BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID

Transkript

1 BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID Jan Willy Føreland

2 Planfaser Interessentmedvirkning I. Avklaringer Behov - og premissavklaring II. Planforslag Ide- og konsept utvikling III. Planbehandling IV. Gjennomføring Byggefase Gjennomføring og økonomi Miljø- og bærekraft

3 Komplekse eiendomsforhold

4 Tillitbrist Rolleforståelse Kommunale visjoner Få virkemidler Mange grunneier, og en variert eiersituasjon Oppgradering av infrastruktur Bykvartal Ulik motivasjon for omstilling Høye tomteverdier Helhetlig utvikling

5 Starte med interessentene Eiere Myndigheter Leverandører Kommuner Politikere Fylkesting Organisert motstand Naboer

6 Sentrumsutvikling - transformasjon Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre best mulig totaløkonomi, kvalitet og gode planfaglige grep Men hvordan få det til med flere grunneiere? Strategier for samarbeid Fordele kostnader og framtidige gevinster Plan med kvalitet som er gjennomførbar Må avklare organisering av samarbeidet før planprosessen starter Utkjøp/opsjon eller samarbeidsmodeller

7 Utfordringer med grunneiersamarbeid Stor forskjell i kompetansen blant grunneierne Naboforholdet? Alt for høye forventninger til raske gevinster Risikoen er undervurdert Hvordan oppnå løsninger som oppfattes som rettferdige Kommunen også grunneier? Kommunens mange roller Mange meninger om kommunen

8

9 Utbyggingsområde Mørk farge nybygg lys farge boliger som skal bestå Mørkt område: Nybygg Boliger vist uten farge skal bestå

10 Kvartal A Kvartal B Kvartal C Eierforhold 60 eiendommer 25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området BLÅ KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET RØDSKRAVERT PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

11 Utfordringer Planen utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere Må derfor etablere plattform for åpen og god dialog Skape felles forståelse for utfordringene synliggjøre verdier og samlet utvikling av hvert kvartal Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal spilleregler for fordeling av verdiene Legge grunnlag for videre handling

12 Fordeling merverdi Total Adresse Verdivurdering snittpris Tomt m salgspris (30-70) * xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx Sum eiendommer xxx xxx xxx Sum ubebygde tomter Ny salgspris Justert salgspris eks ubebygd

13 Erfaringer fra prosessen Krevende prosess - viktig med ekstern og uavhengig rådgiver Viktig med samlet salg av hvert kvartal investor kontroll Verdiene i planen må synliggjøres og fordelingen avtales så tidlig som mulig Alle må minst få igjen verdiene eiendommene har i dag verdivurdering godt grunnlag Kommunen som eier behandles på lik linje med andre eiere

14 Nedre Malmø, Mandal Området tett på sentrum Dominerende industri og noe bolig Industrien i stor grad avviklet Fortsatt ca 60 næringsvirksomheter og ca 500 arbeidsplasser ca 10 boligeiere Område på 150 da

15

16 Utfordring og utgangspunkt: Svært ulike interesser blant eierne Meget kritisk holdning til kommunen Stor forskjell på eiendomsstørrelse Blanding av festekontrakter og selveie Stor forskjell eierkompetanse Mye forfallen næringsvirksomhet Kommunen ønsket å få til en aktiv utvikling styrking av sentrum Kommunen har kjøpt opp store eiendommer

17 Strategi Kommunen så behov for en annen prosess. Støtte fra Husbanken Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Kartlegge eierinteresser Stedsanalyse Bygningsmessig tilstand Etablere dialog og tillit med eierne Avklare overordnet mulighetsrom og grunnlag for reguleringsplanprosessen Åpen og involverende reguleringsplanprosess Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser særlig på infrastruktur. Infrastrukturbidrag fastsatt før planarbeidet startet

18 Differensiering av områdene Virksomheter som ønsker å forbli i området trygghet og mulig utvikling Virksomheter som ønsker å forbli framtidig fleksibilitet Områder som bør utvikles nye og sentrumsnære funksjoner Grunnlag for å sette i gang reguleringsprosessen

19 De økonomiske sidene i planen er krevende: Ønske om betydelig forbedring av infrastrukturen Hvilke kostnader tåler markedet? Kommunen tok en aktiv rolle for å lykkes Det må legges vekt på å få en plan som er økonomisk gjennomførbar De økonomiske spillereglene må klargjøres tidlig i prosessen Området er nå under utbygging

20 Tangen i Kristiansand

21 Tangen i Kristiansand Tidligere søppelfyllplass og gassverktomt Nedslitt område «uslipt juvel» - område med stort potensiale 140 da Ca 20 grunneiere og festere Kommunalt initiativ på begynnelsen av 1990 tallet

22 Nå snart ferdig utbygget 800 boliger Stor ny videregående skole m2 næring Aquarama offentlig privat samarbeid om bad og idrettshall. I tillegg kontor og byens største hotell Byens mest attraktive boområde Bystranda og store friområder

23 Organisering Kommunen tok initiativet til at private grunneiere og festere skulle organisere seg. Etablerte Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS) Samarbeidet med kommunen om å lage reguleringsplan. Vedtatt i 2002 Engasjerte felles prosjektkoordinator til å lede prosessen Delta kostnadene 50/50 Alle private aktører var koordinert i planprosessen enklere prosess Sikre at TUAS ble en aktør virkemiddel: Festerne kunne kjøpe grunn før reguleringsplan forplikte på samarbeid med TUAS

24 Organisering TUAS kjøpte kommunal eiendom etter at reguleringsplanen var godkjent basert på takst Gjennom planlegging ble skapt betydelige verdier TUAS som utbyggingsselskap - inngikk avtale med kommunen om å bygge ut infrastrukturen Anleggsbidragsmodell mva refusjon Basert på m2 pris på ca kr i 2004 Avtale med alle aktørene på Tangen Infrastrukturen er bygget ut innenfor de gitte rammene

25 Kystveien Utvikling AS i Arendal 5-6 grunneiere i et attraktivt og sentrumsnært område. Kommunen en av grunneierne. Tomteområdet ca m2 Foreligger reguleringsplan, men krav om detaljregulering Samtaler mellom alle grunneierne om hva de ønsker og hvilken rolle de vil ha. Ett felles selskap for utvikling av eiendommen: De som har ressurser til langsiktig utviklingsprosess blir med videre. Kjøpe ut eller inngå samarbeidsavtale med andre Kommunen med som likeverdig aktør som grunneier

26 Innlevert planforslag

27 Horten Indre havneby

28 Horten - strategi Kommunen tok initiativet til områdereguleringsplanen Fokus på kvalitet og gjennomførbarhet Bykvaliteter Plan som incitament til utvikling Glideskala gir fleksibilitet Infrastrukturbelastning utbyggerne kan tåle Grunneiersamarbeid Styringsgruppe alle grunneierne tett på prosessen Grunnlaget for at de tar over: Infrastrukturselskap og detaljreguleringsplaner Kommunen som grunneier strategi for realisering

29 Oppsummering Grunneiersamarbeid viktig for å få en helhetlig plan som gir størst verdiskaping Må kjøre plan og økonomi i koordinert prosess Da må en ha klare spilleregler for hvordan verdiene skal fordeles Kan organiseres på ulike måter, fra selskap til avtalemodeller Ryddig og åpen prosess ekstern prosessleder uten særinteresser Grunneierne samarbeide om infrastrukturtiltak Ønskelig med anleggsbidragsmodellen i bunnen Avtale som reduserer grunneierrisiko Selskap og en klar avtalestruktur er da det beste virkemiddelet