Anleggsbidragsmodell eller justeringsreglene- i hvilke situasjoner er de ulike modellene best egnet?

Transkript

1 Moms ved oppføring av kommunal infrastruktur - Del II Anleggsbidragsmodell eller justeringsreglene- i hvilke situasjoner er de ulike modellene best egnet? Advokat Alexander With E-post: awith@deloitte.no Mobil:

2 Utgangspunkt - problemstillinger 2

3 "Kommunal infrastruktur" = infrastruktur som etter ferdigstillelse skal eies/driftes/vedlikeholdes av kommunen, men som (i større eller mindre grad) bekostes av privat utbygger Et eksempel: Utbygger bekoster kommunal infrastruktur (f eks vei, vann, kloakk) for kr 4 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 1 million Skal utbyggers kostnad bli kr 4 millioner eller kr 5 millioner? 3

4 Noen avgiftsrettslige, og derved økonomiske, utgangspunkt En boligutbygger har ikke fradragsrett for "inngående merverdiavgift" (moms) på kostnader til kommunal infrastruktur Dvs: Utbygger bekoster kommunal infrastruktur for kr 4 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 1 million, dvs at infrastrukturkostnadene utgjør kr 5 millioner Med mindre det inngås avtale med kommunen om moms, vil heller ikke utbygger av næringsarealer, i praksis (jf nedenfor), ha fradragsrett på kostnader til kommunal infrastruktur Eks: Utbygger bekoster kommunal infrastruktur for kr 4 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 1 million, dvs at infrastrukturkostnadene utgjør kr 5 millioner Men;- i begge tilfeller kan kommunen lovlig(!) medvirke til at avgiftsbelastningen på kr 1 million helt ut fjernes, slik at infrastrukturkostnadene synker til kr 4 millioner 4

5 Noen avgiftsrettslige, og derved økonomiske, utgangspunkt Det er således tre handlingsalternativer for kommunen når en privat utbygger bekoster kommunal infrastruktur: 1. Kommunen "gjør ingen ting", dvs inngår ingen av avtaler med utbygger om moms 2. Det inngås avtale med utbygger om bruk av "anleggsbidragsmodellen" 3. Det inngås avtale med utbygger om bruk av justeringsreglene for fast eiendom Handlingsalternativ nr 1 innebærer at statskassen får momspengene! Et slikt resultat bør kreve særskilt begrunnelse 5

6 Kjennetegn ved henholdsvis anleggsbidragsmodellen og justeringsreglene 6

7 Sentrale kjennetegn - anleggsbidragsmodellen Kommunen må være byggherre, dvs at kommunen må være avtalepart overfor entreprenører mv Innebærer dette at anskaffelsesreglene må benyttes? Vanlig at de benyttes, men ikke sikkert at det er nødvendig MVA avløftes etter hvert som den pådras i byggefasen, hvilket blant annet, innebærer: Redusert kapitalbinding for utbygger/forbedret likviditet i prosjektet At fradragsføringen er foretatt "en gang for alle" så snart infrastrukturen er ferdigstilt, dvs at anleggsbidragsmodellen ikke foranlediger et løpende avtaleforhold mellom kommune og utbygger etter fullføring (med unntak for kommunens sikkerhetsretter mv) Krever aktiv handling fra kommunen i oppføringsfasen Men:- omfanget av kommunens medvirkning kan avtalereguleres- fra mye involvering til nærmest ingenting "(Valdres-modellen") 7

8 Sentrale kjennetegn justeringsreglene - innledning Utbygger er byggherre Ikke nødvendig å benytte anskaffelsesreglene For øvrig vil det være vesentlige forskjeller beroende på om kommunen overtar henholdsvis: "Justeringsplikt", eller "Justeringsrett" 8

