Kommunenes virkemidler og handlingsrom i utbyggingspolitikken

Transkript

1 Kommunenes virkemidler og handlingsrom i utbyggingspolitikken Rolf Barlindhaug, NIBR Husbankens- og KMDs Lanseringskonferanse

2

3 Problemstillinger i prosjektene Framskaffe mer kunnskap om kommunale virkemidler i utbyggingspolitikken Tydeliggjøre kommunenes handlingsrom Få fram storbyenes erfaringer med bruk av virkemidler i utbyggingspolitikken Breddekartlegging av vekstkommuners utbyggingspolitikk Som reguleringsmyndighet Som pådriver Som aktør i tomtemarkedet (grunneierrollen)

4 Kommunene har ulike mål i utbyggingspolitikken Tilrettelegge for at det bygges nok boliger (av private aktører) et velfungerende boligmarked Ytterligere mål om en få til en balansert befolkningsutvikling i byens delområder Ha en helhetlig boligpolitikk ved å inkludere boliger for vanskeligstilte som en del av utbyggingspolitikken

5 Viktige rammebetingelser for dagens kommunale handlingsrom EØS-avtalen fra 1994 Kan selge tomter billig, men ikke forfordele noen Endringer i Plan og bygningsloven 2006: Utbyggingsavtaler inn 2008: Bl.a. område- og detaljreguleringsplaner Ny konsesjonslovgivning fra 2004 Private kan også kjøpe LNF-områder Kommunen må betale markedspris for tomter i konkurranse med private aktører Få statlige låne- og støtteordninger

6 Dagens virkemidler Bruk av reguleringsmyndighet (Plan- og bygningsloven) Kommune-/område-/detaljreguleringsplaner Rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtaler Forkjøpsrett av boliger til markedspris Kommunen som grunneier Kjøp og (betinget) salg av tomtegrunn Bruk av statlige låne- og støtteordninger Kommunale bidrag/subsidier

7 Befolkningsvekst og boligbygging - landet

8 Markedsendringer

9 Lav tilbudsrespons kommunenes rolle Finanskrisen i 2008 reduserte boligbyggingen Kostnadsøkning som følge av omfattende bygging innenfor byenes byggesone Kompliserte og langvarige beslutningsprosesser Økte standardkrav (TEK 10) Økte utbyggerbidrag til kommunal infrastruktur Liten kapasitet og lav produktivitet i byggebransjen Rekkefølgebestemmelser som må oppfylles Store prosjekter splittes i flere byggetrinn Tilgang og pris på tomter

10 Utfordringer for kommunene Fra feltutbygging til byomforming og fortetting innenfor byggesonen knutepunktfortetting Kommunene må tilpasse seg overordnende planer og retningslinjer Tomtene er i bruk Det er mange grunneiere i områdene Krever omfattende investeringer, også av regionale og statlige myndigheter Initiativet til prosjektene kommer ofte fra grunneiere/utbyggere Samarbeid med nabokommuner/fylker? Stavanger og nabokommuner ønsker felles boligstrategi Oslo og Akershus er pålagt et plansamarbeid

11 Boligbygging de siste 7 årene i forhold til kommunale planer 6 av 10 kommuner sier de har bygget like mange eller flere boliger enn planlagt Flest store kommuner har bygget færre boliger enn planlagt Byggingen i denne perioden var påvirket av finanskrisen

12 Type utbygging siste 7 år Bygget på annen måte Bygget som individuell fortetting Bygget som transformasjon Bygget som feltutbygging 10 0 < Alle 1000 innbyggere

13 Type utbygging neste 7 år < Alle 1000 innbyggere Bygget på annen måte Bygget som individuell fortetting Bygget som transformasjon Bygget som feltutbygging

14 Planmyndighet Kommuneplanens arealdel (KPA) Områderegulering Må gjøres av kommunen/juridisk bindende Praksis varierer mellom kommunene Detaljregulering Ofte privat innsendte forslag Tomteselskapene regulerer selv Rekkefølgebestemmelser i planene Utbyggingsavtaler, dels for å oppfylle rekkefølgebestemmelser

