Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/41 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/41 - Sjøgata 3, 7503 Stjørdal - dispensasjon fra reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) for oppføring av rekkehus Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon fra reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) 2a og 2d for oppføring av tre boliger i kjede på eiendommen gnr/bnr 83/41, Sjøgata 2, 7503 Stjørdal. Det stilles som vilkår, jf plan- og bygningsloven 19-2 første ledd siste punktum, at boligene oppføres etter bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, pkt. 2.10, BF2. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, datert 15. desember Kvittering for nabovarsel, datert 1. desember Vedlagt brev til nabovarsel, datert 1. desember Kommunens brev datert Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknader, datert 5. januar Nabomerknader sendt til kommunen, datert 14. desember Merknader til nabovarsel, datert 14. desember Krav om områderegulering på Tangmoen, fra naboer, datert 12. mai Kommentar fra naboer til nabovarsel angående utbygging av 83/41, datert 12. mai Situasjonsplan, situasjonssnitt, plan, snitt og fasade tegninger, datert 27. mai 2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om rammetillatelse

2 Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) 2a og 2d for oppføring av tre boliger i kjede på eiendommen gnr/bnr 83/41, Sjøgata 2, 7503 Stjørdal. Søknaden om dispensasjon følger som vedlegg 1. Det er mottatt merknader til søknaden fra naboer og gjenboere. Merknadene fra naboene er vedlagt saksfremlegget som vedlegg 6, 7, 8 og 9. Naboene er kritisk til søknaden om dispensasjon, og mener det ikke kan tillates oppføring av tre boliger i kjede. Det anføres at det er mest rettferdig om også nye boliger oppføres i henhold til reguleringsplanen, da eksisterende hus har tilpasset seg reguleringsplanens bestemmelser. Det anføres også at det ikke er fremlagt tilstrekkelige beregninger for sol- og skyggeforhold for Sjøgata 1B. Det samme gjelder innsyn fra planlagt prosjekt til øvrige naboer. Naboene anfører også at det gjelder et krav om områderegulering, jf kommuneplanens pkt , samt at det stilles spørsmål omkring Løkkevegen og parkeringsforhold. Naboene anfører også at de kan godta en utbygging med to frittliggende eneboliger. Nabomerknadene er kommentert av ansvarlig søker, jf vedlegg 5. Det er inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Stjørdal kommune. Det fremgår av denne avtalen at utbygger skal bidra med anleggsbidrag til kommunalt fond for opparbeidelse av offentlig park- og grønnstruktur primært på Tangtunnelen/Tangen, samt anleggsbidrag til kommunens forskutterte utgifter til opparbeidelse av gang- og sykkelveg fra Tangmoen til friluftsområder bla. Storvika/Molovika med planfri kryssing av E6 og ny bru over Gråelva. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er E6-Havnevegen (Tangmoen), plan-id 1-078, vedtatt 28. august Kommuneplanens arealdels (KP) kart viser at gjeldende reguleringsplan skal gjelde for området. I tillegg fremgår det av kommuneplankartet at området er et omformingsområde som skal fortettes i hht. BF2-bestemmelser i KP pkt og Det følger av reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen), reguleringsbestemmelsene 2: Rettslig grunnlag Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket

3 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Når det gjelder anførselen fra naboene om at det er mest rettferdig om også nye boliger oppføres i henhold til reguleringsplanen da eksisterende hus har tilpasset seg reguleringsplanens bestemmelser, vil kommunen bemerke at det er den til enhver tid gjeldende regulering som avgjør hvordan søknaden skal behandles. Plan- og bygningsloven har gjennom bestemmelsene om dispensasjon, åpnet for at det kan gjøres avvik fra gjeldende plan når vilkårene for dispensasjon er tilstede. At noen velger å søke om dispensasjon, mens andre ikke gjør det, kan ikke tillegges vekt. Når det gjelder naboenes anførsel om at det gjelder et krav om områderegulering, mener rådmannen at dette er feil. Kommunen redegjorde for dette i brev datert 19. november 2014, hvor kommunen skriver: «For omsøkte eiendom viser kommuneplanens arealdel at gjeldende reguleringsplan skal gjelde (markert med horisontal skravur på kommuneplankartet). Gjeldende plan er E6-Havnevegen (Tangmoen), planid 1-078, vedtatt 28. august Byggegrense følger av plankartet, mens bestemmelsene pkt. 2 og 5 har bestemmelser knyttet til boligområdet. Da gjeldende plan skal gjelde, har kommunen ingen hjemmel til å kreve områdeplan.» Kommunens orientering er noe unøyaktig, da det er i medhold av kommuneplanens arealdel kommunen ikke har hjemmel til å kreve områderegulering. Kommunen kan i medhold av planog bygningsloven 13-1 fatte vedtak om midlertidig forbud mot tiltak, og selv sette i gang arbeid med områdeplan med hjemmel i plan- og bygningsloven Som ovenfor nevnt følger det ikke av kommuneplanens arealdel at området på Tangmoen skal underlegges områderegulering, men kommunen kan som nevnt på eget initiativ, ut i fra behov i området, vedta å starte opp områderegulering. Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med

