Forslag til retningslinjer for FORTETTING I VILLAOMRÅDENE - presentasjon i Formannskapsmøte

Transkript

1 Forslag til retningslinjer for FORTETTING I VILLAOMRÅDENE - presentasjon i Formannskapsmøte Hensikt 2. Avgrensning og definisjoner 3. Hovedpunkter forslag til retningslinjer

2 1. Hensikt Hensikten med retningslinjene er å sikre at fortetting i villaområdene skjer med utgangspunkt i en restriktiv holdning til fortetting og fokus på etablering av boligtyper som supplerer utbyggingene i sentrum/elvedalen. Restriktiv holdning ikke forbud Fortsatt mulig å fremme planforslag, alle forslag vil vurderes individuelt og opp mot retningslinjene Byggesaker som bryter retningslinjene mulighet for politisk vedtak om midlertidig forbud mot tiltak

3 2. Avgrensning og definisjoner Avgrensning Boligområdene i kommuneplanens arealdel utgangspunktet for avgrensingen Boligområdene er ikke entydige de inneholder alle de ulike boligtypene Byveksten skal skje i elvedalen, nært kollektivknutepunktene og sentrum har en annen bebyggelsesstruktur: - Bybåndet i elvedalen og sentrumsplanområdet holdes utenfor

4 2. Avgrensning og definisjoner Definisjon av boligtyper Kommuneplanens bestemmelser er knyttet opp mot boligtyper, boenheter og bruksenheter, uten at disse er definert i planen. I forslaget til retningslinjer defineres de ulike boligtypene, småhus, boenhet og bruksenhet, slik at bestemmelsene blir lettere å forstå og saksbehandlingen mer forutsigbar.

5 Reguleringsplan for større utbygginger Kommuneplanen (punkt 1.1) har i dag plankrav når: Tillatt bruksareal (BRA) overstiger 1000 kvm Byggehøyder, volum og byggegrenser ikke er i tråd med vedtatt arealbruk Prosjektet er en etappe eller del av større utbyggingsprosjekt Forslag til retningslinjer utdyper kravet på følgende måte: a. Ved utbygging av flere enn 4 boenheter/bruksenheter skal tiltaket inngå i reguleringsplan. b. Ved utbygging av en eller flere tomter med samlet areal større enn 1500 m2 og større BRA enn 500 m2 skal tiltaket inngå i reguleringsplan

6 Rekkefølgekrav bidrag til offentlig infrastruktur Kommuneplanen (punkt 1.2) sier blant annet følgende om rekkefølgekrav: Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg og energiforsyning Opparbeidede arealer til lek og fritidsaktiviteter for barn og unge Trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere Tilfredsstillende kapasitet, trafikksikkerhet og miljø på og langs veinettet, spesielt skolevei Tilfredsstillende løsninger for håndtering av overvann Forslag til utdyping i retningslinjene: «Fortettingsprosjekter skal bidra til å foredle, istandsette og oppgradere offentlige uterom og offentlig infrastruktur. Kommunen kan pålegge utbygger å oppgradere eller bidra til oppgradering av offentlig infrastruktur som følge av økt belastning på veger, vann- og avløpsledninger og offentlig friareal.» Kommunen vil i hvert tilfelle vurdere det nødvendige omfanget av oppgradering. Avhenger prosjektets plassering, størrelse og omfang ulike prosjekter vil påvirke offentlig infrastruktur ulikt og få ulike krav

7 Kulturminner Forslaget til retningslinjer følger opp vedtaket av Kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljø: Når kulturminner berøres skal retningslinjene i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer (kulturminneplanen) skal følges for tiltak i villaområdene. Innenfor kulturmiljøene, enhetlige og sammensatte områder skal det tas spesielt hensyn til kulturminneverdiene ved utforming av ny bebyggelse Fradeling av eiendommer med kulturminner: det skal tas hensyn til kulturminnet, slik at fradeling og oppføring av nytt bygg på fradelt eiendom ikke vil forringe kulturminnets verneverdi.

