Fortetting og transformasjon muligheter og utfordringer med bakgrunn i EVA-plan

Transkript

1 Fortetting og transformasjon muligheter og utfordringer med bakgrunn i EVA-plan Berit Irene Nordahl, forskningssjef NIBR BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

2 Innhold 1. Begrepsavklaring 2. Fortetting og transformasjon snur planlegg på hodet! Organisatoriske utfordringer Juridiske utfordringer Økonomiske utfordringer 3. Morgendagens planlegging: mot bedre praksis mot bedre lov? Gode plangrep Gode organisatoriske grep Bedre juss Sterkere økonomisk handlingsrom BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

3 Begrepsavklaring - fortetting og transformasjon Tettere utnytting endret arealbruk. Fortetting i småhusområder Fortetting i kollektivknutepunkter Utvikling av stasjonsbyer & fortetting i sentrumsområder Transformasjon endret arealbruk Endret vei- og gatestruktur Endret grøntstruktur Endrede høyder og volumer Endret arealbruk - ny urban infrastruktur Nye anlegg over og under bakken Samlokalisering av transport tilbud (buss/tog/bane) Ny kommunal service på nye (kostbare) tomter Småhus-fortetting og «infill» Kraftig knutepunkts fortetting Transformasjon av tidligere industriområder BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

4 Begrepsavklaring - store forskjeller i utfordringer Hvor omfattende er området som endres? Hvor sammensatt er eiendomsstrukturen? Store områder Med mange grunneiere Betydelige endringer i arealbruk Lang tidshorisont Hvor lang er tidshorisonten? -> mest krevende BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

5 Begrepsavklaring - kjennetegn Kommunen eier ikke grunnen og er ikke den som investerer i byggetiltakene

6 Begrepsavklaring ulike former krever ulike tilnærminger BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

7 Ny praksis - to tanker i hodet på en gang Planlegging: Områdets nye rolle og funksjon Sammenhengen mellom deler innenfor området Sammenvevingen av området og omkringliggende bebyggelse Fellesområder internt i området Ny infrastruktur, oppgradert infrastruktur Gjennomføring: Sikre arealer til infrastruktur Sikre økonomiske bidrag til fellestiltak - blant annet infrastruktur Utløse av tomtepotensialet få fram initiativ fra grunneierne Sikre store nok tomter til nye formål I rett tid

8 Fortetting og transformasjon snur planlegging på hodet Gjennomføring må inn i planleggingen Byggesak må tettere på Økonomi må tettere på Organisatoriske utfordringer Koordinering og samhandling - internt i kommunen - mellom kommune og sektormyndigheter - mellom kommune og utbygger Økonomiske utfordringer Ikke tegne uten å regne! BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

9 Fortetting og transformasjon snur planlegging på hodet 1. Kommunen må kjenne bedre til den økonomiske bærekraften i nye prosjekter 2. og konsekvensene for grunneiers beslutning om utbygging 3. Loven er ikke godt tilpasset byens dynamikk. Kommunen bør vurdere å utfordre det nasjonale lovgrunnlaget for utbyggerbidrag.

10 Vi trenger ny praksis trenger vi ny lov? Gjennomføringsdelen ivaretar primært tre typer hensyn: Den fordeler makt til å gjennomføre en vedtatt plan Ivaretar parter som blir «utsatt» for en plan. Gir virkemidler for hvordan kommune og utbygger kan gå fram for å løse krav som stilles i planen om at tiltaket må være koblet på infrastruktur (vei, vann, avløp, strøm mm) De tre hensynene henger sammen og alle er tett koblet mot realisering av reguleringsplanen. BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

11 Mot bedre praksis mot bedre lov? Gjennomføring og planrealisering har ikke vært høyt oppe på agendaen i 2008 revisjonen Plansjefer og ordføreres vurdering om lovens egnethet for gjennomføring av utbyggingsprosjekter. N plansjef = 159, N Ordførere = 85. Kilde: NIBR Eva-plan survey

