Avhending av kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien for kommunalt styrt boligutvikling

Transkript

1 Samfunnskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 14/173 Formannskapet Avhending av kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien for kommunalt styrt boligutvikling Forslag til vedtak 1. Kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien, del av GNR/BNR 43/200 og 42/53, avhendes gjennom anbudskonkurranse hvor tilbyder skal bygge og drifte utleieboliger. Inntil 20 % av boenhetene skal være disponible for utleie til husstander med vedtak om kommunal bolig i minst 20 år 2. Det knyttes juridisk bindende klausuler til salget som skal sikre langsiktig bruk av boenhetene i henhold til intensjon 3. Detaljregulering av eiendommen skal utføres av tilbyder og inngå som en del av anbudskonkurransen. Sammendrag Denne saken omhandler forslag om å avhende kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien gjennom anbudskonkurranse for bygging av utleieboliger for leiemarkedet og søkere av kommunal bolig. Forslag samsvarer med vedtatte strategier i boligpolitisk handlingsplan om økt bruk av kommunale eiendommer før å stimulere til økt boligbygging. Saksopplysninger Boligmarkedet i Bodø er presset og det er svært vanskelig å skaffe seg hensiktsmessig bolig for en rekke husstander i Bodø. Byggeaktiviteten har vært lav og priser på eid og leid bolig har økt betraktelig siste årene. Det er økt etterspørsel på utleieboliger fra grupper som arbeidsinnvandrere, studenter og husstander som ikke får kjøpt bolig grunnet bankenes krav om egenkapital/økte boligpriser. Bodø kommunen har gjennom vedtatt boligpolitisk handlingsplan og strategisk samfunnsdel signalisert at kommunen skal ta sterkere grep om boligutviklingen i byen for å sikre nok boliger, god variasjon i boligtyper og en god sosial profil. Vedtatt boligpolitisk handlingsplan (bphp) inneholder strategi og tiltak for utredning av økt bruk av kommunale eiendommer til ønsket boligutvikling i Bodø (bphp strategi 1.1). Side3

2 Det er også vedtatt strategi om anskaffelse av kommunalt disponible utleieboliger med tildelingsrett (bhph strategi 2.1). Kommunens andel skal maksimalt utgjøre 20 % av en utbygging. Bodø kommune ved boligkontoret og samfunnskontoret har forsøkt å realisere to slike prosjekter med tildelingsrett de siste par årene. Begge prosjektene er avbrutt sent i prosessen av privat aktør med begrunnelse i for usikker økonomi i prosjektene. Aktuell eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien er del av to kommunale eiendomsteiger med GNR/BNR 42/53 og 42/200. Eiendommen er på ca. 8 da og inngår som et av fem områder på Mørkved som i ny kommuneplans arealdel er avsatt til boligfortetting. Eiendommen antas å kunne utnyttes med leiligheter men dette er usikkert da området ikke er detaljregulert. Detaljreguleringsplan er påkrevd før området kan utbygges. Aktuell eiendom er merket er nr. 3 nederst til høyre på bildet over. Bodø kommune eier flere aktuelle boligtomter for videre utvikling. Kommunen har nedsatt en arbeidsgruppe som jobber aktivt for realisering av eiendommer for boligutvikling med utgangspunkt i beskrevne behov og vedtatte strategier i boligpolitisk handlingsplan. Vurderinger Utvikling av kommunens eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien vurderes å kunne føre til følgende måloppnåelser som svar på beskrevne utfordringer i boligpolitisk handlingsplan: - Bygging av boenheter (10-15 % av årlig boligbehov) - Nye leieboliger til leiemarkedet som forvaltes og driftes av profesjonell aktør kommunalt disponible utleieboliger for søkere av kommunal bolig - Tomteverdi realiseres og kan benyttes til andre formål. Takst er under utarbeidelse. Pris på eiendommen vil avhenge av planstatus, klausuler og andre forhold som påvirker utnyttelse av tomten. Høyest pris må en anta oppnås ved ikke å legge stramme føringer og klausuler for hva som skal bygges ut over normal reguleringsprosess. Men vedtatt boligpolitikk sier at kommunen skal påvirke økt byggetakt i Bodø og påvirke hva som bygges for å imøtekomme behov som det ordinære markedet i mindre grad ivaretar. Klausulering vil dessuten gi konkrete verdier tilbake til Bodø kommune, eksempelvis ved utvidet kommunal tildelingsrett. Reguleringsarbeidet kan utføres av tilbyder og inngå i anbudskonkurransen. Konkurransen vil da ikke være presis på antall utleieboliger som skal bygges, utforming på området osv. Det må legges opp til videre forhandlinger med tilbyder når reguleringsplan er vedtatt. Men gjennom konkurransen, aktiv bruk av reguleringsplan og påfølgende utbyggingsavtale kan kommunen likevel Side4

