Utbyggingsavtaler Erfaringer med anleggsbidragsmodellen. Foto: Carl-Erik Eriksson

Transkript

1 Utbyggingsavtaler Erfaringer med anleggsbidragsmodellen Foto: Carl-Erik Eriksson

2 Innledning Ragnhild Børmer, avdelingsleder Lovforvaltningsavdelingen ved Eierskapsenheten i Trondheim kommune Eierskapsenheten er en av 10 enheter innenfor byutviklingsområdet: Byplankontoret, Byggesakskontoret, Kart- og oppmåling, Kommunalteknikk, Utbyggingsenheten, Miljøenheten, Trondheim Eiendom, Trondheim bydrift, Analysesenteret og Eierskapsenheten

3 Dagens tekst Kort om forholdet til justeringsavtaler TKs praksis for bruk av utbyggingsavtaler Rollefordeling og rolleforståelse Utfordringer ved byvekst, både innover og utover Kort om forholdet til andre varianter utbyggingsavtaler Trondheim kommunes erfaringer med bruk av anleggsbidragsmodellen

4 Anleggsbidragsmodell vs overdragelse av justeringsrett/ -plikt Anleggsbidragsmodell Følger prosjektets/ anleggets byggetid Bedre likviditet En samlet struktur for utbyggers forhold til kommunen Justeringsrett/ -plikt 10-års perspektiv Usikkerhetsmomenter i fht utvikling av avgiftsregelverket Utfordringer mht oppfølging, krav må fremsendes årlig Infrastrukturprosjektet har kommet så langt at anleggsbidragsmodellen ikke kan benyttes

5 Trondheim kommunes praksis med utbyggingsavtaler Lang praksis for bruk av utbyggingsavtaler Politisk forankret prinsipp om full kostnadsovervelting Gjennomføring av reguleringsplan, rekkefølgekrav som det sentrale utgangspunkt

6 Utbyggingsavtale, formål Avklare fire hovedspørsmål: Hvilke offentlige tiltak/ anlegg skal bygges? Hvilken teknisk kvalitet skal de ha? Hvem skal betale? Hvem skal ha ansvar for drift og vedlikehold av ferdigstilte anlegg?

7 Rollefordeling og rolleforståelse Skille planfase og gjennomføringsfase Kommunen forhandler ikke med sin planmyndighet Gjenspeiles i organisasjonen vår

8 Utfordringer ved byvekst, både innover og utover Større utbyggingsprosjekter Flere utbyggere involvert Som er i utakt Press på kommunen fra utbyggere mht å ta en aktiv rolle Mangler gode verktøy for refusjon fra de som ikke kan eller vil signere avtale nå

9 Spørsmål Utfordringer ved områdeplaner: forventninger om gjennomføring, innløsningskrav etter pbl med mer

10 Avtaletyper Mange varianter av avtaler som vil falle inn under definisjonen i planog bygningsloven 17-1 Tre aktuelle varianter: Vanlig utbyggingsavtale Utbyggingsavtale/ finansieringsavtale Eksempel: Hovedanlegg veg, v/a og bydelspark Lade Leangen. Ekte anleggsbidrag. Avtalt beløp pr m 2 BRA som bygges ut over en periode. Forfaller ved byggetillatelse. Pantesikkerhet i eiendommene. Utbyggingsavtale m/ bruk av anleggsbidrag Eksempel Grilstad Marina.

11 Grilstad Marina

12 Erfaringer med bruk av anleggsbidragsmodellen Under utvikling En tverrfaglig arbeidsgruppe har ansvar for oppfølging av maler og rutinebeskrivelser

13 Bemanning Saksbehandler fra Lovforvaltningsavdelingen fører avtalen i pennen Erfaren siv.ing. fra vår Eiendomsutviklingsavdeling koordinerer infrastruktur Økonom fra Eierskapsenheten Kommunalteknikk og bydrift oppnevner saksbehandler/ kontaktpersoner for de ulike fagene

14 1 Innledning Anleggsbidragsmodellen, gangen i avtaleprosessen Utbygger henvender seg til Eierskapsenheten for å starte forhandlinger om utbyggingsavtale Det ligger informasjon om saksgang og avtale på kommunens nettsider Vi vurderer om det er aktuelt å tilby bruk av anleggsbidragsmodellen Kostnad infrastruktur bør overstige 2 mill

