Leie-før-eie. En modell for eieretablering blant vanskeligstilte på boligmarkedet. Utredningsprosjekt i Husbanken høsten 2014 Katja Johannessen

Transkript

1 Leie-før-eie. En modell for eieretablering blant vanskeligstilte på boligmarkedet Utredningsprosjekt i Husbanken høsten 2014 Katja Johannessen

2 Bakgrunn Utredningsprosjekt i Husbanken Mange kommuner jobber med leie-til-eie Uklart hva leie-til-eie er i Norge

3 Problemstillinger Er leie-til-eie en løsning på boligsosiale utfordringer i Norge, som ikke i dag kan løses ved hjelp av eksisterende ordninger? Hva menes med leie-til-eie modeller i Norge? Hvilke typer leie-til-eie prosjekter finnes i norske kommuner? Og hvilke behov svarer de på? Dersom Husbanken skal utvikle en leie-til-eie modell, hvordan bør en slik modell se ut?

4 Den boligpolitiske kontekst Boligutvalget konkluderte med at: Boligeie har mange fordeler, og bør bli tilgjengelig for flere enn i dag. 37 prosent av ikke-kommunale leieboere, og 53 prosent av kommunale leietakere har økonomisk kapasitet til å bolig (Aarland 2011). Leiemarkedet Eie er gjort enda mer tilgjengelig gjennom startlån med 50 års nedbetalingstid.

5 Leie bolig - en dyr boform i Norge Bolig 90 kvm, verdi 3 mill Gjengs leie Startlån (SS) Startlån max (SM) Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift

6 Leie bolig - en dyr boform i Norge Bolig 90 kvm, verdi 3 mill Gjengs leie Startlån 30 (SS) år Startlån max (SM) Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift Herav avdrag 5 044

7 Leie bolig - en dyr boform i Norge Bolig 90 kvm, verdi 3 mill Gjengs leie Startlån 30 (SS) år Startlån max 50 (SM) år Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift Herav avdrag Herav avdrag 2 057

8 Leie-til-eie i Norge?? Utfordringer knyttet til å kopiere modeller som er laget innenfor andre systemer. Når en ser til andre land, er det viktig å få med helheten i politikken. Norske kommuner jobber forskjellig. At kommunene igangsetter prosjekt, tyder på at det er et eierpotensiale som ikke oppnås gjennom dagens boligøkonomiske virkemidler. Dersom leie-til-eie; for hvem?

9 En liten gruppe klarer kommunene ikke å bosette i eid bolig Husstander som har rett til kommunal bolig. Husstander som har bruk for stabilitet og trygghet i sin bosituasjon Husstander som i dag ikke kvalifiserer til startlån Husstander som har et eierpotensiale på sikt Husstander som kan etablere seg i eid bolig, uten at det medfører for stor risiko for husholdet.

10 Viktige forutsetninger Det er ingen økonomiske argumenter for at vanskeligstilte med eierpotensiale ikke skal eie med en gang. En liten gruppe vanskeligstilte husstander kan ha behov for stabilitet og trygghet som er vanskelig å oppnå i leiemarkedet. Noen vanskeligstilte grupper kan ha eierpotensiale på sikt.

11 Leie-før-eie

12 Modell leie-før-eie Kommunen kjøper egnet bolig Kjøpet Kommunen fullfinansieres kjøper med grunnlån egnet bolig. og tilskudd til utleieboliger Kjøpet fullfinansieres med grunnlån og tilskudd til utleieboliger

13 Modell leie før eie Kommunen kjøper egnet bolig Kjøpet fullfinansieres med grunnlån Kommunen og tilskudd kjøper til utleieboliger egnet bolig. Kjøpet fullfinansieres med grunnlån og tilskudd til utleieboliger (Leie = FDV+renter på grunnlån)

14 Modell leie før eie Kommunen kjøper egnet bolig. Kjøpet fullfinansieres med grunnlån Kommunen og tilskudd kjøper til utleieboliger egnet bolig. Kjøpet fullfinansieres med grunnlån og tilskudd til utleieboliger

15 Økonomiske konsekvenser ved leie eller eie Bolig 90 kvm, verdi 3 mill. kroner Kommunalt kjøp Gjengs leie Startlån 30 år Startlån 50 år Leie før eie Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang m/20% tilskudd Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift Sparing????

16 Betydning for husstand Trygghet, stabilitet og forutsigbarhet God ivaretakelse av boligen tilfaller husstanden i form av høyere verdi på kjøpstidspunktet. Lavere leie gir mulighet for et visst sparepotensial. Eventuelt oppspart egenkapital vil utgjøre en økonomisk buffer. Eventuell prisstigning tilfaller husstanden Husstanden kan velge å takke nei til opsjonen.

17 Betydning for kommunen Utgiftsdekning i leieperioden Vedlikeholdsbehovet antas å bli redusert. Kjøp av bolig til en bestemt husstand gir bedre behovstilpasning av den kommunale boligmassen. Salg til husstanden vil frigi midler til kjøp av ny og tilpasset bolig til en ny husstand. Økt turn-over i den kommunale boligmassen. Mer fleksibel bruk av tilskudd til utleieboliger

18 Mål for modellen Den er basert på eksisterende virkemidler Den kan tas i bruk innenfor det norske lovverk. Den øker etableringseffekten av startlånet Det er ikke noen kostbar modell Den sprer risikoen og kostnadene mellom individ, kommune og stat Den kan tilpasses lokale forhold Den krever forholdsvis lite administrasjon fra kommunens side Den legger til rette for skreddersøm og tilpassede løsninger for den enkelte husstand

19 Leie-før-eie kan bidra til. 1. Økt eieretablering blant en mindre gruppe vanskeligstilte husstander 2. Tryggere etablering på grunn av egenkapitalen som kan fungere som en økonomisk buffer i nedgangstider. 3. Øke etableringseffekten av startlånet 4. Forsere økonomiske og/eller sosiale hindringer som gjør at husstanden ikke kan etablere seg i eid bolig i år Tilby en stabil og trygg bosituasjon uten å utsette husstanden for unødvendig risiko. 6. Hver kommune kan tilpasse modellen så den passer til den lokale konteksten

20 Forutsetninger for implementering Politisk vilje i kommunene Vilje i forvaltningen til å la resterende tilskudd til utleieboliger gå tilbake til kommunen etter fem (evt. tre år) Diskusjon av etiske betraktninger Hvordan hindre at modellen innfører et skille mellom «verdig» og «ikke verdig» trengende. Hvem skal få «lottogevinsten»? Kommunal tilpasning. Eks. tvungen sparing, ulikt tilskudd, forskjellige målgrupper etc.