15 Utbyggingsavtaler 9 av 10 kommuner bruker utbyggingsavtaler Det er som regel bidrag til kommunal teknisk infrastruktur som er gjenstand for avtale Uenighet om hva som er områdeinternt/eksternt Vanskelig fordeling i områder med flere grunneiere Ofte bygger private ut anleggene som kommunen så overtar - MVA-problematikk Anleggsbidrag brukes forskjellig Som en del av en utbyggingsavtale Kommunen står som byggherre og krever inn bidrag Kommunal forkjøpsrett til boliger i nye prosjekter

16 Kommunal tomtepolitikk/ grunneierrollen Salg av kommunalt eid areal for å Sikre jevn og høy boligproduksjon Legge inn ekstra kvaliteter/disposisjonsform Stykke opp areal for å få små aktører inn Noen kommuner eier lite og ønsker ikke å kjøpe Vil ikke konkurrere med private - prisdrivende For stor risiko ved markedssvingninger Noen eier lite, ønsker å kjøpe, men.. Må konkurrere med private på pris, ingen forkjøpsrett Opsjonsavtaler med private på aktuelle tomter Ønsker ikke å ekspropriere

17 Prosentandel boliger på tomter solgt av kommunen Antall innbyggere i 1000 < Alle Siste 7 års boligproduksjon Neste 7 års boligproduksjon

18 Situasjoner som ofte oppstår for kommuner som vil kjøpe areal Grunneier vil ha høyere pris enn det kommunen vil betale (70 %) Private utbyggere betaler mer enn kommunen (43 %) Arealene er disponert av private utbyggere gjennom opsjonsavtaler (30 %) Grunneiere vil ikke selge til kommunen (23 %)

19 Hva utsetter prosjekter? Manglende gjennomføringsevne hos utbygger Rekkefølgekrav som må oppfylles av andre enn utbygger (kommune, fylke, stat) Manglende samordning med regionale og statlige myndigheter (vei, kollektivløsninger) Naboprotester Manglende enighet mellom grunneiere

20 Infrastruktur og spredt/ konsentrert utbygging Kommunene vil gjerne utnytte eksisterende kapasitet på sosial infrastruktur Kommunene vil konsentrere utbyggingen for ikke å investere i for mange områder samtidig Kommunene bruker rekkefølgebestemmelser for å styre boligbyggingen Utbyggerne ønsker å spre byggingen for at markedet skal kunne avta de nye boligene

21 Områder med mange grunneiere. Grunneierstrategier: Være først ute og få tillatelse til høy utnyttig av sin tomt Vente til området er delvis utviklet og selge sitt areal til utbygger for en høy pris Inngå samarbeid ved å legge alle arealer inn i et utbyggingsselskap Løsere samarbeid: sameiemodell - bygge ut felles infrastruktur, men selv stå for utvikling av egen tomt Løsningene varierer noe etter som opprinnelig initiativ kommer fra kommunen eller private

22 Mange grunneiere i prosjektene Hva kan kommunen gjøre? La det planfaglige være førende og la grunneiere ordne opp seg i mellom Lage planprogram for området Bidra til beregning og fordeling av kostnader til infrastruktur mellom grunneiere Stå for investeringer og kreve anleggsbidrag Oppmuntre grunneiere til å samarbeide om planlegging Opprette felles utbyggingsselskap Kjøpe seg inn i området/områdeselskap

23 Bruker kommunen noen insitamenter for å få i gang utbygging? 45 % tar en stor andel av grunnlagsinvesteringene i området Detaljregulering: 45 % hjelper grunneiere i gang med samarbeid om detaljregulering 20 % tar ansvar for å lage felles detaljregulering 30 % beregner og fordeler kostnader til infrastruktur 20 % investerer i offentlige bygg for å øke attraktiviteten

24 Kommunalt handlingsrom Handlingsrommet har blitt mindre over tid: Endringer i Plan- og bygningsloven (2006 og 2008) Endring i konsesjonsloven Kommunene utvider handlingsrommet gjennom å bruke grunneierrollen Selge videre med betingelser Selger små arealer for å bedre konkurransen i bransjen Får til gjennomføringsavtaler Få statlige ordninger Store behov for investeringer i infrastruktur Bedre betingelser for privat utleie