15 Forts. gangen i avtaleprosessen 2 Forutsetninger for bruk av anleggsbidragsmodellen Innledende møte Anleggene ikke påstartet Anskaffelsesreglene følges Regulert offentlig areal overdratt til kommunen Tilfredsstillende sikkerhet Referat

16 Forts. gangen i avtaleprosessen 3 Administrasjonsgebyr Vurderes konkret i hver sak Skal dekke kommunens (mer-) arbeid med administrasjon av anleggsbidragsmodellen og rentekostnad på forskuttering av mva Ligger pr. i dag mellom 1,2 og 5 %

17 Forts. gangen i avtaleprosessen 4 Avtale og ikrafttreden Eierskapsenheten utarbeider avtaleforslag Avtalen trer i kraft etter begge parters signatur, når nødvendig sikkerhet er stilt og kommunen har fått nødvendige rettigheter til offentlig regulert areal Kontrakter med leverandører inngås ikke før utbyggingsavtalen er inngått

18 Forts. gangen i avtaleprosessen 5 Utbyggers plikter Planlegging, prosjektering og ev. erverv av grunn og rettigheter Byggeledelse og gjennomføring/ adm av entrepriser Alt praktisk arbeid ved anskaffelsene Skal følge regelverket om offentlige anskaffelser

19 Forts. gangen i avtaleprosessen Forts pkt 5 Utbyggers plikter Utbygger sender kommunen nødv dokumentasjon for godkjenning av konkurransegrunnlag, evaluering og valg av leverandører

20 Forts. gangen i avtaleprosessen 6 Kontrakter før signatur og anleggsstart Kommunen godkjenner ovennevnte dokumenter, og blir kontraktspart overfor eksterne leverandører Bydrift oppnevner kontrollør Eierskapsenheten oppnevner representant for å ivareta forpliktelser etter byggherreforskriften Leverandørenes sikkerhet stillet overfor bydrift Signerte avtaler iht byggherreforskiften må foreligge

21 Forts. gangen i avtaleprosessen 7 Administrasjonsfil Prosjektnummer Navn Fakturamerking og flyt Godkjenningsprosedyrer Aktuelle godkjennere Tabell med frister Sendes utbygger

22 Forts. gangen i avtaleprosessen 8 Leverandørfaktura Stiles/ adresseres til Eierskapsenheten, merket prosjektets TK.org.kode Sendes via utbygger for attestering

23 Forts. gangen i avtaleprosessen 9 Rapport Det skal rapporteres på økonomi og fremdrift månedlig, til Eierskapsenheten Standard skjema

24 Forts. gangen i avtaleprosessen 10 Betaling utbygger Eierskapsenheten viderefakturerer fortløpende nettobeløp + adm gebyr til utbygger Mva legges ut av kommunen til refusjon Adm gebyret beregnes av fakturabeløp eks mva Kommunen trenger 45 dager betalingsfrist

25 Forts. gangen i avtaleprosessen 11 Betaling kommunen Eierskapsenheten kontrollerer faktura og utbyggers godkjenning Betaling på forfall Mener Eierskapsenheten det er feil ved faktura, varsles utbygger

26 Forts. gangen i avtaleprosessen 12 Momsrefusjon Kommunen søker momsrefusjon fra staten Dersom momsrefusjon ikke innvilges, står utbygger ansvarlig for å dekke avgiften

27 Forts. gangen i avtaleprosessen 13 Ferdigbefaring overlevering Med : Utbygger/ utbyggers byggeleder Entreprenør Trondheim bydrift, anlegg (+ ev drift og gatelys) Kommunalteknikk, respektive fag Bydrifts standardprotokoll benyttes

28 Forts. gangen i avtaleprosessen 14 Avslutning Når alle infrastrukturarbeider er gjennomført, overtakelsesprotokoll er signert av begge parter, overskjøtinger er foretatt, erklæringer tinglyst og samtlige fakturaer er betalt frigis utbyggers sikkerhetsstillelse.

29 Og hvordan går det? Meningsmåling blant de involverte Kommunerevisjonen, Rapport 1/2014-F