Prisstigningsrapport nr

Transkript

1 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr

2 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo har falt med ti til tyve prosent det siste halve året. Ifølge DN's ekspertpanel er det ikke omsatt så få kontorbygg i Oslo siden Leieprisene fortsetter å øke kysten rundt med prisvekst i tre av de fem største byene. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Sverre Seeberg i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir følgende presentert: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Oslo-området fra 1986 til juni 2008, tegnet ut som kurver for de ulike segmenter. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Norges største byer fra 1988 til juni 2008, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår Vedlegg 3: Tallgrunnlaget for Dagens Næringsliv eiendomsindeks i tabellform. Vedlegg 4: Avkastningskrav, yield. Vedlegg 5: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området og Bergens-området, fra januar 1981 til juni Vedlegg 6: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg og boligbygg i Oslo-området, fra januar 1981 til juni Vedlegg 7: Indekser pr Vedlegg 8: Indekser pr

3 LEIEPRISER FOR KONTOREIENDOMMER: side 3/13 Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området: Fem av syv segmenter viser ingen endring i leiepriser i første halvår 2008, men alle segmentene har hatt vekst det siste året: Kontorlokaler i Oslo-området kr. /m²/år pr. juni 2008 % endring 1. havår 2008 % endring siste året tendens 2. halvår 2008 Prestisjelokaler sentralt har økt til % vekst 14,3 % vekst ned Høy standard sentralt uendret uendret 15% vekst flatt Nyere bygg sentrum uendret uendret 13% vekst opp God standard sentralt uendret uendret 18,8% vekst flatt Høy standard randsone vest uendret uendret 15,8% vekst flatt Høy standard randsone nord/øst har økt til % vekst 22,2% vekst flatt Eldre, urasjonelle lokaler uendret 950 uendret 5,6% vekst flatt Det har vært en leieprisøkning på mellom 0 og 6 prosent det siste halvåret, høyest for lokaler med høy standard i randsone nord/øst og uendret for de fleste andre segmenter. Det siste året har leieprisøkningen vært mellom 5,6 og 22,2 prosent, høyest for lokaler med høy standard i randsone nord/øst og lavest for eldre, urasjonelle lokaler. Tendensen for andre halvår spås "opp" for lokaler i nyere bygg i sentrum, "ned" for prestisjelokaler, og uendret utvikling" for de andre kategoriene. Den eventyrlige oppgangen i Oslos kontormarked, med en dobling av kvadratmeterprisene for prestisjelokaler fra 2005 til 2007, kan ha nådd et vendepunkt. Veksten har stanset opp i det første halvår av 2008, og det spås en generell utflating av leieprisene for de fleste segmenter. Leiepriser for kontorlokaler i Norges største byer utenfor Oslo: I tre av de fem største byene har leieprisene steget første halvår 2008, men alle byene har hatt vekst det siste året: Kontorlokaler i andre byer kr. /m²/år pr.juni 2008 % endring 1. halvår 2008 % endring siste året tendens 2. halvår 2008 Kristiansand har økt til % vekst 8,6% vekst opp Stavanger sentralt har økt til % vekst 6,3% vekst opp Stavanger oljemiljø har økt til % vekst 7,7% vekst opp Bergen har økt til % vekst 11,1% vekst opp Trondheim uendret uendret 3,1% vekst flatt Tromsø har økt til uendret 8,3% vekst opp Det har vært en leieprisøkning på mellom 0 og 7 prosent det siste halvåret, høyest i Bergen og lavest i Trondheim og Tromsø, hvor situasjonen er uendret. Det siste året har leieprisøkningen vært mellom 3,1 og 11,1 prosent, høyest i Bergen og lavest i Trondheim.

