SAMSPILL OG UTVIKLING

Transkript

1 SAMSPILL OG UTVIKLING Jan Willy Føreland

2 Utvikling og grunneiersamarbeid - utfordringer Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige grep Men hvordan få det til med flere grunneiere? Strategier for samarbeid Fordele kostnader og framtidige gevinster Plan med kvalitet som er gjennomførbar Må avklare organisering av samarbeidet før planprosessen starter

3 Utfordringer Stor forskjell i kompetansen blant grunneierne Naboforholdet? Alt for høye forventninger til raske gevinster Løsninger som oppfattes som rettferdige Kommunen også grunneier? Kommunens mange roller Mange meninger om kommunen

4 Strategier - utgangspunkt Utfordringene med å få fram en plan må klargjøres Det koster Det tar tid Gevinstene er usikre dette er risikosport Spillereglene må defineres Alle m2 like viktige forutsigbarhet (strøksprinsippet) Noen med kompetanse og kapital må drive prosessen Sikre en helhetlig organisering i planleggingsfasen Andre grunneiere kan være med på planprosessen men ikke lenger Prosessen bør ledes av folk uten egeninteresser

5 Utbyggingsavtaler Avtale mellom kommunen og utbyggerne i området om hvordan kostnader til infrastruktur skal fordeles: Pris pr m2 BTA/BRA Tidspunkt for betaling Etappevis betale for hele? Kommunen som tilrettelegger og utbygger Ta risiko - anleggsbidragsmodellen Utbygging i forkant sikre kvaliteter i området Mva refusjon Prosess parallelt med reguleringsplan sikre fokus på økonomi og gjennomførbarhet

6 Eksempel Nordbøåsen i Bø Utpekt i kommuneplanen som det store framtidige utbyggingsområde 5 grunneiere til sammen m2 Stor forskjell på kompetansen Strategi: Få fram utfordringene må samarbeide Stort økonomisk løft felles spilleregler - risikovurdering Skape mest mulig verdier felles planlegging, markedsføring og salg

7 Vedtatt kommuneplan

8 Bilde fra Nordbøåsen

9 Eksempel Nordbøåsen En grunneier med kompetanse og kapital etablerte Nordbøåsen Utbyggingsselskap inngikk avtale med 3 av de 4 andre grunneierne Arbeidet fram områdereguleringsplan etter avtale med kommunen Ansvarlig for planlegging, markedsføring og salg Ansvarlig for planlegging, finansiering og utbygging av infrastruktur Krav til dialog med de andre grunneierne i prosessen

10 Eksempel Nordbøåsen På forhånd avtalt et minimumsoppgjør pr m2 basert på at det godkjennes minimum 300 tomter Uavhengig av hva området blir brukt til (bolig, friområde, veg mv) Opsjonspremie som betales når reguleringsplanen er godkjent Oppgjør for tomt når tomtene blir solgt. KPI justering Grunneierne kan drive som i dag men ikke foreta inngrep på eiendommen uten godkjenning av utbyggingsselskapet

11 Planen er nå til sluttbehandling

12 Transformasjon og byutvikling Mange grunneiere nedslitte områder helhetlig utvikling er ønskelig Målet er: Få til ønsket byutvikling Plan som kan godkjennes Plan som kan gjennomføres; Med ulike interessenter Økonomisk gjennomførbar Alternative strategier for samarbeid

13

14 Utbyggingsområde Mørk farge nybygg lys farge boliger som skal bestå Mørkt område: Nybygg Boliger vist uten farge skal bestå

15 Kvartal A Kvartal B Kvartal C Eierforhold 60 eiendommer 25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området BLÅ KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET RØDSKRAVERT PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

16 Utfordringer Planen utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere Må derfor etablere plattform for åpen og god dialog Skape felles forståelse for utfordringene synliggjøre verdier og samlet utvikling av hvert kvartal Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal spilleregler for fordeling av verdiene Legge grunnlag for videre handling

17 Fordeling merverdi Total Adresse Verdivurdering snittpris Tomt m salgspris (30-70) * xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx Sum eiendommer xxx xxx xxx Sum ubebygde tomter Ny salgspris Justert salgspris eks ubebygd

18 Kvartal 2 i Kristiansand - utgangspunkt Kommunen ønsker å utvikle Kvadraturen med bolig og næring Kommunedelplanen tillater 5 etasjer og en 6. tilbaketrukket (Gesimshøyde 15,5 m og mønehøyde 20,1 m, BYA 100 %) Bevaringsverdig bebyggelse i deler av kvartalet Krav om oppdelte fasader og aktivitet i 1. etasje

19 Tilnærming til prosessen Mange grunneiere samtaler og møter med alle Avklare hvilken del av kvartalet som har utbyggingspotensiale Felles utviklingsselskap for alle aktørene med utviklingspotensiale Lage plan for hele kvartalet Starte med taksering og vurdering av merverdi ved nytt konsept

20 Hvordan fordele ansvar, gevinst og risiko? Et utviklingsselskap alle m2 teller likt det er tomtegrunn som skaper grunnlag for merverdi Lage plan uavhengig av tomtegrenser optimalisert løsning Alle grunneierne inviteres inn plan gir merverdi Omdannes til utbyggingsselskap investorer inn Kjøpe eiendommer til takst slik området er i dag Merverdi fordeles etter tomtestørrelse Må ha tilstrekkelig potensiale for merverdi før en setter i gang.

