Boliglånsundersøkelse

Transkript

1 Veiledning til utfylling av postene DATO:

2 2 Finanstilsynet

3 Innhold 1 Innledning 4 2 Veiledning til utfylling av postene i undersøkelsen for nedbetalingslån 5 3 Veiledning til utfylling av postene i undersøkelsen for rammekreditter 11 Finanstilsynet 3

4 1 Innledning Finanstilsynet gjennomfører årlig en spørreundersøkelse til et utvalg av banker for å følge opp bankenes praksis når det gjelder lån med sikkerhet i bolig. Spørsmål i denne undersøkelsen vedrører porteføljen bestående av de første nedbetalingslån og rammekreditter med pant i bolig som banken har innvilget, fra 15. august Med innvilgelse menes inngått bindende avtale mellom banken og kunden (det vil si at lånetilbudet er akseptert). Antall nedbetalingslån og rammekreditter som skal rapporteres avhenger av bankens størrelse, se tilsendt epost. Lånetilsagn/finansieringsbevis skal ikke tas med i undersøkelsen. Dersom banken har innvilget og fått akseptert færre enn det antallet nedbetalingslån og rammekreditter banken skal rapportere ved rapporteringstidspunktet (30. september 2016), tas de siste lån innvilget før 15. august 2016 med i utvalget. I ordinære mellomfinansieringssaker er det kun det forventede, langsiktige lånebehovet etter salg av den gamle boligen som skal hensyntas ved rapporteringen. I slike saker skal også verdien av boligen som skal selges holdes utenfor det rapporterte verdigrunnlaget/verdien på boligen. Lånesaker med kun formål til mellomfinansiering (uten langsiktig lån), skal ikke være med i undersøkelsen. Har banken tidligere eller samtidig gitt flere lån til samme kunde med pant i samme bolig, skal lånene ses under ett. Det presiseres at i tilfeller hvor hele, eller deler av, lånet overføres til boligkredittforetak, skal også hele lånet som er overført til boligkredittforetaket inngå i denne undersøkelsen. Dette gjelder uavhengig av om boligkredittselskapet er (helt eller delvis) eid av banken. Alle beløp rapporteres i 1000 kroner. 4 Finanstilsynet

5 2 Veiledning til postene i undersøkelsen for nedbetalingslån Kolonne Nedbetalingslån del 1 Spørsmål Lån innvilget av banken Her rapporteres lånebeløp fra banken med pant i boligen (uten eventuell mellomfinansiering). I denne posten skal også eventuelt bevilgede rammekreditter med pant i boligen inngå. Alle lån til samme kunde med pant i samme bolig skal inkluderes, også når ikke alle lånene refinansieres. Dette inkluderer også lån overført til boligkredittforetakene Andre lån Her rapporteres lånebeløp fra andre institusjoner med pant i samme bolig. Det inkluderer også fellesgjeld i borettslag og eventuelt kommunalt Startlån som har pant i boligen Andre heftelser i boligen Her rapporteres pant i boligen avgitt som sikkerhet for andres lån. 1.3 Forsvarlig verdigrunnlag for boligen Her rapporteres forsvarlig verdigrunnlag for boligen som stilles som hovedsikkerhet for lånet. Dersom det tas med pant i flere boliger eiet av samme låntaker, er hovedsikkerhet verdi på den boligen som har høyest forsvarlig verdigrunnlag. Belåningsgrad Beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, og 1.3. Finanstilsynet 5