4 Tendensen for andre halvår spås "opp" for alle byer unntatt Trondheim, hvor det spås en uendret utvikling i leieprisene. Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leiepriser utenfor Oslo, men de ligger fremdeles på under det halve i forhold til de høyeste leieprisene i Oslo. AVKASTNINGSKRAV/ YIELD VED SALG AV NÆRINGSEIENDOM side 4/13 Verdiøkningene for næringseiendom har de siste årene i stor grad vært styrt av leieprisøkninger og det eksepsjonelt lave rentenivået med tilsvarende lave avkastningskrav. Som følge av en lang rekke med renteøkninger styres nå verdiutviklingen i større grad av økt krav til avkastning. Fra bunnivået i har avkastningskravet gjort et stort sprang oppover fra rundt 5,5 til 6,35 prosent for de beste eiendommene i første halvår For andre eiendommer har avkastningskravet økt ytterligere. Dette betyr fall i eiendomsprisene på prosent. Som det ser ut nå, med et marked med utflating av leiepriser og økende avkastningskrav som følge av generell økt uro i markedet, kan dette bety et ytterligere fall i eiendomsprisene. MARKEDET FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Markedet for næringseiendom de siste årene har vært preget av stor optimisme og høy prisvekst, delvis basert på forventninger om fortsatt god vekst i leieinntektene. De to siste årene har det vært rekordhøy omsetning av næringseiendom i Norge, med ca. 70 milliarder kroner i 2006 og ca. 50 milliarder kroner i Hoveddelen har vært kontorlokaler. Ifølge Dagens Næringslivs ekspertpanel er salget stoppet opp, og det er ikke omsatt så få kontorbygg siden 1992 som i første halvår Årsaken er utflating og fall i leiepriser, økt avkastningskrav og fortsatt for stort gap mellom forventninger hos selgere og potensielle kjøpere. De som kom inn i eiendomsmarkedet etter glansperioden 2005 til 2007, og som er kortsiktig inne i eiendomsmarkedet, kan risikere å måtte ta tap dersom verdier må realiseres nå. Over tid svinger prisene på eiendom mye. Den korreksjonen vi har sett det første halvår i 2008 har satt sine spor i eiendomsfondene, som verdivurderer porteføljene hvert kvartal og hvor nedgang i eiendomsverdier betyr tap. BYGGEBRANSJEN Etter toppåret 2007 fortsatte den sterke veksten i bygg og anlegg i første halvår Fallet i boligomsetningen de siste måneder oppveies til en viss grad av stor aktivitet i offentlig byggevirksomhet og et fremdeles høyt aktivitetsnivå i næringsmarkedet. Bankene er nå mer tilbakeholdne med å gi lån til eiendomsnæringen. Sammen med en negativ utvikling i boligmarkedet kan dette redusere aktiviteten i bygge- og anleggsnæringen. Vi har allerede sett at det er varslet permitteringer hos enkelte entreprenører. Konkursene øker i antall, og rundt en femtedel av dem er i virksomhet knyttet til eiendomsbransjen. Som det fremgår av vedlegg 7 og 8, har byggekostnadene det siste året steget med ca. 5 prosent for eneboliger og i overkant av 6 prosent for boligblokker, i følge Statistisk Sentralbyrå. Tendensen med at byggekostnadene stiger mer enn konsumprisindeksen fortsetter.

5 side 5/13 NORSK ØKONOMI Prisveksten generelt har tatt seg opp det siste halvåret og er høyere enn anslått tidligere av Norges bank, og prisstigningen er nær inflasjonsmålet på 2,5 prosent. Arbeidsmarkedet er fremdeles stramt. Det er fortsatt høy kapasitetsutnytting i norsk økonomi, men det er tegn til at veksten er i ferd med å dempes. Bl.a. settes det nå i gang færre nybygg enn for noen få måneder siden. Situasjonen i eiendomsmarkedet påvirkes i stor grad av uroen i finansmarkedene. SLUTTKOMMENTAR Norsk økonomi er inne i en konjunktur preget av større usikkerhet om utviklingen fremover i forhold til for få måneder siden. Eiendomsverdiene har falt ti til tyve prosent siden nyttår som følge av økt rente og økt risikokrav. Situasjonen preges i stor grad av avstanden mellom selgeres fremdeles høye prisforventninger og kjøperes økt prising av risiko, som derved gir lavere pristilbud. For tiden er eiendomsmarkedet på vei nedover, som følge av høy rente og lav vekst. Om den korreksjonen vi har sett det siste halvåret er midlertidig og kortvarig, eller om den vil bli en mer permanent situasjon, er usikkert. Spørsmålet er om og når trenden vil fortsette eller om den vil snu. Oslo, for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg

6 side 6/13 VEDLEGG 1

7 side 7/13 VEDLEGG 2

8 side 8/13 VEDLEGG 3

9 side 9/13 VEDLEGG 4

10 side 10/13 VEDLEGG 5

11 side 11/13 VEDLEGG 6

12 side 12/13 VEDLEGG 7

13 side 13/13 VEDLEGG 8