4 styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om enebolig og bestemmelsen om utnyttingsgrad i reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) for å kunne oppføre tre eneboliger i kjede i samsvar med kommuneplanens bestemmelser pkt Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) er fra Hensynet bak bestemmelsen i 2a og 2d er å styre utbyggingsvolumet i området, både i valg av boligtype og volum på eiendommen. Kommunen vedtok i 2006 fortettingsbestemmelser for store deler av nærområdene til Stjørdal sentrum, herunder Tangmoen, som en del av kommunedelplan for Stjørdal tettsted, vedtatt Det ble gjennom dette vedtatt at Tangmoen skulle fortettes, og bestemmelser for fortetting utarbeidet. Det er disse fortettingsbestemmelser som er videreført i kommuneplanens arealdel (vedtatt 20. mars 2014) pkt og pkt med noen endringer. Ny kommuneplan fra våren 2014 ble vedtatt med hjemmel i den nye plan- og bygningsloven, i motsetning til den gamle kommunedelplanen. Her er reguleringsplaner vedtatt senere enn 1980 gitt status som gjeldende regulering med full rettsvirkning også hva gjelder utnyttingsgrad og formgiving. Intensjonen for Tangmoen er fortsatt at dette er et fortettingsområde, og fortetting skal skje. Oppføring av tre eneboliger i kjede vil bryte med reguleringsplanen for E6-Havnevegen (Tangmoen) både når det gjelder kravet til enebolig og utnyttingsgrad i reguleringsplanen. Reguleringsplanen for E6-Havnevegen (Tangmoen) ble vedtatt i 1981, og det er i perioden etter at planen ble vedtatt skjedd en fortetting av Tangmoen i form av nye eneboliger på fradelte tomter. Kommunen har gjennom planverket (først kommunedelplan for Stjørdal tettsted, vedtatt og senere gjennom kommuneplanens arealdel vedtatt 20. mars 2014) vedtatt at reguleringsplanens bestemmelse om utforming (enebolig) og utnyttingsgrad ikke lenger gjør seg sterkt gjeldende da området er vedtatt å være et fortettingsområde. Dette har innbyggerne i området vært kjent med siden fortettingsbestemmelsene ble gjort gjeldende fra Da fortettingsområder ble vedtatt i 2006, ble det tatt hensyn til blant annet vegstruktur i det enkelte områder, slik at området har veger som kan håndtere den fortetting planen legger opp til. Hensynene bak 2a og 2d i reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) gjør seg derfor ikke gjeldende med stor styrke i dag. Rådmannen mener derfor at det er grunnlag for å legge til grunn at hensynet bak bestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon som omsøkt.

5 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Stjørdal kommune har en befolkningsvekst, og det er behov for å skaffe nye boliger for å kunne imøtekomme denne befolkningsveksten. Kommunen har gjennom sin kommuneplan vedtatt at befolkningsveksten i stor grad skal skje i eller i nærhet til sentrum i områder som allerede benyttes til boligformål. Fortetting innenfor allerede etablerte boligområder er en samfunnsmessig bedre løsning enn etablering av nye boligområder, både fordi det er nærhet til kollektivknutepunkt, veier og V/A er etablert. Videre skal dyrka arealer vernes, og det tillates ikke utbygging på dyrkajord. Følgelig må en stor del av nye boliger oppføres som fortettingsprosjekter. Naboene ønsker ikke en slik fortetting som kommuneplanens arealdel legger opp til, da de ønsker å bevare Tangmoen som et eneboligområde. Videre mener naboene at veistrukturen i området ikke tåler fortetting, samt at boligene vil påvirke solforhold til en nabo og innsyn til flere av naboene. Rådmannen har ovenfor under vurdering av det første vilkåret beskrevet at det ved innføring av fortettingsområder ble gjort en omfattende kartlegging av vegene i området, og om de hadde en slik utførelse at de kunne tåle fortetting. For Tangmoen kom man frem til at vegene tåler fortetting innenfor kategori BF2, og fortetting ble i kommunedelplan for Stjørdal tettsted vedtatt. I tette boligområder er innsyn fra naboer en påregnelig ulempe, spesielt når boligeiendommene grenser inntil hverandre. Samtidig vil de fleste boliger i et område orientere sine uteområder mot sola, slik at boligene vil kunne danne en naturlig skjerming av de fleste uteoppholdsarealer. Når det gjelder anførselen om redusert solinnfall for Sjøgata 1 B vil dette bli vurdert ved rammesøknaden. Kommunen vil be om at soldiagram utarbeides og fremlegges. Boligenes plassering er et sentralt vurderingstema ved behandling av rammesøknaden. I en avveining mellom samfunnets interesser i å få flere sentrumsnære boliger, som også ligger i gang- og sykkelavstand fra kollektivknutepunkt, veier samfunnets interesser tyngre enn naboenes interesser om tilnærmet konservering av området. Som vurdert ovenfor gjør heller ikke hensynet bak bestemmelsene seg gjeldende med stor styrke lengre. Rådmannen er etter dette kommet til at fordelene med fortetting og dispensasjon fra reguleringsplanen fra 1981 er større enn de ulemper naboene og omgivelsene påføres. Rådmannen er etter dette kommet til at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Rådmannen mener videre at det er riktig å tillate dispensasjon da det ikke er momenter som taler i mot dette, jf at kommunen «kan» gi dispensasjon dersom vilkårene er oppfylt. Kommunen kan med hjemmel i pbl 19-2 første ledd annet punktum stille vilkår for dispensasjonen. I foreliggende sak mener rådmannen det må stilles som vilkår for dispensasjonen at tiltaket oppføres i hht. fortettingsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt. 2.10, herunder pkt som gjelder for fortettingskategori BF2.