12 Mot bedre praksis mot bedre lov? Økonomien volder problemer Opplever du at det ofte er ulik forståelse mellom kommunen og grunneier/utbygger i byrdefordelingen, altså om i hvilken grad tiltaket er "nødvendig" og "står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang"? Etter kommunestørrelse (over eller under innbyggere). Kilde: NIBR EVAplan Survey

13 Mot bedre praksis mot bedre lov? Tabell 1: Årsaker til at utbyggingsprosjekter er utsatt eller stoppet etter kommunens erfaring med transformasjon som utbyggingsform. Prosent. N=72. Kilde Survey til planetat og eiendomsetat, NIBR Årsak til utbyggingsprosjekters utsettelse/kansellering, prosent: En eller flere eksempler Kjenner ingen eksempler Manglende enighet blant grunneiere om kostnader og inntekter I utbyggingen Uenighet mellom grunneiere om utbyggingsprosjektet Utbyggers problemer med å få finansiering til prosjektet Klarte ikke å løse naboklager og samtidig få lønnsomhet Klarte ikke å kombinere støykrav og samtidig få lønnsomhet Klarte ikke å løse veiproblematikk og samtidig få lønnsomhet 44 56

14 Mot bedre praksis mot bedre lov? Rekkefølgebestemmelser og detaljregulering er styringsvirkemiddel nr. 1 Figur 1: Hva kommunene selv oppgir at de bruker av virkemidler i områder med lange grunneiere med ulike gjennomføringsevne (N=plansjef=159). Kilde: EVAplan 2017.

15 Mot bedre praksis mot bedre lov? I dag løses krav om bidrag til infrastruktur gjennom spesifisering i planbestemmelser, rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtalene må utformes slik at de gir utbyggere forutsigbarhet sikrer forholdsmessighet, og at tiltaket en utbygger skal bidra til er relevant for tiltaket. Ikke-intenderte effekter: 1. Skaper avhengighet mellom uavhengige aktører 2. Krever stadige revideringer av detaljerte kalkyler 3. Kan gi unødvendig planlegging BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

16 Mot bedre praksis mot bedre lov? Loven sier lite om hvordan løse planskapte avhengigheter mellom grunneiere. Fleksibilitet i planene Nøye gjennomtenking av plangrenser Økt bruk av avtaleverket

17 Mot bedre praksis mot bedre lov? Forslag fra EVA-plan: BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

18 Mot bedre praksis mot bedre lov? Effektivitetshensyn og rettferdighetshensyn: Et løsere relevanskrav gir rom for at flere tiltak kan måtte bidra til å finansiere felles infrastruktur/fellestiltak, i et område i utvikling. Dersom krav om bidrag bindes til en overordnet bestemmelse heller enn område-regulering, trekker dette i samme retning BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

19 Mot bedre praksis mot bedre lov? VPOR (Veiledende plan for offentlige rom) Etablert som et redskap for å se alle infrastrukturtiltak innenfor ett område under ett. Bidro til å gjøre en trinnvis utbygging av infrastruktur mindre avhengig av den enkelte grunneieres tidsplaner. Bidro til å endre lovtekst fra «er gjennomført» til er «sikret gjennomført». VPOR bør videreutvikles som gjennomføringsredskap. Å løsne på relevanskravet og Å løsne på plankravet.er en videreføringen av det som startet med VPOR. BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

20 Utbyggerorganisasjonen Norsk Eiendom: Tegne Og regne

21 Transformasjon Markedsbasert Tegne og regne Sikre evne til å forskuttere og ta risiko Grunneierstyrt Respondere, initiere og koordinere BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

22 Oppsummering 1. Variasjoner i av kompleksitet - tilpass innsatsen 2. Fortetting og transformasjon snur planlegg på hodet! Organisatoriske utfordringer gjennomføring som premissgiver i planen Juridiske utfordringer lettere håndtering av avhengigheter Økonomiske utfordringer evne til forskuttering 3: Hvordan responderer lovgiver? BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL

23 TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN BERIT IRENE NORDAHL, FORSKNINGSSJEF OSLOMET: FORTETTING OG TRANSFORMASJON - MULIGHETER OG BEGRENSINGER MED BAKGRUNN I EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. KMD/BRISTOL