Områdemodeller og praktisk gjennomføring.

Transkript

1 Områdemodeller og praktisk gjennomføring. - Hvordan henger utbyggingsavtale, plan og planprosess sammen? Innlegget bygger på kurs for kommunene i Akershus i regi av Akershus fylkeskommune i Stian Rugtvedt, 31. august 2016

2 OMRÅDEMODELLER: - METODE FOR UTVIKLING AV KOMPLEKSE UTBYGGINGSOMRÅDER I SAMARBEID MELLOM KOMMUNE OG UTBYGGERE. - VERKTØY FOR FORDELING AV KOSTNADER TIL GRØNN OG/ELLER TEKNISK OFFENTLIG INFRASTRUKTUR, UTOVER DE TILTAK SOM INNGÅR I OPPARBEIDELSPLIKTEN.

3 Gjennomføring av by- og tettstedsomforming med kvalitet krever områdeløsninger ut over enkelteiendommer og prosjekter (T-1462) Nytt veisystem og gang/sykkelveier Fysiske tiltak som tilrettelegger for kollektivløsninger Nye torg og parker Ny grønnstruktur Nye hovedanlegg for vann og avløp Tiltak for å sikre samfunnssikkerhet Område under omforming

4 LOKALE VARIANTER: FORUS SANDNES SENTRUM (INDRE HAVN) ULLANDHAUG.

5 Viktige forutsetninger for bruk av områdemodeller Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig til å ta en aktiv tilretteleggerrolle Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.

6 Samordnet plan- og avtaleprosess

7 2 typer områdemodeller

8 1) Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur initiert av kommunen 2) Overordnet utbyggingsavtale (dersom få større private parter) UTBYGGINGSAVTALE 1 UTBYGGINGSAVTALE 2 UTBYGGINGSAVTALE 3 UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad 10

9 Erfaringer evaluering 2009 I undersøkelsen svarer 9 av 18 kommuner at de har erfaring med bruk av en form for områdemodell eller er i gang med dette nå. Fra utbyggernes ståsted er erfaringene med områdemodellene i all hovedsak som positive; forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen, noen områder umulige uten modelltankegang, svært gode erfaringer, jo flere utbyggere som er med jo bedre er det, sikrer fremdrift,

10 Områdemodeller Hva sier departementet?

11 Hovedtrinn - etablering av områdemodell TRINN 1. PLANGRUNNLAG

12 Plangrunnlaget er normalt reguleringsplan som omfattes av områdemodellen for hele området Reguleringsplan er nødvendig for å få oversikt over nødvendige felles infrastrukturtiltak Normalt områderegulering vedtatt etter ny PBL Detaljregulering kan også være grunnlag for en områdemodell Planeksempel, PBL 1985

13 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 2. VALG AV HOVEDTYPE OMRÅDEMODELL

14

15 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 3. KOSTNADSBEREGNING NØDVENDIG INFRASTRUKTUR AV

16 Hva koster nødvendige felles planen? Hvilket behov for felles infrastruktur medfører arealbruken i reguleringsplanen? Hvilken kvalitet skal det være ved opparbeiding? Kostnadsberegning av tiltakene. Kvalitetssikring av kostnadene infrastrukturtiltak som følger av Planeksempel, PBL 1985

17 Tiltak Kvalitetsnivå: høg, Pris i henhold til middels, lav kostnadsberegning Torg Høg.kr Veg V3 Middel.kr Grøntareal G3 Lav.kr

18 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 4. DEFINERE OFFENTLIG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR OG

19 Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak? Lovens krav om forholdsmessighet Planeksempel, PBL 1985

20 Hvilke tiltak gjelder alle? Hvilke tiltak gjelder enkeltområder? Hvordan skal ansvar for gjennomføring fordeles praksis. For eksempel; Kommunen (veger) Utbyggere (torg) i Torg Rund- Adkomstkjøring veg Utbygger A 25% 25% 50% Utbygger B 25% 25% 50% Kommunen 50% 0 0 Statens 0 50% 0 vegvesen

21 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 5. VALG AV VERKTØY FORDELING AV KOSTNADER FOR

22 Fordelingsverktøy følger av valgt områdemodell Utbyggingssitasjon Fordeling mellom Fordelingsverktøy private ut fra områdemodellen 1 En eller få Nei Interne avtaler mellom utbyggere. utbyggere og grunneiere Koordinerte innenfor området. 2 Flere utbyggere. Ja Fordelingsnøkkel basert Ukoordinerte på m 2 tomteareal eller utnyttelsesgrad (BRA, BYA, antall enheter) forankret i kommunens områdemodell

23 Realisering praktisk bruk av modellen Avtaletidspunkt: Knyttet til detaljregulering eller rammesøknad for hvert enkelt delområde Det avklares om utbyggingen av infrastrukturen skal foregå i offentlig eller privat regi Bruk av infrastrukturfond Oppfølging og forholdet til rekkefølgekrav (planmyndighet)

24 HVORDAN LYKKES?

25 Før Under Eksempel: Geilo sentrum Etter

26 Hvordan lykkes? Det å se større arealer og tilhørende behov for infrastruktur i sammenheng er ofte en forutsetning for å få til ønsket arealutvikling. Hva kjennetegner modeller som fungerer? Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig og har kompetanse til å ta en aktiv tilretteleggerrolle og er villig til å satse. Gjerne villighet til forskuttering. Kommunen og utbygger tenker gjennomføringsaspektet fra tidlig fase (utforming av plan). Være villig til å gå tilbake og endre planen om nødvendig Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.