«Bedre Reguleringsplaner II»

Transkript

1 «Bedre Reguleringsplaner II» Erfaringer og tips fra utbyggersiden 22. januar 2013

2 Optiman Optiman AS ble etablert i 1997 er i dag heleid av de ansatte partnerne i bedriften er et uavhengig rådgivningsfirma som ikke tar oppdrag innenfor entrepriser Uavhengighet i forhold til entreprenører, gjør at Optiman kan ivareta oppdragsgivers interesser maksimalt Gode og utprøvde kvalitetssystemer Kompetente og engasjerte medarbeidere Innehar den profesjonelle byggherrekompetansen

3 Forretningsidé Optiman skal på vegne av oppdragsgiver utvikle, organisere og gjennomføre utbyggingsprosjekter

4 Herunder bl.a: Organisasjonsplaner Kalkyler, budsjetter og økonomioppfølging Leder reguleringsprosesser og byggesaksprosesser mot kommunale myndigheter Styrer og leder innkjøp av arkitekt, rådgivere og entrepriser Styrer og leder prosjektering Styrer og leder utbygging Styrer og leder overtakelse og sluttoppgjør Ivaretakelse av byggherreforskriften

5 Optiman pr januar 2013

6 Optimans oppdragsgivere Mest kjente faste oppdragsgivere Realinvest AS E.C. Dahls Eiendom AS Trondos Trondheim Kommune Rom Eiendom AS Brattørkaia AS/Entra Eiendom AS Choco/Jordbærpikene

7 Ny brannstasjonsstuktur i Trondheim For Trondheim eiendom Nyhavna Ranheim Sluppen Hovedbrannstasjon Sandmoen

8 Direktoratet for naturforvaltning For Brattørkaia 15AB 16AS

9 City Lade For Trondos

10 Åsveien skole For Trondheim kommune, Utbyggingsenheten

11 Lakseforfabrikk Valsneset For Marine Harvest ASA

12 Fossegrenda 42 For Fossegrenda 42 AS (100% Albert E. Olsen Holding AS)

13 Obs Bygg Syd For Trondos

14 Falkenborgvn 28, utviklingsprosjekt Realinvest AS

15 Trondheim Sentralstasjon, mulighetsstudie Trondheim Bussterminal AS, Rom Eiendom AS og Trondheim kommune

16 Trondheim Arena For Realinvest AS

17 Falkenborgvn 36, utviklingsprosjekt Leangen Invest AS (100% Realinvest)

18 Tungaveien 26 For Tungaveien 26 AS (61% Ikano/39% Trondos)

19 Rom Eiendom AS Trapphuset, Trondheim Sentralstasjon

20 Saemen Sitje Sørsamisk kultursenter For Statsbygg

21 Prosjektgjennomføring generelt

22 De forskjellige totalentreprisekontraheringene Totalentreprenør inn ved direkte kontrahering Totalentreprenør inn ved målpriskonkurranse Totalentreprenør inn ved tradisjonell totalentreprisekonkurranse Målsetting Utvikling 1 Utvikling 2 Gjennomføring Overtakelse Intensjonsavtale Intensjonsavtale Kontrakt etter NS8407 (tidl NS3431) Over 90% totalentrepriser pr i dag!

23

24 Utbyggere er avhengige av: Sikkerhet kost/inntekt Netto yield (Leieinntekt fratrukket byggherrekostnader ca 5-8% delt på prosjektkostnad) Gir muligheter til: Tilbud til leietakere Nedlegging av egenkapital i prosjektet og fremdrift for de forskjellige faser Søknad og innvilgning av byggelån Netto yield på 7,5% 70% utleiegrad 30% EK (beste fall ned mot 20% i dag)

25 Referanseprosjekter utbyggingsavtaler Tre forskjellige løsninger!

26 Sjøgangen For Tverrforbindelsen AS og Trondheim kommune

27 Sirkus Shopping For Hoff Handel AS (100% Realinvest AS)

28 Clarion Hotel & Congres Trondheim For Star Property AS

29 «Sjøgangen» 100% «anleggsbidragsmodellen» 12 avtalepartnere + bidrag fra Miljøpakken Prosjektkostnad 134,5 MNOK - 20,0 MNOK fra Miljøpakken - Øvrige 114,5 MNOK i Anleggsbidrag - Fordeling etter utbyggingsareal BRA Rekkefølgekrav i reguleringsplaner for - «Brattørkaia, Trondheim Sentralstasjonen, med ny tverrforbindelse» - «Brattøra, kongresshotell»