3 legge føringer som sikrer at prosjektet gjennomføres ut fra intensjon om rimelige utleieboliger til leiemarkedet og at en andel boliger skal disponeres av Bodø kommune. Alternativt kan kommunen selv gjennomfører detaljreguleringen. Påfølgende konkurranse kan da være mer presis med tanke på antall boenheter osv. Dette vil anslagsvis ta opptil et år og vil også medføre kostander som må innarbeides i økonomiplan. Tidligere forsøk på fremskaffelse av kommunalt disponible utleieboliger med tildelingsrett har ikke ført fram og tilbydere har kunnet stanse prosjektene uten konsekvens. Slike prosesser tar lang tid og «stenger» for gjennomføring av andre prosjekter. Ved å benytte kommunal eiendom og gjennomføre anbudskonkurranse med nærmere beskrevet kravspesifikasjon, krav til utbyggingen og tidsperspektiv på ferdigstillingen tar kommunen kontroll på prosessen og sikrer i langt større grad gjennomføring av prosjektet. Salgsinntektene for eiendommen kan benyttes på ulike måter og følgende alternativer vurderes aktuelle: - Avsette til tomtefond. Kommunen må forvente økt framtidig behov for areal til offentlig formål. Aktiv tomtepolitikk er også strategi som skal utredes nærmere, jf. boligpolitisk handlingsplan for å stimulere til økt og ønsket boligbygging (bphp strategi 1.1) - Øremerke til investeringer for kommunale omsorgsboliger og gjennomgangsboliger. Det er planlagt inntil 46 nye omsorgsboliger fram mot 2018 jf. bphp og perspektivmeldingen. I tillegg planlegges nytt sykehjem innen Avslag på tomtepris med klare klausuler som en del av anbudskonkurransen. Formål både å bidra til leiepris under markedsleie og at kommunen får langvarig nytte av boligene som fremskaffes. Under følger tre alternativer som vurderes mest aktuell. Alle tre alternativene inkluderer at reguleringsarbeidet utføres av utbygger. Alternativ 1: - Eiendommen avhendes gjennom anbudskonkurranse med klare føringer for hva som skal bygges: - Utleieprosjekt, antatt potensiale for boenheter - Kommunen skal ha tildelingsrett på ca utleieboliger (inntil 20 %). Det forutsettes tilskudd til utleiebolig fra Husbanken for de kommunalt disponible boligene. - Det knyttes juridisk bindende klausuler til prisavslaget som skal sikre langsiktig bruk av boenhetene i henhold til intensjon om å tilby rimelige leieboliger til markedet. - Fokus på kvaliteter som bidrar til godt bomiljø på eiendommen og i samspill med omgivelser. - Prosess: Anbudskonkurranse i løpet av 2014, reguleringsarbeid 2015, byggeperiode 2016 og ferdigstillelse første halvår Konsekvens: Kan gi laveste pris av de tre alternativene. Derimot har kommunen svært stor kontroll på hva som bygges i tillegg til å få kommunalt disponible utleieboliger i minst 20 år. Innbakt avslag på pris reduserer inntekter, men vil også gi noe tilbake gjennom reduserte leiepriser og eksempelvis tildelingsrett ut over 20 år. Alternativ 2: - Eiendommen avhendes gjennom anbudskonkurranse med mindre klare føringer: - Utleieprosjekt eller salg til markedet, god utnyttelse av eiendommen. - Kommunen skal ha tildelingsrett på ca utleieboliger (inntil 20 %). Det forutsettes tilskudd til utleiebolig fra Husbanken for de kommunalt disponible boligene. - Fokus på kvaliteter som bidrar til godt bomiljø på eiendommen og i samspill med omgivelser. - Prosess: Anbudskonkurranse i løpet av 2014, reguleringsprosess 2015, byggeperiode 2016 og ferdigstillelse første halvår Side5

4 - Konsekvens: Kan gi høyere pris enn Alternativ 1 grunnet færre begrensinger for utbygger. Kommunen får mindre kontroll på hvilke typer boliger som bygges, men får disponible utleieboliger i minst 20 år. Alternativ 3: - Eiendommen avhendes som ordinært salg uten anbudskonkurranse. - Ordinær reguleringsprosess. - Fokus på kvaliteter som bidrar til godt bomiljø på eiendommen og i samspill med omgivelser. - Prosess: Salg i løpet av 2014, reguleringsarbeid 2015, byggeperiode 2016 og ferdigstillelse første halvår Konsekvens: Kan gi høyeste pris på eiendom og slik sett flere midler til å dekke andre investeringsbehov. Kommunen har ikke annen kontroll på utbyggingen enn det man kan styre gjennom ordinær reguleringsprosess. Kommunen vil ikke få disponible utleieboliger Konklusjon og anbefaling For å følge opp vedtatte strategier fra boligpolitisk handlingsplan om å stimulere til økt boligbygging og fremskaffelse av kommunalt disponible utleieboliger anbefales alternativ 1. Saksbehandler: Daniel Wie Sandbakk Rolf Kåre Jensen Rådmann Utviklingssjef Grete Kristoffersen Trykte vedlegg: 1 Sammendrag boligutfordringer i Bodø og vedtatte strategier og tiltak jf. boligpolitisk handlingsplan Utrykte vedlegg: 1 Side6