6 1.4 Boligtype Her rapporteres boligtype, "A" for boligeiendom eller "B" for fritidsbolig, som banken har som hovedsikkerhet for lånet Lån på sekundærbolig eiet av låntaker (jf ) Her rapporteres lånebeløp fra banken eller andre institusjoner med pant i sekundærboligen som rapporteres som tilleggssikkerhet i Andre heftelser i sekundærboligen (jf ) Her rapporteres pant i sekundærboligen avgitt som sikkerhet for andres lån, som rapporteres som tilleggssikkerhet i Tilleggssikkerhet eiet av låntaker Her rapporteres forsvarlig verdigrunnlag for eventuelle tilleggssikkerheter i form av sikkerhet i annen eiendom eiet av låntaker, se vedlegg Tilleggssikkerhet eiet av andre Her rapporteres størrelsen på eventuell tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen eiendom eiet av andre. Tilleggssikkerheten kan ikke medregnes utover 85 prosent av eiendommens forsvarlige verdigrunnlag, se vedlegg Tilleggssikkerhet kausjon/garanti Her rapporteres størrelsen på eventuell tilleggssikkerhet i form av tilsagn om personlig sikkerhet for deler av lånet (kausjon/garanti), se vedlegg Formål med lånet Her rapporteres "A" for lån gitt i forbindelse med kjøp/nybygg av bolig, "B" for andre formål inkl. refinansiering av bolig i samme bank, eller "C" for refinansiering av lån fra andre låneinstitusjoner. Lån med flere formål plasseres i kategorien for hovedformålet. Belåningsgrad med ev. tilleggssikkerhet 6 Finanstilsynet

7 Beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, 1.2.2, 1.3, 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3, og Kolonne Spørsmål Likviditetsberegning Her rapporteres resultatet av likviditetsberegningen for låntaker, hensyntatt 5 prosentpoeng renteøkning. Dersom likviditetsberegningen (per måned) viste et likviditetsunderskudd, skal underskuddsbeløpet rapporteres med negativt fortegn. Det vises til 3 i boliglånsforskriften for beregning av likviditet (betjeningsevne). 2.2 Normale avdrag i likviditetsberegningen ved avdragsfrihet Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av om det er hensyntatt normale avdrag i saker hvor det er bevilget avdragsfrihet for en periode. Med normale avdrag menes avdragene som ville påløpt dersom lånet var innvilget med avdragsbetaling i hele lånets løpetid. 2.3 Finansavtaleloven 47 Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av om det ble gitt frarådning iht. finansavtaleloven 47 ved ev. likviditetsunderskudd? Kolonne Spørsmål Avdrag Her rapporteres første års (12 måneder) avtalte nedbetaling for lån som overstiger 70 prosent av boligens verdi. Dette skal tilsvare minimum av årlig nedbetaling for lån som overstiger 70 prosent av boligens verdi. 3.2 Rentesats Her rapporteres den nominelle rentesatsen på lånet. Rentesatsen skal rapporteres i prosent. Dersom lånet er splittet i to eller flere rentesatser, skal vektet gjennomsnittlig rentesats rapporteres. Finanstilsynet 7

8 3.3 Nedbetalingstid Her rapporteres avtalefestet nedbetalingstid for lånet. Dersom lånesaken er splittet i to lån, skal vektet gjennomsnittlig nedbetalingstid rapporteres. Nedbetalingstid skal rapporteres i år som enhet, eksempelvis rapporteres 4 år og 3 mnd. som 4, Lån med avdragsfrihet Her rapporteres avtalt periode (varighet) for avdragsfrihet. Dersom en lånesak er splittet i to lån, hvor kun det ene lånet er gitt med avdragsfrihet, skal saken ikke inngå her. Varigheten skal rapporteres i år som enhet, eksempelvis rapporteres 4 år og 3 mnd. som 4,25. Kolonne Spørsmål Lån omfattet av 7 i boliglånsforskriften Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av om lån som er omfattet av 7 i boliglånsforskriften. Kolonne Spørsmål Annen gjeld Her rapporteres låntakers øvrige gjeld (utover gjeld spesifisert i 1.1, og 1.5.1), f.eks. gjeld med pant i andre boliger eller usikret gjeld. Eksempelvis lån i Statens Lånekasse for utdanning og fellesgjeld på andre boliger. Låntakers totale gjeld Låntakers totale gjeld beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, og Brutto årsinntekt Her rapporteres låntakers brutto årsinntekt som inngår i bankens likviditetsberegning. 8 Finanstilsynet