9 Sentrale kjennetegn bakgrunn - hva er justeringsreglene? Hvorvidt privat utbygger har fradragsrett for kr 1 million i mva som er påløpt ved oppføring av kommunal infrastruktur, bestemmes i utgangspunktet av hva som er "den første bruken" av anskaffelsene: Dersom den første bruken er "momspliktig", f eks hvor et kjøpesenter har bekostet en utvidelse av en rundkjøring, kan kjøpesenteret føre avgiften på rundkjøringen til fradrag etter hvert som avgiften påløper i byggefasen Dersom den første bruken er "ikke-momspliktig", f eks hvor en boligutbygger har bekostet en utvidelse av en rundkjøring, har boligutbyggeren ikke fradragsrett for avgiften påløper i byggefasen 9

10 Sentrale kjennetegn hva er justeringsreglene? "Justeringsreglene" er regler om korreksjon ( justering ) av opprinnelig avgiftsbehandling som følge av begivenheter ("justeringshendelser") som inntreffer før 10 år er gått fra fullføring av et byggetiltak Formålet er at avgiftsbelastningen skal samvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring Eksempel 1: Det er oppført en eiendom til kr 40 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 10 millioner Den første bruken er avgiftspliktig (f eks butikk), og eieren av lokalene har fradragsrett for kr 10 millioner på fullføringstidspunktet Fra 1/1 i År 6 tas lokalene i bruk som legekontor. Konsekvensene er : 5/10 av avgiften, dvs kr 5 millioner er endelig opptjent, og må ikke tilbakebetales Eieren av lokalene må på den annen side tilbakebetale til staten kr 1 million pr år i de fem siste årene av 10-års perioden ("justeringsperioden"), dvs til sammen kr 5 millioner 10

11 Sentrale kjennetegn hva er justeringsreglene? Eksempel 2: Det er oppført en eiendom til kr 40 millioner, med tillegg av 25% mva på kr 10 millioner Den første bruken er ikke-avgiftspliktig (f eks legekontor), og eieren av lokalene har ikke fradragsrett for avgiften på kr 10 millioner Fra 1/1 i År 6 tas lokalene i bruk som butikk. Konsekvensene er : 5/10 av avgiften, dvs kr 5 millioner er endelig tapt Eieren av lokalene kan på den annen side kreve utbetalt fra staten kr 1 million pr år i de fem siste årene av justeringsperioden 11

12 Og så kommer poenget særlig om justeringsreglene og kommunal infrastruktur En boligutbygger har på fullføringstidspunktet ikke fradragsrett for mva som påløper ved oppføring av kommunal infrastruktur En utbygger av næringsarealer vil som utgangspunkt på fullføringstidspunktet ha fradragsrett for mva som har påløpt ved oppføring av kommunal infrastruktur. Men- ifølge avgiftsmyndighetene utgjør utbyggerens vederlagsfrie overføring av infrastrukturen til kommunen en "justeringshendelse", dvs at utbyggeren må tilbakebetale avgiften til staten umiddelbart etter at han mottok fradraget fra staten 12

13 Og så kommer poenget særlig om justeringsreglene og kommunal infrastruktur I lys av formålet om at avgiftsbelastningen skal samvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring, kan kommunen kreve tilbake fra staten ("oppjustere") merverdiavgiften som en boligbygger har betalt til entreprenører mv ved oppføring av infrastrukturen, men som han ikke har hatt fradragsrett for Kommunen kan "bare" kreve tilbake kr pr år i 10 år Det er krav om at utbygger utarbeider en "justeringsoppstilling" I lys av formålet om at avgiftsbelastningen skal samvare med anskaffelsens "avgiftsmessige bruk" i 10 år fra fullføring, og siden kommunen etter overtakelsen skal benytte veier mv i "kompensasjonsberettiget kommunal virksomhet" og V/A-anlegg i "avgiftspliktig V/A-virksomhet", kan plikten for utbygger av næringsprosjekter til å tilbakebetale fradragsført avgift unngås dersom det inngås avtale ("justeringsavtale ") mellom utbyggeren og kommunen (kommunen påtar seg utbyggers "justeringsforpliktelser") Det er oppstilt formkrav til justeringsavtaler Justeringsavtalen må inngås innen gitte frister. Hvis fristen oversittes må utbygger likevel tilbakebetale avgiften til staten. Kommunen kan da hente tilbake avgiften etter de samme reglene som gjelder i boligprosjekter, jf over 13