5 Sammendrag boligutfordringer i Bodø og vedtatte strategier og tiltak jf. boligpolitisk handlingsplan Boligmarkedet i Bodø er presset og det er svært vanskelig å skaffe seg hensiktsmessig bolig for en rekke husstander i Bodø. Følgende forhold er blant annet beskrevet i boligpolitisk handlingsplan : - Sterk prisvekst på både eid og leid bolig i bodø. Kort omløpshastighet på boliger som er til salgs og ca. tre ganger så mange som ønsker å leie bolig enn det er boliger til leie basert på enkelt kartlegging på finn.no og zett.no. - Siden 2009 er det bygget ca.160 boliger pr. år i snitt mens boligbehovet har vært på ca. 350 pr. år basert på den høye befolkningsveksten i Bodø. - Langt flere som får vedtak på at de har krav på kommunal bolig enn det kommunen klarer å tildele av bolig. Pr. september 2013 var det ca. 220 boligsøkere til kommunal bolig som hadde udekket behov og som kunne sies å stå i boligkø. - Bodø antas å ha stor gruppe som ikke har så store utfordringer økonomisk, sosialt eller helsemessig at de har krav på kommunal bolig, men som på grunn av det høye prisnivået på leid og eid bolig og bankenes krav til egenkapitalt ikke klarer å skaffe seg den boligen husstanden har behov for. - Kraftig økning i antall bostedsløse siden 2010 hvor kommunen har økt utgifter på området fra ,- i 2010 til 5,2 millioner i Bodø kommune har utfordringer med å oppfylle forpliktelser med bosetting av flyktninger begrunnet i boligmangel. - Av Bodøs ca husstander bor ca i leid bolig. Ca av disse husstandene bor i kommunal leiebolig, omsorgsbolig eller sykehjem. Vedtatt boligpolitisk handlingsplan skisserer en rekke strategier og tiltak som skal bidra til økt boligbygging i Bodø og til at flere vanskeligstilte på boligmarkedet kan skaffe seg hensiktsmessig bolig: - Kommunen skal benytte kommunal eiendomsutvikling og aktiv tomtepolitikk for økt boligbygging i Bodø. Strategi 1.1 o Utrede potensialet for økt bruk av kommunale eiendommer for økt og målrettet boligbygging gjennom prosjektkonkurranser eller kommunal boligutvikling. (tiltak 1.1.1) - Kommunen skal øke antall utleieboliger med kommunal tildelingsrett. (Strategi 2.1) o Maksimalt antall boliger pr boligprosjekt skal ikke overstige 20 % av de enkelte utbyggingsprosjektene for å øke normalisering o integrering av vnskeligstilte i ordinære bomiljø. o Bodø kommune ved boligkontoret og samfunnskontoret har de siste par årene gjennomført to prosjekter i samarbeid med private aktører for boliger med tildelingsrett i nye boligutbygginger Begge prosjektene har blitt avbrutt sent i prosessen av privat aktør med begrunnelse i manglende finansiering. - Kommune skal øke antall kommunalt eide boliger. (strategi 2.2) o 12 boliger for unge med bistandsbehov (tiltak 2.2.1) o Inntil 4 boliger spredt årlig i ordinære bomiljø for målgruppe personer som returnerer fra rusbehandling/rehabilitering eller fengsel (tiltak 2.2.5) o 4-6 boliger for unge funksjonshemmede og 6-8 bokollektivplasser for målgruppe eldre, funksjonshemmede, psykiske lidelser m.fl. årlig i planperioden (tiltak 2.2.6) Side7

6 o Inntil 4 boliger årlig for målgruppen barnefamilier og unge. Gjelder perioden Dette tiltaket er ikke del av boligpolitisk handlingsplan, men inkludert i perspektivmelding basert på revurdering av behov for målgruppen. o 12 boliger for 1.gangs bosetting av flyktninger ferdigstilles vinter 2015, 16 boenheter med omsorgsbase for målgruppe rus/psykiatri ferdigstilles vinter 2015, et småhus ferdigstilt vår 2014, Foyer Bodø med 13 boenheter ferdigstilt mai 2014 og 7 hybler for midlertidig bolig ferdigstilt mai Følgende boligsosiale tiltak er skissert i perspektivmeldingen , bystyrets ps 14/81: Side8