Finansnæringens rolle i boligmarkedet. Boligkonferansen 30. oktober 2018 Geir Bergskaug

Transkript

1 Finansnæringens rolle i boligmarkedet Boligkonferansen 30. oktober 2018 Geir Bergskaug 1

2 Bankenes rolle i boligmarkedet Kredittvurderinger og utlånspraksis utgjør bankenes kjernevirksomhet Nær halvparten av banknæringens samlede utlån er boliglån 88 prosent av husholdningenes lån ytes av banknæringen hovedtyngden er boliglån 77 prosent av norske husholdninger eier boligen de bor i

3 Boligpriser Tolvmånedersvekst i prosent Betydelige regionale forskjeller etter oljeprisfallet i 2014 Men sterkere samvariasjon i senere tid Svak prisutvikling i Kristiansand før oljeprisfallet, men mer stabilt etter, og klart annerledes forløp enn i Stavanger Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi

4 Boligpriser Firekvartalersvekst. Prosent Pris per kvadratmeter Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi

5 Overvurderte boligpriser? Regionale forskjeller! IMF-vurdering av boligprisenes avvik fra beregnet fundamentalverdi. Prosent 2017 IMF-beregning: I 2017 var boligprisene i Oslo 11 prosent høyere enn beregnet fundamentalverdi I landet for øvrig var det i fjor sterkere samsvar med beregnet fundamentalverdi IMFs beregning på grunnlag av preferert modell. Kilde: IMF (IMF Country Report No. 18/280 Norway selected issues)

6 Revidert boliglånsforskrift Videreført fra til Som tidligere: I vurderingen av betjeningsevne skal det tas høyde for en renteøkning på 5 prosentpoeng Kundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger årsinntekt Nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 85 prosent av boligens verdi, mens rammekreditter ikke skal overstige 60 prosent av boligens verdi For nedbetalingslån med pant i sekundærbolig i Oslo kommune, skal belåningsgraden ikke overstige 60 prosent Avdragsplikt inntrer dersom belåningsgraden overstiger 60 prosent Fleksibilitetskvote på inntil 10 prosent av nytt lånevolum hvert kvartal, og 8 prosent i Oslo (alternativt inntil 10 mill. kr. per kvartal)

7 Revidert boliglånsforskrift Det som er nytt: Det åpnes nå for at dokumenterte og stabile skattefrie inntekter skal kunne medregnes i utmålingen av gjeld i forhold til inntekt I beregningen av belåningsgrad skal bankene også kunne medregne innestående midler på BSU-konto som egenkapital Fritidsboliger omfattes (behandles som bolig) For seniorlån og andre kapitalfrigjøringskreditter gis det unntak fra kravene om betjeningsevne, gjeldsgrad og avdragsbetaling Fortsatt tidsavgrenset forskrift motsatt av Finanstilsynets forslag

8 Erfaringer med boliglånsforskriften(e) Fleksibilitetskvoten understøtter godt bankhåndverk. Den benyttes forsvarlig og etter behov Store tolknings- og praktiseringsutfordringer Blant annet som følge av at forskriften omfatter «andre enn privatpersoner, så langt det passer» Kravet om at låntakers totale gjeld ikke skal overstige fem ganger bruttoinntekt er en sterkere begrensning i Oslo enn i resten av landet Utenfor Oslo er høy gjeldsgrad og høy belåningsgrad om lag like store årsaker til bruk av fleksibilitetskvoten Belåningsgrad og gjeldsgrad på nedbetalingslån LTV, 85 DTI, 500 Kilde: Finanstilsynets boliglånsundersøkelse 2017

9 Norske banker aksepterer streng regulering Vi deler norske myndigheters vurdering av at boligpriser og husholdningsgjeld har en sentral betydning for stabiliteten i norsk økonomi Vi har støttet den internasjonale kapitalkravsreformen som etterfulgte finanskrisen Vi aksepterer strenge kapitalkrav, men det må være en nær sammenheng mellom kapitalkravet og bankens faktiske risikotaking, og det må sikres like konkurransevilkår i det norske markedet Utlånspraksis bør i utgangspunktet være bankenes eget ansvar, men samtidig samsvarer boliglånsforskriften med godt bankhåndverk, og samtlige banker i Norge er omfattet. Fleksibilitetskvoten gir rom for skjønn

10 Hva bør gjøres med boligmarkedet? Strukturelle endringer i skattesystemet Konjunkturstabiliserende finanspolitikk, som understøtter pengepolitikken Samferdselssatsing i pressområder Tilrettelegging av tomter styrket konkurranse blant boligutviklere Tiltak for produktivitetsvekst i byggebransjen Mer effektive og forutsigbare reguleringsprosesser

11 Kriser kommer og går også i boligmarkedet 11

12 12 Takk for oppmerksomheten!