14 Justeringsreglene og kommunal infrastruktur - sentrale kjennetegn - oppsummering Boligprosjekter ("justeringsrett") Utbygger er byggherre Utbygger har ikke fradragsrett i byggefasen Kommunen kan hvert år i 10 år hente tilbake fra staten 1/10 av avgiften utbygger pådro seg Krever aktiv handling fra kommunens side hvert år- kan være en ikke-ubetydelig oppgave med mange prosjekter Foranlediger et løpende avtaleforhold mellom kommunen og utbygger i 10 år etter fullføring Næringsprosjekter ("justeringsplikt") Utbygger er byggherre Utbygger har fradragsrett i byggefasen Utbyggers plikt til å tilbakebetale avgiften til staten kan unngås gjennom inngåelse av justeringsavtale Krever ikke aktiv handling fra kommunen utover å signere justeringsavtalen Inngåelse av justeringsavtale vil ikke medføre behov for løpende avtaleforhold mellom kommunen og utbygger etter fullføring (med unntak for kommunens sikkerhetsretter mv) 14

15 Anleggsbidragsmodellen eller justeringsreglene? 15

16 I hvilke situasjoner er de ulike modellene best egnet? Næringsprosjekter Det (klart) beste alternativet er kommunen overtar utbyggers justeringsplikt! Dette fordi: Utbygger har løpende fradradragsrett i byggefasen Små krav til medvirkning fra kommunen I det hele tatt ukomplisert 16 Boligprosjekter Alt i alt fremstår anleggsbidragsmodellen som det beste alternativet. Dette fordi: Anleggsbidragsmodellen gir klart best likviditet i prosjektet Anleggsbidragsmodellen fremstår som enklest- særlig dersom man benytter Valdres-modellen (utbygger gjør "nesten alt" selv) Det er negativt med oppjustering at dette krever langvarig medvirkning fra kommunens side, noe som kan være krevende med et antall prosjekter gående Det er negativt med oppjustering at dette foranlediger langvarige avtaleforhold mellom kommunen og utbygger

17 Helt kort om avtalereguleringen 17

18 Helt kort om avtalereguleringen - innledning To hovedalternativer (for så vidt uten avgiftsrettslig betydning): 1. Skal den valgte modell i sin fulle bredde reguleres i utbyggingsavtalen som sådan, eller 2. Skal det i utbyggingsavtalen f eks: a) Bare avtales at det skal inngås avtale for å redusere avgiftskostnadene b) Bare avtales hvilken modell som skal benyttes Vi opplever (for) ofte at man velger alternativ 2) a) eller b) Fullstendighet vs kompleksitet Hvordan skal partene i slike tilfeller i forhandlingene kunne ha et nogenlunde korrekt bilde av de endelige kostnadene i prosjektet? 18

19 Helt kort om avtalereguleringen forhold som naturlig bør reguleres Skal kommunen ha en andel av besparelsen, og hvis ja, hvor mye- evt bare kostnadsdekning? Skal en evt andel til kommunen variere beroende på om det benyttes anleggsbidragsmodell, justeringsrett og/eller justeringsplikt? Bør det avtales et neddiskontert éngangsbeløp ved bruk av justeringsrett? Skal anskaffelsesreglene benyttes ved bruk av anleggsbidragsmodellen? Grad av involvering fra kommunen ved bruk av anleggsbidragsmodellen- Valdresmodellen eller ikke? Forholdet til byggherreforskriften ved bruk av anleggsbidragsmodellen Skal kommunen kreve sikkerhet fra utbygger, og hvis ja, for hvilke forhold og med hvilke beløp? Bør det stilles krav til revisorgodkjenning av avgiftsbeløp mv? Tingsrettslige forhold Bør det stilles krav om at utbygger innhenter en "BFU" (bindende forhåndsuttalelse) fra staten? 19

20 Takk for oppmerksomheten! Deloitte Advokatfirma AS Dronning Eufemias gate Oslo Norge Alexander With Partner/ Advokat Tel: Head of Indirect Tax Mobile Member of Deloitte Touche Tohmatsu 20