9 5.3 Disponibel årsinntekt Her rapporteres låntakers disponibel årsinntekt som inngår i bankens likviditetsberegning. Disponibel inntekt er definert som samlet inntekt etter skatt fratrukket renteutgifter. (Samlet inntekt = lønnsinntekter, inntekter fra næringsvirksomhet, renteinntekter og andre inntekter.) 5.4 Alder på låntaker Her rapporteres alder på låntaker. Ved flere enn én låntaker i samme lånesak, skal alder på eldste låntaker rapporteres Startlån Lånesaker hvor låntaker også har kommunalt Startlån. Her rapporteres eventuelt beløp for kommunalt Startlån Formål for startlånet Her rapporteres Startlånets formål: "A" for kjøp/nybygg av bolig eller "B" for andre formål. 5.6 Sekundærbolig Her rapporteres låneformålet i saker hvor lånet ble benyttet til kjøp av annen bolig enn låntakers bosted. Rapporter "A" for kjøpt bolig til benyttelse av låntakers barn, "B" for kjøpt bolig som investering (ikke bebodd av låntakers familie), eller "C" for andre formål Bankens interne retningslinjer for betjeningsevne Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for lånesaker hvor beslutning avviker fra bankens interne retningslinjer for betjeningsevne Bankens interne retningslinjer for belåningsgrad Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for lånesaker hvor beslutning avviker fra bankens interne retningslinjer for belåningsgrad Beslutningsmessig løfting Finanstilsynet 9

10 5.8.1 Fastrentelån Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om avvik i og/eller er blitt løftet til et høyere nivå enn de som vanligvis har fullmakt til å gi lån med pant i bolig. Her rapporteres rentebindingstid for fastrentelån. Dersom et fastrentelån er splittet i flere perioder, skal det rapporteres én vektet rentebindingstid. (Løpetid skal rapporteres i år som enhet, eksempelvis rapporteres 4 år og 3 mnd. som 4,25 år) Lån splittet i fast og flytende rente Her rapporteres beløp for fastrentedelen dersom lånesaken er splittet i fast og flytende lån. 5.9 Refinansiering Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for lån som er omfattet av bestemmelsene om refinansiering i 8. Kolonne Nedbetalingslån del 2 Spørsmål Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av om banken har rutiner for å avdekke om låntaker har benyttet usikret gjeld for å oppfylle egenkapitalkravet. Hvis "Ja", skal banken beskrive rutinene. 10 Finanstilsynet

11 3 Veiledning til postene i undersøkelsen for rammekreditter Kolonne Rammekreditt del 1 Spørsmål Rammekreditt innvilget av banken Her rapporteres lånebeløp fra banken med pant i boligen (uten eventuell mellomfinansiering). I denne posten skal også eventuelt bevilgede nedbetalingslån med pant i boligen inngå. Alle rammekreditter til samme kunde med pant i samme bolig skal inkluderes, også når ikke alle rammekredittene refinansieres. Ved refinansiering skal brutto beløp benyttes, dvs. hele rammen. Dette inkluderer også rammekreditter overført til boligkredittforetakene Andre lån Her rapporteres lånebeløp fra andre institusjoner med pant i samme bolig. Det inkluderer også fellesgjeld i borettslag og eventuelt kommunalt Startlån som har pant i boligen Andre heftelser i boligen Her rapporteres pant i boligen avgitt som sikkerhet for andres lån. 1.3 Forsvarlig verdigrunnlag for boligen Her rapporteres forsvarlig verdigrunnlag for boligen som stilles som hovedsikkerhet for lånet. Dersom det tas med pant i flere boliger eiet av samme låntaker, er hovedsikkerhet verdi på den boligen som har høyest forsvarlig verdigrunnlag. Belåningsgrad Beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, og 1.3. Finanstilsynet 11

12 1.4 Boligtype Her rapporteres boligtype, "A" for boligeiendom eller "B" for fritidsbolig, som banken har som hovedsikkerhet for lånet Lån på sekundærbolig eiet av låntaker (jf ) Her rapporteres lånebeløp fra banken eller andre institusjoner med pant i sekundærboligen som rapporteres som tilleggssikkerhet i Andre heftelser i sekundærboligen (jf ) Her rapporteres pant i sekundærboligen avgitt som sikkerhet for andres lån, som rapporteres som tilleggssikkerhet i Tilleggssikkerhet eiet av låntaker Her rapporteres markedsverdi for eventuelle tilleggssikkerheter i form av sikkerhet i annen eiendom eiet av låntaker, fratrukket eventuelle heftelser og lån gitt av andre, se vedlegg Tilleggssikkerhet eiet av andre Her rapporteres størrelsen på eventuell tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen eiendom eiet av andre. Tilleggssikkerheten kan ikke medregnes utover 85 prosent av eiendommens forsvarlige verdigrunnlag, se vedlegg Tilleggssikkerhet kausjon/garanti Her rapporteres størrelsen på eventuell tilleggssikkerhet i form av tilsagn om personlig sikkerhet for deler av lånet (kausjon/garanti), se vedlegg Formål med rammekreditten Her rapporteres "A" for rammekreditt gitt i forbindelse med kjøp/nybygg av bolig, "B" for andre formål inkl. refinansiering av bolig i samme bank, eller "C" for refinansiering av rammekreditt fra andre låneinstitusjoner. Lån med flere formål plasseres i kategorien for hovedformålet. 12 Finanstilsynet