30 Mange utfordringer - Trondheim Havn ikke med på eiersiden tross de øvrige bidragsyteres klare syn på stor verdistigning grunnet etableringen - Jernbaneverket ikke vant til å gå inn med anleggsbidrag ut i fra utbyggingspotensial på egen eiendom - Tvist mellom Rom Eiendom og JBV om eierskapsretten over sporområdet - Etablering av Tverrforbindelsen AS for i hele tatt få realisert broa (alle utviklingskostnader frem til kontrahert entreprenør) - Rent praktisk over trafikkert vei og sentralstasjon med godsterminal for tog («dro» ca 12 MNOK merkostnad) - Privatrettslige avtaler i tillegg Frikjøp av bygninger på Sentralstasjonen kontra ferdig revet Kjølelager på Brattørkaia

31

32 Finansiering og faktura Betalingsanmodninger (= lån regnskapsmessig) Faktura ved årsskifte + ved sluttoppgjør Utbetaling av resterende = Penger på konto før forfall faktura JBV kunne ikke være med på modellen dvs ingen anmodninger ble betalt, men andel av påløpt pr er betalt!

33

34 «Clarion Hotel & Congress Trondheim» 0 % ABM! Prosjektet løste alt! (sett bort fra TVF) Investeringer i offentlig anlegg grunnet utgraving av tomt = utgiftsføring på prosjektet. Direkte konsekvens av tiltaket (ikke mva-plikt) Alle kostnader som følge av prosjektet tilbudt og forhandlet inn i totalentreprisen for prosjektet Kaifront mot Brattørbassenget ikke dekket av denne, egen forhandling om overføring av «justeringsplikten for mva». (Dvs overføring over 10 år) Valgt da det var lite hensiktsmessig med ny og egen konkurranse for denne anleggsdelen. (Risiko erå bli påført ca 1 MNOK i mva)

35 «Sirkus Shopping» Stort sett avtale om sikkerhet for senere gjennomføring av rekkefølgekrav. Sirkus opptatt av å sikre at senere gjennomføringskrav «blir gjennomført optimalt» (dvs p.t. etter ABM) Ansvar for «å lappe sammen» inn til veganlegget (omringet av E6-Øst uansett side) Nødt til å skille Sirkus ut egen plan for å bygge samtidig med E6 (Leangens S2 sluttbehandles i februar 2013)

36 OK, greit å gjennomføre OK, greit å gjennomføre Sikkerhet Er finansiert i E6-Øst prosjektet = disp. Disp, senere boligfelt

37 Sikkerhet Er finansiert i E6-Øst prosjektet = disp. Sikkerhet Disp, senere boligfelt Disp, senere boligfelt, TK? OK, greit å gjennomføre Sikkerhet Ok,koordinering med E6 øst. Disp, senere boligfelt, TK? OK, greit å gjennomføre OK, greit å gjennomføre OK, greit å gjennomføre

38

39 Oppsummering «Sjøgangen» 100% Anleggsbidragsmodellen 100% Gjennomføringsansvar 12 koordinerte parter + Miljøpakken «Clarion» 0% Anleggsbidragsmodellen 100% Gjennomføringsansvar «Sirkus» Lite gjennomføringsansvar for felles «funksjoner» for området Sikre anleggsbidragsmodellen ved senere gjennomføring

40 Tankekors Vanvittig mye ekstra administrasjonsarbeid! Vedtatt «full kostnadsovervelting» på utbyggere Rekkefølgekostnad = utbyggere tar på seg offentlig anlegg Regelverk skulle vært endret! Vedtatt rekkfølgekostnad må endres til at den kan kostnadsføres direkte på prosjektet med mvafradraget. Forutsatt teknisk godkjenning av offentlig forvalter som overtar. Hvem som utfører er uinteressant.

41 Råd mhp rekkefølgekostnader/uba Vær direkte og tydelig i formidlingen fra dag 1 Bli tidlig enige om gjennomføringsansvaret Finn de praktiske ordningene, løse det juridiske etterpå. Noen punkter vil være «uriktige» da enkelte punkt ikke er realistisk å gjennomføre før eller under utbygging. Vær da pragmatisk mhp kravet til riktighet, igjen finn den praktiske løsningen (Sikkerhet for kostnadsbidrag for punkter som kommer etter ferdigstillelse)