21 Tangen i Kristiansand

22 Tangen i Kristiansand Tidligere søppelfyllplass og gassverktomt Nedslitt område «uslipt juvel» - område med stort potensiale 140 da Ca 20 grunneiere og festere Kommunen den største grunneieren Kommunalt initiativ på begynnelsen av 1990 tallet

23 Nå snart ferdig utbygget 800 boliger Stor ny videregående skole m2 næring Aquarama offentlig privat samarbeid om bad og idrettshall. I tillegg kontor og byens største hotell Byens mest attraktive boområde Bystranda og store friområder

24 Organisering Kommunen tok initiativet til at private grunneiere og festere skulle organisere seg. Etablerte Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS) Samarbeidet med kommunen om å lage reguleringsplan. Vedtatt i 2002 Engasjerte felles prosjektkoordinator til å lede prosessen Delta kostnadene 50/50 Alle private aktører var koordinert i planprosessen enklere prosess Sikre at TUAS ble en aktør virkemiddel: Festerne kunne kjøpe grunn før reguleringsplan forplikte på samarbeid med TUAS

25 Organisering TUAS kjøpte kommunal eiendom etter at reguleringsplanen var godkjent basert på takst Gjennom planlegging ble skapt betydelige verdier TUAS som utbyggingsselskap - inngikk avtale med kommunen om å bygge ut infrastrukturen Anleggsbidragsmodell mva refusjon Basert på m2 pris på ca kr i 2004 Avtale med alle aktørene på Tangen Infrastrukturen er bygget ut innenfor de gitte rammene

26 Kystveien Utvikling AS i Arendal 5-6 grunneiere i et attraktivt og sentrumsnært område. Kommunen en av grunneierne. Tomteområdet ca m2 Foreligger reguleringsplan, men krav om detaljregulering Samtaler mellom alle grunneierne om hva de ønsker og hvilken rolle de vil ha. Restrukturering: De som har ressurser til langsiktig utviklingsprosess blir med videre. Kjøpe ut eller inngå samarbeidsavtale med andre Kommunen med som likeverdig aktør som grunneier

27 Kystveien Utvikling AS Ett felles selskap for helhetlig utvikling av området Optimalisere totalverdiene - alle får mer ut enn det en kunne klare alene Får en helhetlig utvikling av området. Planfaglig riktig lettere å få planen godkjent Viktige problemstillinger: Hva er grunnlaget for aksjesitsen? Konklusjon: Arealandel Hvordan priser en eiendommer som selskapet overtar for utvikling av området? Konklusjon: Markedspris ut fra nåværende bruk grunnlag forhandlinger Og når blir det kjøpt inn? Konklusjon: Når selskapet har bruk for det

28 Konsept grunnlag reguleringsplan

29 Horten Indre havneby

30 Horten - strategi Kommunen tok initiativet på områdereguleringsplanen Fokus på kvalitet og gjennomførbarhet Bykvaliteter Plan som incitament til utvikling Glideskala gir fleksibilitet Infrastrukturbelastning utbyggerne kan tåle Grunneiersamarbeid Styringsgruppe alle grunneierne tett på prosessen Grunnlaget for at de tar over: Infrastrukturselskap og detaljreguleringsplaner. Selskap forutsetning for anleggsbidragsmodell Båtplasser, husbåter og flytende boliger

31 Horten - status Områdereguleringsplanen er vedtatt Grunneierne har etablert infrastrukturselskapet Hvordan komme fra plan til gjennomføring? De fleste private er ikke eiendomsaktører felles utviklingsselskap ikke aktuelt Kommunens strategi som stor aktør viktig for å komme i gang Dialog med markedet grunnlag for avklaring av kommunal strategi og påfølgende salgsprosess Salgskriterier som skaper interesse i markedet Kjøper av kommunal grunn inn i infrastrukturselskapet

32 Oppsummering Grunneiersamarbeid viktig for å få en plan som gir best verdiskaping Da må en ha klare spilleregler for hvordan verdiene skal fordeles Organisering av samarbeidet må avklares før planprosessen starter! Kommunen bør ta initiativ Må kjøre plan og økonomiske analyser i koordinert prosess Fokus på økonomi og gjennomførbarhet Kommunen som grunneier bidra til byutvikling og økonomisk gevinst Grunneierne samarbeide om infrastrukturtiltak Ønskelig med anleggsbidragsmodellen i bunnen Incitament for å få til grunneiersamarbeid