13 Belåningsgrad med ev. tilleggssikkerhet Beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, 1.2.2, 1.3, 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3, og Kolonne Spørsmål Likviditetsberegning Her rapporteres resultatet av likviditetsberegningen for låntaker, hensyntatt 5 prosentpoeng renteøkning. Dersom likviditetsberegningen (per måned) viste et likviditetsunderskudd, skal underskuddsbeløpet rapporteres med negativt fortegn. Det vises til 3 i boliglånsforskriften for beregning av likviditet (betjeningsevne). 2.2 Rentesats Her rapporteres den nominelle rentesatsen på rammekreditten. Rentesatsen skal rapporteres i prosent. Dersom lånet er splittet i to eller flere rentesatser, skal vektet gjennomsnittlig rentesats rapporteres. 2.3 Finansavtaleloven 47 Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av om det ble gitt frarådning iht. finansavtaleloven 47, ved ev. likviditetsunderskudd. Kolonne Spørsmål Rammekreditter omfattet av 7 i Boliglånsforskriften Her rapporteres "Ja" eller "Nei" avhengig av rammekreditter som er omfattet av 7 i boliglånsforskriften. Kolonne Spørsmål Annen gjeld Her rapporteres låntakers øvrige gjeld (utover gjeld spesifisert i 1.1, og 1.5.1), f.eks. gjeld med pant i andre boliger eller usikret gjeld. Finanstilsynet 13

14 Eksempelvis lån i Statens Lånekasse for utdanning og fellesgjeld på andre boliger. Låntakers totale gjeld Låntakers totale gjeld beregnes automatisk på grunnlag av utfyllingen i 1.1, 1.2.1, og Brutto årsinntekt Her rapporteres låntakers brutto årsinntekt som inngår i bankens likviditetsberegning. 4.3 Disponibel årsinntekt Her rapporteres låntakers disponibel årsinntekt som inngår i bankens likviditetsberegning. Disponibel inntekt er definert som samlet inntekt etter skatt fratrukket renteutgifter. (Samlet inntekt = lønnsinntekter, inntekter fra næringsvirksomhet, renteinntekter og andre inntekter.) 4.4 Alder på låntaker Her rapporteres alder på låntaker. Ved flere enn én låntaker i samme lånesak skal alder på eldste låntaker rapporteres Bankens interne retningslinjer for betjeningsevne Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for lånesaker hvor beslutning avviker fra bankens interne retningslinjer for betjeningsevne Bankens interne retningslinjer for belåningsgrad Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for lånesaker hvor beslutning avviker fra bankens interne retningslinjer for belåningsgrad Beslutningsmessig løfting Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om avvik i og/eller er blitt løftet til et høyere nivå enn de som vanligvis har fullmakt til å gi rammekreditt med pant i bolig. 14 Finanstilsynet

