Ny boliglånsforskrift - hvordan slår det ut for ungdom som vil etablere seg?

Transkript

1 Ny boliglånsforskrift - hvordan slår det ut for ungdom som vil etablere seg? Finans Norges skolekonferanse, Michael H. Cook, Finans Norge

2 Nordmenn eier typisk sin egen bolig Politisk målsetting om å eie egen bolig Andelen husholdninger som eier egen bolig De fleste bor i bolig som husholdningen eier 2 Kilde: Eurostat

3 Vekst i boligpriser 3

4 Ikke alltid vært stigende trend Realboligprisutvikling (boligprisvekst hensyntatt KPI) fra Kilde: Eitrheim, Ø., J.T. Klovland and J.F. Qvigstad (eds.) (2004). Historical Monetary Statistics for Norway Norges Bank Occasional Papers no. 35 Index =

5 Prosent Boligpriser korrelerer med gjeldsbyrden Husholdningenes gjeldssituasjon 1) Høy og fortsatt økende gjeldsbelastning Lav rentebelastning som følge av lavt rentenivå Prosent 5

6 Lav andel risikoutsatt gjeld Høyere inntekt gjør at man tåler mer gjeld Lav andel svært risikoutsatt gjeld Andel risikoutsatt gjeld Høyt gjeldsnivå: Gjeld på mer enn 5x disponibel inntekt Lav betalingsevne: Mindre enn en månedslønn i margin på årlig basis Dårlig pantesikkerhet: Nettogjeld som overstiger markedsverdi på bolig 6

7 Boliglånsforskrift - prosess Fra retningslinjer til forskrift Gradvis innstramming Forskrift 1 juni 2015 til desember 2016 Forskrift 2 januar 2017 til juni

8 Boliglånskravene Lån maks. 85 % av boligens verdi Lån maks. 60 % av boligens verdi for sekundærboliger i Oslo Låntaker må kunne betjene lånet ved en økning i renten på 5 prosentpoeng Samlet gjeld kan ikke overstige 5x bruttoinntekt Avdragsplikt dersom lånet er over 60 % av boligens verdi Rammelån kun tillatt dersom lånet er under 60 % av boligens verdi Fleksibilitetskvote tillater avvik fra kravene: 10 % hvert kvartal 8 % for Oslo 8

9 Effekt av boliglånskravene Dempet boligprisvekst med nye krav Vekst på et mer bærekraftig nivå Flere positive faktorer: Økt økonomisk aktivitet Bedre arbeidsmarked Høyere inntektsvekst Fortsatt lav rente Lavere prisvekst mer fordelaktig for de som ønsker å komme inn i markedet 9

10 Situasjonen for unge i etableringsfasen Jo høyere pris jo vanskeligere å komme inn på boligmarkedet Boliglånskravene: Økt krav til egenkapital (min. 15 %) Vanskeligere å låne (nok) målt mot inntekt (tåle en økning på 5 prosentpoeng i renten samt lån maks. 5x inntekt) Høy etterspørsel etter de minste leilighetene Stor gruppe av potensielle kjøpere Øker sårbarheten ved et boligprisfall Gap mellom de som får finansiell hjelp hjemmefra og de som ikke får 10

11 Prosent Unge husholdninger er sårbare Høy gjeld i forhold til boligens verdi Høy gjeld i forhold til inntekt Gjennomsnittlig belåningsgrad for nedbetalingslån 100 Andel husholdninger med gjeld over fem ganger bruttoinntekt. Etter alder på hovedinntektshaver. Prosent Kilde: Finanstilsynet. Boliglånsundersøkelsen Låntakere <35 år Øvrige

12 Situasjonen for de unge i Oslo Oslo sterkest prisvekst og det høyeste prisnivået Studie utført av Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter Kristiansand Norway Stavanger Tromsø Trondheim Bergen Oslo Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS

13 Tegn til at unge ikke har fått innpass Andelen unge i omsetningen av leiligheter 1. Eldre kjøpere av mindre leiligheter 40% 2. De unge utgjør en mindre andel av kjøperne 35% 3. Førstegangskjøpere er eldre 32% 30% Alder for kjøpere av leiligheter. Gjennomsnitt 36,1 37,2 41, Alder på førstegangskjøpere. Gjennomsnitt , Leilighet<45m2 Leilighet>=45<75m2 Leilighet>=75m Mellomstore leiligheter Små leiligheter 13 Kilde: Eiendomsverdi

14 Eldre investorer kjøper små leiligheter 1. Økt eierandel av små leiligheter for de over 50 år 2. De eldre kjøperne eier allerede en bolig 3. Flere objekter tilgjengelig i leiemarkedet 61% av de eldre enn 50 år som kjøpte en liten leilighet i 2016 eide allerede minst en bolig 20 Eierandelen av små leiligheter for de over 50 år Antall objekter til leie Kilde: Eiendomsverdi

15 Boliglånskravene har bidratt positivt Mindre attraktivt for investorer å investere i boligmarkedet Situasjon bedret for unge husholdninger i Alder for kjøpere av små leiligheter. Gjennomsnitt Alder på førstegangskjøpere. Gjennomsnitt Mellomstore leiligheter Små leiligheter Eierandelen av små leiligheter for de over 50 år Kilde: Eiendomsverdi

16 Oppsummert Høy prisnivå gjør det vanskelig å kjøpe bolig for unge husholdninger Boligpriser korrelerer med gjeld Høyere boligprisnivå har ført til økt gjeldsbelastning Økt sårbarhet Situasjonen for unge i hovedstaden bedret med nye boliglånskrav 16

17