering utarbeidet av kommunen selv Detaljregulering utarbeidet av kommunen selv Områderegulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen Detaljregulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen Private og andre offentlige aktører: Detaljregulering utarbeidet og sendt inn til behandling som privat reguleringsplan etter 12-11

21 Samarbeid ( innenfor ) Medvirkning ( utenfor ) Befolkning Andre myndigheter Interessegrupper Kommunen Utbygger/ grunneiere Myndigheter med innsigelseskompetanse Naboer

22

23 Ulike måter å forankre arbeidet med privat detaljregulering

24 Momenter for oppstartsmøtet mange kommuner har maler 1) Forholdet til kommuneplanen og eventuelt andre overordnede føringer som statlige planbestemmelser/retningslinjer 2) Er planspørsmålet av en slik karakter at det bør legges fram til politisk behandling 3) Forutsetninger for utforming av planløsninger gitt de overordnede føringene 4) Hvordan medvirkning skal ivaretas 5) Særlige behov for kontakt med berørte myndigheter 6) Avklaring om planen er KU-pliktig eller ev hvordan dette skal avklares 7) Særskilte utredningstema og krav til innhold i planbeskrivelse og planleveranse (andre underlag som illustrasjonsplan, skisser, visualisering mv) 8) Utbyggingsavtale eller ikke

25 Når mener kommunen planen er komplett for førstegangsbehandling!

26 Samarbeid om områderegulering Oppfølging av føringer om områderegulering i kommunal planstrategi eller kommuneplanen Behov for områdeavklaringer i samarbeid med grunneiere og utbyggere innenfor et større område Private dekker kostnadene til planarbeidet Kommunens gjenytelse er forutsigbare rammer gjennom områderegulering. Områdeløsninger som ofte er nødvendig for utbygging

27 Forutsetninger for samarbeidet Politisk forankring Tillit mellom utbyggere som finansierer planarbeidet og kommunens administrasjon Plankonsulent som skjønner hva slags planprosess dette er «må oppfatte både kommunen og betalende utbygger som oppdragsgiver»

28 Hvilken planleggerrolle krever dette? Fokus på tiltaket/prosjektet Fokus på samfunnsperspektivet /EP

29 Når kommunen og private samarbeider om områderegulering Kommunen styrer planarbeidet Private sender ikke inn forslag til 1.gangsbehandling selv om de betaler og utfører planarbeidet. Reglene om private planer i kommer ikke til anvendelse (tidsfrister mv) Kommunens administrasjon legger saken fram til 1.gangsbehandling når planen anses god nok

30 Arbeider og kostnader de private dekker Utarbeide planforslag med nødvendige utredninger og illustrasjoner fram til høring og offentlig ettersyn (Planjuss nr.1/2012) Prosesskostnader (møter) Har vært praktisert: Bearbeiding av plankart og underlag etter instruks fra kommunen etter høring og offentlig ettersyn. Støtte saksbehandling for eksempel ved at høringsuttalelser har blitt systematisert. Forholdet til habilitet

31 Skriftlig avtale eller ikke? Eiersituasjon hvem skal kommunen inngå avtale med o Mange eiere o En eller få store eiere Skriftlig avtale En eller få store - overenskomst eller enkel avtale kan være et alternativ (enighet om hvem som gjør hva)

32 Momenter innhold samarbeidsavtale om områderegulering en eller noen få grunneiere Bakgrunn Parter Formålet med samarbeidet Planområdet Samarbeid og organisering av planarbeidet Framdrift Kostnader og kostnadsfordeling, hvem betaler hva og har ansvar for hva ved gjennomføring av planarbeidet Utbygger dekker kostnader til planarbeid og utredninger i tilknytning til planarbeidet og engasjerer konsulenter til dette. Komunen bærer sine kostnader gjennom styring og deltakelse i prosessen, nødvendige ressurser til saksbehandling i henhold til framdrift, samt kartdata. All dokumentasjon som kreves til den offentlige planprosessen tilfaller kommunen. NB!, dersom avtalen berører gjennomføringsspørsmål omfattes den av bestemmelsene om utbyggingsavtaler i 17.

33 Områderegulering med detaljert avklaring for mange grunneiere

34 Gjennomføring på områdenivå 1. Plangrunnlag som legger realistiske rammer på områdenivå 2. Aktiv kommunal tilrettelegging for plangrep og gjennomføring 3. Modell og avtaler for finansiering og fordeling av kostnader til felles teknisk og grønn infrastruktur mellom kommunen, private og eventuelt andre offentlige parter

35 To typer områdemodeller Områdemodell som etableres av kommunen Mange ukoordinerte grunneiere og utbygger Overordnet utbyggingsavtale En eller noen koordinerte grunneiere og utbyggere

36 1) Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur initiert av kommunen 2) Overordnet utbyggingsavtale (dersom få større private parter) UTBYGGINGSAVTALE 1 UTBYGGINGSAVTALE 2 UTBYGGINGSAVTALE 3 UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad 18 EP/SR

37

38 Hovedtrinn i en områdemodell Trinn 1. Plangrunnlag Trinn 2. Valg av hovedtype områdemodell Trinn 3. Vurdering av kvalitetsnivå og kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur Trinn 4. Definere offentlig og privat andel av felles infrastruktur Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader Trinn 6. Forankring (kommunestyrevedtak, for eksempel som 17-2 vedtak) og oppfølging

39

40

41