15 4.6 Refinansiering Her rapporteres "Ja" eller "Nei" for rammekreditter som er omfattet av bestemmelsene om refinansiering i 8. Kolonne Rammekreditt del 2 Spørsmål Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om bankens retningslinjer krever at det ved beregning av kundens likviditetsoverskudd skal tas hensyn til at betjeningsevnen vil kunne svekkes vesentlig i kredittiden som følge av redusert inntekt ved pensjonering mv. 5.2 Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om det i beregningen av likviditetsoverskudd blir tatt hensyn til renter og avdrag som om kreditten var innvilget som et nedbetalingslån, for rammekreditter hvor det er forutsatt nedbetaling etter utløpt kredittid. 5.3 Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om banken har retningslinjer for individuell overvåkning av utviklingen i gjeldsbetjeningsevne. Hvis ja, skal retningslinjene beskrives. 5.4 Her rapporteres "Ja" eller "Nei" om banken har retningslinjer for individuell overvåkning av utvikling i den underliggende boligverdien. Hvis ja, skal retningslinjene beskrives. 5.5 Her rapporteres om banken har retningslinjer for tvungen nedjustering av ramme, og eventuelt trukket beløp, dersom boligen synker i verdi (i tilfeller hvor belåningsgrad etter verdinedgang overstiger bankens retningslinjer, jf. spørsmåls 1.3). Hvis ja, skal retningslinjene beskrives. Kolonne Spørsmål Her rapporteres utnyttelsesgraden på rammekredittene som ble rapportert året før. Antall rammekreditter skal fordeles på kategorier for utnyttelsesgrad og alder slik det er oppgitt i regnearket. Dato for beregningen av utnyttelsesgraden skal rapporteres. Finanstilsynet 15

16 Vedlegg 1: Ifølge boliglånsforskriftens 5 kan betryggende tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen fast eiendom eller selvskyldnerkausjon eller -garanti oppfylle kravene i 4 Belåningsgrad. Det presiseres (med eksempler) for hvordan tilleggssikkerhet skal beregnes i belåningsgraden: Når tilleggssikkerheten avgis av låntaker, skal alle lån med pant i primærboligen og/eller pant i eiendommen som stilles som tilleggssikkerhet inngå i telleren, og forsvarlig verdigrunnlag for begge objektene skal inngå i neveren. Størrelsen på pantobligasjonene påvirker ikke beregningen. Se eksempel. Når tilleggssikkerheten avgis av andre enn låntaker (det vil si i form av realkausjon, selvskyldnerkausjon eller -garanti), skal den vurderte verdien av tilleggssikkerheten tillegges i nevneren. Teller påvirkes ikke. Verdien som tillegges realkausjoner begrenses av pålydende beløp og av at eksponeringen mot eiendommen som pantsettes ikke må overstige 85 prosent av eiendommens forsvarlige verdigrunnlag. Verdien som tillegges selvskyldnerkausjoner og -garantier begrenses av pålydende beløp og av det beløp kausjonisten/garantisten etter bankens nøkterne vurdering kan innfri. Eksempel 1: Tilleggssikkerhet i form av pant i annen eiendom eiet av låntakeren Lånebehov ved kjøp av bolig = Andre lån med pant i boligen = Boligens vurderte verdi (markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering) = Total lån på sekundærbolig = Sekundærboligens vurderte verdi (markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering) = Belåningsgrad = (Totale lån på boligen og sekundærboligen)/(primærboligens verdi + sekundærboligens verdi) = ( )/( ) = 0,850 ( 85,0 prosent) Eksempel 2: Tilleggssikkerhet i form av pant i eiendom eiet av andre Lånebehov ved kjøp av bolig = Andre lån med pant i boligen = Boligens verdivurdering (markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering) = Eksisterende belåning av sekundærboligen = Sekundærboligens vurderte verdi (markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering) = Tilleggssikkerheten kan ikke medregnes utover 85 % av eiendommens forsvarlige verdigrunnlag, dvs * 0, = Maksimal beløp på realkausjon er Belåningsgrad = Totale lån på boligen/(primærboligens verdi + vurdert verdi tilleggssikkerhet) = ( )/( ) = 0,936 ( 93,6 prosent) 16 Finanstilsynet

17 Eksempel 3: Tilleggssikkerhet i form av selvskyldnerkausjon eller -garanti Lånebehov til boligkjøp = Andre lån med pant i boligen = Boligens verdivurdering (markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering) = Pålydende beløp selvskyldnerkausjon/-garanti = Maksimalt beløp kausjonisten/garantisten antas å kunne innfri = Tilleggssikkerheten kan ikke medregnes med høyere beløp enn det kausjonisten/garantisten etter bankens nøkterne vurdering kan innfri, dvs Belåningsgrad = Totale lån på boligen/(hovedsikkerhet + tilleggssikkerhet) = ( )/( ) = 0,957 ( 95,7 prosent) Finanstilsynet 17

18 FINANSTILSYNET Postboks 1187 Sentrum 0107 Oslo