8 Tomtestørrelse Kommuneplanen har kun en retningslinje knyttet til tomtestørrelse (punkt 7.2): Minste tillatte tomtestørrelse for én boenhet (enebolig) og enebolig med sekundærleilighet (to bruksenheter) skal være 600 m2. Ved spesielt gunstige forhold kan det tillates tomtestørrelse ned til 500 m2. Forslaget til retningslinjer definerer minimumsstørrelse på tomt for én til fire boenheter, og for flere enn fire boenheter

9 Tomtestørrelse forslag Tomt for to boenheter Minste tillatte tomtestørrelse for 2 boenheter/bruksenheter er 700 m2. Tomt for tre boenheter Minste tillatte tomtestørrelse for 3 boenheter/bruksenheter er 1200 m2. Tomt for fire boenheter Minste tillatte tomtestørrelse for 4 boenheter/bruksenheter er 1500 m2. Tomt for flere enn fire boenheter Ved utbygging av flere enn 4 boenheter skal tomtestørrelsen være minimum 400 m2 per boenhet.

10 Uteoppholdsareal Samme krav som i kommuneplanens arealdel Spesifisering av kravene til tre- og firemannsboliger, rekkehus og kjedehus lekeareal for mindre boligprosjekter andel av plassering av uteoppholdsareal på terreng Manglende detaljering av kravene i kommuneplanen har i lang tid ført til usikkerhet hos utbyggere, arkitekter og saksbehandlere. Spesifisering gir økt forutsigbarhet. Forslag til spesifisering av størrelse på uteoppholdsareal a. Kommuneplanens arealdels bestemmelse 7.4 om uteoppholdsarealer gjelder innenfor villaområdene. Krav til uteoppholdsareal for «boligområde småhus» skal gjelde for treog firemannsboliger, rekkehus og kjedehus. e. For utbygginger med 4 eller færre boenheter stilles det ikke krav til opparbeidelse av egen lekeplass. g. Minst ¾ av privat uteoppholdsareal skal være på terreng. Alt felles uteoppholdsareal skal være på terreng.

11 Villaområdene - A Kommuneplanen stiller ulike kvalitetskrav til bebyggelsen (Punkt 2). Forslaget til retningslinjer utdyper kravene på følgende måte: Vektlagt småhuskarakter Tilpassing til områdets karakter Forslag til utforming av alle nye byggetiltak innenfor områdene a. Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse og volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Bebyggelsen skal hente flertallet av formingsfaktorer fra nærområdets karakter når det gjelder høyde, byggelinjer, skala, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform, møneretning og materialbruk.

12 Tettere, urbane villaområder - B Tre områder: Nybyen, Austadjordet og Hamborgstrøm Områdene preges av tettere bebyggelse, tydelige kvartaler og regulert gatenett. Forslag til krav til utforming av alle nye byggetiltak innenfor områdene (utdyper KPA punkt 2): a. Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Bebyggelsen skal bevisst forholde seg til områdets karakter når det gjelder: høyde, byggelinjer, skala, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk. b. Etablerte bygglinjer mot gate og mot indre del av kvartalene skal følges. Det gjelder uavhengig av om byggelinjen er regulert eller ikke. c. Områdets dominerende møneretning og takform skal benyttes for nye byggetiltak. Spesielt for området i Nybyen langs Konnerudgata: Området er preget av tett kvartals-/sentrumsbebyggelse og retningslinjene åpner for at dette kan videreføres ved nybygg.

13 Ferdig utbygde områder - C Domineres av blokkbebyggelse Områdene anses som ferdig utbygde og skal ikke fortettes

14 Oppsummering Restriktiv holdning ikke forbud, mulig med enkeltvurderinger Supplerer/utdyper bestemmelsene i kommuneplanen Største endringer knyttet til: Type boliger som er ønsket/bør tillates Tomtestørrelser for å bevare områdepreget Tydeliggjøring av hva krav til tilpasning betyr