Praktisk bruk av plan utbyggingsavtaler og kostnadsfordeling med fokus på hytte- og reisemålsutvikling

Transkript

1 Praktisk bruk av plan utbyggingsavtaler og kostnadsfordeling med fokus på hytte- og reisemålsutvikling Kristiansand Erik Plathe, Asplan Viak AS 1

2 Hytte- og reisemålsutvikling var ikke hovedtema ved utformingen av lovbestemmelsene om utbyggingsavtaler Mange kommuner har nok opplevd bestemmelsene om utbyggingsavtaler som en innskrenking av mulighetene til å ta en aktiv utviklingsrolle i hytte- og reiselivsområder; Sikre næringsutvikling og at viktige fellestiltak blir etablert og driftet ikke bare reint salg av tomter/hytter/leiligheter Bidra til at alle er med å finansiere fellestiltak (gratispassasjerer) Sikre egnet areal som innsatsfaktor i reiselivet mye har vært styrt av drivkrefter knyttet til ensidig eiendomsutvikling Sikre sammenheng mellom arealplan utbygging av spesielt hytter og kalde senger, og investeringer og drift av fellestiltak. 2

3 Kommunens roller Planmyndighet Avtalepart utbyggingsavtaler Avtalepart grunneieravtaler for eksempel for å sikre areal til oppkjøring av løyper Bidragsyter finansiering av infrastruktur og fellestiltak Tjenesteyter og forvalter Grunneier Tilrettelegger 3

4 Utviklingsfaser og verdiskaping på reisemål 4

5 De viktige sammenhengene ABC RETT VIRKSOMHET PÅ RETT STED (GODE UTVIKLINGSKONSEPTER) FINANSIERINGSORDNINGER FOR DRIFT AV FELLESTILTAK AREALPLANER MED BESTEMMELSER OG UTBYGGINGSAVTALER SOM SIKRER INVESTERINGER I FELLESTILTAK ORGANISERING OG AVTALER MELLOM REISELIVSBEDRIFTER, GRUNNEIERE, UTBYGGERE, KOMMUNE 5

6 Områdeproduktet og fellestiltak (goder) 6

7 Fellestiltak Investeringer Torg og plasser Miljø- og kulturtiltak, forskjønning, Grøntområder Badeplasser Gang- og sykkelveier Stier og løyper Skiløyper og skibruer Rideveier Skilting Arrangements-plasser, Felles toaletter mv... Drift Drift av fellestiltak som ikke ivaretas av kommunen eller andre aktører Turistinformasjon Ikke kommersielle opplevelser. 7

8 Utbyggingsavtalens innhold 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 8

9 Finansieringsordninger fellestiltak - reisemål Finansieringsordning 1. Turistgebyr/kurtaks Gjest Bidragsyter Fellestiltak Stier og løyper spesielt Investering Drift Investering Drift 2. Utbyggingsavtale Utbygger/grunneier og kommune 3. Avtalebasert Bedrifter, utbygger/grunneier, kommune, nye hytteeiere, gjest 4. Frivillig Eksisterende hytteeiere 9

10 Hva er utbyggingsavtale ikke egnet til/ulovlig i forbindelse med hytte- og reisemålsutvikling Bidrag til kommersielle anlegg Avtaler som forplikter tredjepart (kjøper) til å gi driftsbidrag til for eksempel stier og løyper Generelle bidrag til fellestiltak som ikke er direkte knyttet til en reguleringsplan, for eksempel fellestilbud som badeplasser, stier og løyper mv på reisemålet generelt 10

11 Ulike typer avtalebaserte ordninger Destinasjonsselskap eller tilsvarende Selskap/andelslag mv der bedrifter og næringsdrivende gir bidrag til fellesgoder mv. Avtalebaserte ordninger med utbyggere Avtaler der utbyggere bidrar til fond for fellestiltak ved salg av leiligheter/hytter Avtaler med kjøpere av leiligheter og hytter Avtaler kjøpere av hytter og leieligheter må inngå ved kjøp knyttet for eksempel til årlige bidrag til drift av fellestiltak Avtaler kommunen inngår for fellestiltak som ikke er utbyggingsavtaler Avtaler kommunen inngår med grunneiere for å sikre rettigheter for drift og utvikling av stier og løyper. 11

12 Avtalebaserte ordninger Krever tilslutning fra partene parter kan trekke seg ut NB! Kommunen kan ikke gjennom sin planmyndighet presse med uvillige parter (gratispassasjerer) i denne type ordninger. Men! Kommunen kan velge å ikke legge ut byggeareal i kommuneplanens arealdel i områder som ikke vil tilslutte seg avtalebaserte ordninger 12

