Boligbygging med sosial profil? Rolf Barlindhaug, NIBR Husbankens lanseringskonferanse 2013 Drammen 5. februar

Transkript

1 Boligbygging med sosial profil? Rolf Barlindhaug, NIBR Husbankens lanseringskonferanse 2013 Drammen 5. februar

2 Nybygging og boligpolitikk behov for nye løsninger? Boligprisene er høye i storby- og pressområder Større tendenser til et segregert bosettingsmønster Presskommuner har problemer med rekruttering av arbeidskraft innenfor offentlig og privat tjenesteyting og å gi unge et godt boligtilbud Nybygging gjennom fortetting gir dyre nye boliger Noen kommuner er opptatt av hva slags nye boliger som kan bygges i kommunen, også for lavinntektsgrupper Flere kommuner er opptatt av å trekke inn sosiale hensyn i utarbeidelse av kommuneplanens arealdel

3 Sandnes kommune: Høring til NOU 2011:15 (Boligutvalget)

4 Samarbeid mellom NIBR og Universitetet for miljø og biovitenskap (UMB)

5 Hva har vi sett på? Muligheter og begrensninger i dagens plan- og bygningslov når det gjelder framskaffelse av boliger til under markedspris Undersøkt hva kommunale dokumenter sier om temaet og intervjuet utbyggere og kommuner Inspirasjon fra praksis i England, dokumentstudier og intervjuer med aktører i England Skisse av en tenkt norsk variant; hva er handlingsrommet i dag og mulige lovendringer Fordeler og ulemper ved slike modeller

6 Hvordan virker dagens boligmarked og boligpolitikk? Urbanisering og høye boligpriser Byens segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Deregulert eie og leiemarked Samordnet areal og transportpolitikk Kostbart å bygge nytt innenfor byggesonen Segregert bosettingsmønster Mange har vansker med å etablere seg i storbyområder

7 Bør dagens virkemidler suppleres? De økende boligprisene Byenes segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Nye virkemidler: Kjøp av arealer for betinget salg? Utvidet bruk av reguleringsbestemmelser for flere rimelige boliger? Andre virkemidler Rimelige boliger også i høyprisområder?

8 Lovendring i 2006 om utbyggingsavtaler: Intensjonene var økt forutsigbarhet. Det har vist seg vanskelig å oppnå (forholdsmessighessighetskrav og relevanskrav) Reell forutsigbarhet krever stor offentlig innsats og må utarbeides områdevis (relevanskravet) Kommunene praktiserer ulike modeller for utbyggerbidrag til teknisk og grønn infrastruktur Utbyggere er entusiastiske der det er faste takster (Ensjø i Oslo) Kommunene kan avtale å kjøpe en viss andel av de nye boligene til markedspris

9 Et nytt virkemiddel: Frambringe nye boliger til under markedspris Hvorfor: For å få en sosial profil i nybyggingen Bidrag til mindre segregasjon For å hjelpe dem som ikke er i stand til å skaffe seg boliger på markedsvilkår flere enn dagens vanskeligstilte? Strategisk bruk av nybyggingspolitikken Vi mangler modeller Vi mangler muligens politisk vilje?

10 Internasjonalt: Betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte Inclusionary housing Betingelsene i reguleringsplanen omfatter at en andel av boligene skal selges/leies ut til below market price Det forhandles om hvordan andelen best kan brukes: Eie-leie Tildelingskrav-målgruppe-innretningen på boligene Det forhandles om bidragets størrelse Statlig produksjonstilskudd kan gis i tilegg Tilskudd/subsidier kan gis til løpende boutgifter Det forhandles om organiseringen

11 Bruk av section 106 i England Kostnader/ finansiering Social Housing Grant (Stat) Fordeling av tilskudd til aff. Houses Aktører Department of Communities and Local Government Home and Community Agency (HCA) Styringsdokumenter National Affordable Homes Program (NAPH) Planning Guidances Veiledning til kommuner inkl. øk. kalkyler. Godkjenning av RP m.m. Kommune Kommune Lokale underlag, behovskartlegginger RP RP RP Boligprosjekt A Pris for boligkjøper Kostnadsfordeling for boliger forbeholdt øk. vanskeligstilte, integrert i kommersielle nybyggingsprosjekter Utbyggerbidrag Statlig tilskudd Boligprosjekt B Pris for boligkjøper l Utbyggerbidrag Statlig tilskudd Boligprosjekt C Pris for boligkjøper Utbyggerbidrag Skjematisk illustrasjon av kostnadsfordeling

12 Norsk variant - eier

13 Utfordringer kritikk I Boliger under markedspris/leie: Bedre at folk får cash og tilpasser seg i markedet enn å få rimelige boligtjenester in kind Bare noen få kan få et rimelig boligtilbud i høyprisområder. Ordningen har liten innvirkning på at lavinntektsgrupper hoper seg i lavprisområder Utbyggerne kan se framskaffelse av rimelige boliger som nok et kostnadsdrivende element i nyproduksjonen Kompliserte forhandliger kan trekke ut planprosessene Lavere lønnsomhet for utbyggere vil redusere det totale nyboligtilbudet og gi høyere priser i boligmarkedet enn om ordningen ikke eksisterte

14 Utfordringer kritikk II Må opprette en organisasjon som kan forvalte omsetningen av eide boliger og forvalte utleieboliger med lav leie Planleggere mangler god kompetanse i eiendomsøkonomi, noe som er en forutsetning for å være likestilt med utbyggere i forhandlinger Prisregulering kan ha uheldige effekter ved videre boligkarriere (og kan være vanskelig å forstå, jmf. rettsaker) Målgruppen i England er ofte dem som tjener prosent av medianinntekten i området hvor boligene skal bygges Er det riktig å subsidiere hushold med middels inntekt for å oppnå mer blanding av beboergrupper?

15 Utfordringer kritikk III Skal en leie ut under markedsleie til de nest vanskeligstilte, mens markedsleie i økende grad brukes i kommunale utleieboliger? Å bestemme tildelingsprinsipper: venteliste, behov, profil på målgrupper, innelåsingseffekter etc. Burde en heller bruke inntektene, som beskatning av grunnrente utgjør, til mer målrettede tiltak for lavinntektshushold? Er områdesatsinger, individuelle låne- og støtteordninger samt spredning av kommunale utleieboliger mer hensiktsmessig enn en sosial profil i nybyggingen?