Ulikhet i boligmarkedet: BSU og egenkapitalkrav

Transkript

1 Ulikhet i boligmarkedet: BSU og egenkapitalkrav Helene Onshuus Universitetet i Oslo

2 Plan for i dag Hva slags gode er bolig? Hvorfor regulere boligmarkedet? Boligkriser Ulikhet: BSU og egenkapitalkrav Hele tiden: Tenk på hva regulering av markedet har å si for ulikhet

3 Hva slags gode er bolig? Et langvarig gode som gir den som bor der boligtjenester eller goder som tak over hodet et sted å oppholde seg oppbevaringsplass identitetsmarkør trygghet Et nødvendig gode. Vi klarer oss ikke uten et sted å bo.

4 Hva slags gode er bolig? Bolig som investering Ved å kjøpe investerer du i de boligtjenestene du skal konsumere i fremtiden. Også: Boligprisvekst kan gi deg fortjeneste på boligkjøpet Boligen kan brukes til å spare Du binder deg til å betale ned lånet over tid, da bygger du opp egenkapital til senere i livet.

5 Diskusjonsoppgave Hvorfor ønsker man å regulere eller gripe inn i boligmarkedet? Noen former for regulering er rentefradrag prisregulering insentivordninger (BSU) egenkapitalkrav Tenk på hva som er formålet med disse formene for regulering

6 Oppsummering Noen argumenter å tenke på i diskusjonen om boligregulering: Bolig er en stor investering for en husholdning, forutsigbarhet er et gode. Makroøkonomiske hensyn: Ønsker å minimere risikoen for kriser eller dempe effekten av kriser. Bolig er et nødvendig gode, ønsker at alle skal kunne kjøpe bolig om de ønsker det.

7 Politiske virkemidler i boligmarkedet Det er et tverrpolitisk ønske i norsk politikk om at de fleste skal eie sin egen bolig. Lang tradisjon for det. I denne forelesningen: Boligsparing for unge. Insentivordning som øker lønnsomheten på sparepengene hvis du øremerker dem til boligkjøp. Egenkapitalkrav. Hvor mye du kan låne er begrenset til 85% av boligens verdi. Begge disse: reduserer gjelden som andel av boligens verdi. Det skal redusere risikoen for boligkriser.

8 Når blir gjeld et problem? Gjeldsgrad = gjeld boligens verdi Hvis boligprisene faller vil gjeldsgraden øke. I verste fall kan boligen bli mindre verdt enn gjelden. Da kan du miste all egenkapitalen din. 2 tilfeller der dette skaper problemer for deg: 1. Du er nødt til å flytte. Kanskje på grunn av jobb eller familie. 2. Du får betalingsproblemer

9 Boligkriser De fleste som selger en bolig skal også kjøpe en ny bolig i samme marked. Derfor er det stort sett balanse mellom tilbud og etterspørsel. Men, om du har mistet all egenkapitalen din kan du bli nødt til å gå ut av boligmarkedet. Da påfører du andre en slags eksternalitet: Når du selger så øker du tilbudet uten at etterspørselen følger etter, og verdien på alle andre boliger faller. I normale tider så er disse effektene så små at vi ikke merker noe til dem.

10 Boligkriser 2 ting skal til for å skape en boligkrise: Høy gjeldsgrad i befolkningen Mange får betalingproblemer samtidig Negativ spiral Betalingsproblemer fører til at mange må selge boligen samtidig. Da faller verdien på alle boligene i markedet, og flere kan bli nødt til å selge. Les House of Debt av Atif Mian og Amir Sufi.

11 Boligkriser En måte å forsøke å minimere risikoen for boligkriser på er å innføre politikk som reduserer gjeldsgraden til husholdningene. To eksempler på det: BSU-ordningen Egenkapitalkrav

12 BSU-ordningen Motivasjon Få unge voksne til å spare mer til boligkjøp og til å begynne boligsparing tidligere. Du får kroner i skattefradrag i året hvis du sparer kroner på en konto som er øremerket til boligkjøp Ikke mulighet til å disponere pengene fritt, men får til gjengjeld høyere rente

13 Kritikk av BSU-ordningen Overinvestering i bolig: Du bruker mer penger på boligkjøp enn du ellers ville ha gjort. Forsterker ulikhet: De som ellers har best muligheter er de som får mest ut av ordningen

14 BSU og ulikhet Tall fra selvangivelsen i 2009 viser hvem som sparer mest i BSU: Blant de med foreldre som tjener mer enn kroner i året sparer 37% i BSU. 18% sparer kroner i året. Blant de med foreldre som tjener mindre enn kroner i året sparer 18% i BSU, mens bare 8% sparer kroner. Det er en regressiv ordning, de med best muligheter fra før av får mest ut av den.

15 Egenkapitalkrav Motivasjon: Reduserer gjeldsgraden ved å begrense størrelsen på lånet som gis. Banken kan ikke gi lån større enn 85% av boligens verdi. Tidligere var dette formulert som en anbefaling til bankene, men det ble ikke fulgt i noe stor grad. Det må bety at samfunnet ikke stoler helt på bankenes risikovurdering. Tenk på boligkrisen vi snakket om tidligere: problemene kan spre seg, det er en slags risiko-eksternalitet. Risikoen samfunnet må forholde seg til er større enn risikoen hver enkelt bank tar ved hvert enkelt lån.

16 Egenkapitalkrav og ulikhet Hvem rammes hardest? De som ikke har egenkapital De som har lav mulighet til å spare De som ikke har foreldre som kan bidra med kapital De som ikke har foreldre som eier egen bolig, ikke mulighet for pant

17 Oppsummering Bolig er en viktig del av menneskers liv og økonomi. Hvis du hindres fra å delta i boligmarkedet mister du muligheten til å tjene på prisveksten og du vil bruke mer penger på å betale for boligtjenester i løpet av livet. Boligkriser kan ramme hardt og ha langvarige konsekvenser for enkeltmennesker. Noen av tiltakene som er ment å dempe risikoen for boligkriser bidrar til å øke ulikheten i boligmarkedet.