13 Virkemidlene 1. Kommuneplanens arealdel 2. Aktiv kommunal tilrettelegging for gjennomføring 3. Reguleringsplan 4. Utbyggingsavtaler 13

14 Kommuneplanens arealdel er det viktigste strategiske virkemiddelet!! 14

15 Momenter knyttet til kommuneplan Forutsetning om tilslutning til avtalebaserte finansieringsordninger for utvikling og drift av fellestiltak (der kommunen ikke er part) før nye byggeområder legges ut i kommuneplanen. Krav om felles regulering av områder med flere eiere jf nye hjemler i PBL (hensynssone 11-8 e) Koble forutsigbarhetsvedtak etter 17-2 til arealdel eller kommunedelplan 11-9 pkt 2(høy konkretiseringsgrad) 15

16 Fordelingsutfordringen i kortversjon Løfte sammen for å klare å gjennomføre tiltak Kostnadene kan ikke bare legges på siste utbygger jf bestemmelsene om forholdsmessighet i utbyggingsavtaler ( 17-3) Likebehandling Forutsigbarhet Planleggingens dilemma knyttet til at utbyggingsverdiene havner på noen eiendommer, mens andre holder friareal 16

17 Hvilke tiltak reiser spørsmål om fordeling Tiltak for å gjennomføre grunneiers/utbyggers reguleringsplan 1) Tiltak (vei, vann og avløp, turveier, skiløypetraser mv) som er direkte knyttet til egen reguleringsplan Nødvendig etter 17-3 Fordeling og forholdsmessighet etter 17-3 er en problemstilling 2) Tiltak som omfatter flere utbyggere og grunneiere i samme område 3) Tiltak som helt eller delvis skal dekke offentlige behov der offentlig myndighet har et finansieringsansvar 17

18 Typisk eksempel fellestiltak 18

19 Organisering for å fordele kostnader - områdemodeller Modeller kommunene etablerer for finansiering av felles infrastruktur innenfor et område med flere grunneiere og utbyggingsprosjekter Utarbeides sammen med områderegulering eller kommunedelplan Krav om detaljregulering for delområder (eller)/og rekkefølgekrav Fellestiltak som vei, grønnstruktur, parkering mv blir kostnadsberegnet for hele området. Bidrag fra de enkelte utbyggere/grunneiere til disse tiltakene fordeles etter en utregnet modell (feks m² tomteareal, antall boenheter mv) Utbyggingsavtale forhandles knyttet til detaljregulering for hvert delområde og kostnader til fellestiltak fordeles etter forutsetningene i modellen. Ofte kan det være behov for kommunal forskuttering av større fellestiltak (for eksempel vei større va-analegg) for å få utbygging av et område i gang. Kostnadene dekkes inn gjennom utbyggingsavtaler etter hvert som området bygges ut (gir derved også kommunal risiko!) 19

20 Bruk av områdemodeller (fra evaluering) 9 av 18 kommuner har erfaring med eller områdemodeller under arbeid Vel 70% av utbyggerne har hatt utbygging i områder der kommunen har laget en områdemodell. Over 2/3 har positive erfaringer. 20 AV/EP

21 Reguleringsplan/sentrumsplan for Geilo sentrum 21

22 22

23 Utdrag fra konkret avtale Utbygger innen reguleringsplanen for område BF2 skal delta i fellesutgiftene med kr. ink. mva. (tremillionerniogtyvetusen). Innbetaling til konto nr. X skal skje før det vil bli gitt igangsettingstillatelse for bygging innen planområdet. Hol kommune forplikter seg til å avsette og anvende midlene til følgende formål i Geilo sentrum: Vei Parkering G/S-veier og fortau Gågater, torg, gateutforming m.m Sum

24 Fordelingsutfordringen - oppsummering Bør/må! tas opp på kommuneplannivået i hytte og reiselivsområder. For eksempel ved revisjon av arealdelen eller når det utarbeides kommunedelplaner Bevisst kommunal utbyggingspolitikk + organisering av gjennomføringen på områdenivå Hovedpoenget er ikke bruk av områdemodeller mv i seg selv, men at noen sørger for å få kostnadsregnet felles investeringstiltak innenfor et sammenhengende utviklingsområde og får laget en ordning for å fordele kostnadene, og ev forskuttere kritiske infrastrukturtiltak. I de fleste tilfeller er noen kommunen Utbyggingsavtaler er et godt virkemiddel til dette. Driftsspørsmål må håndteres i andre avtaleregimer enn utbyggingsavtaler. 24