NR. 5/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN

Transkript

1 1/9 NR. 5/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAK har for attende året på rad foretatt en "vårundersøkelse" av boligprisene i Oslo og omegn. Denne undersøkelsen er et supplement til den årlige "høstundersøkelsen" i uke 48, som vi nå har gjennomført i 23 år.undersøkelsen er basert på de opplysninger som fremkom i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave i uke 19. Undersøkelsen baserer seg på annonsenes opplysninger om selgers prisantydning, eventuelt verditakst. Oppgitt areal er boligareal (BOA). Det er ikke undersøkt til hvilken pris boligene faktisk er solgt, eller om de i det hele tatt er blitt solgt. Undersøkelsen er basert på i alt 621 annonser, fordelt på 75 eneboliger, 55 rekkehus/ tomannsboliger, 221 selveierleiligheter, 13 aksjeleiligheter og 257 borettslagsleiligheter. I tillegg til de registrerte annonser, er det annonser med flere ledige boligenheter på samme felt og utbud som ikke kan registreres på grunn av manglende opplysninger. Disse to kategoriene utgjør et antall på ca boliger, og totalt utbudte boliger er således ca Tabellen viser prisutviklingen: BOLIGTYPE UKE UKE UKE Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mndr. Siste 6 mndr. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger ,8% +15,2% % Rekkehus/ tomannsboliger Selveierleiligheter Aksjeleiligheter Borettslagsleiligheter ,2% + 17,2% % ,2% + 12,2% % ,7% - 1,7% % ,2% + 9,7 % % Konsumprisindeks 113,4 113,8 115,2 + 1,6 % + 1,2 % SSBs byggkostnadsindeks for boligblokk 115,7 118,9 120,4 + 4,1 % + 1,3 %

2 2/9 Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen. Eneboliger har hatt en prisoppgang siste år på 16,8 %, til kr pr. m². Siste halvår var det en prisoppgang på 15,2 %. Prisene for eneboliger er nå 162 % over prisene på toppnivået høsten Gjennomsnittseneboligen har et boligareal på 191 m², og tilbys for ca. 4,4 mill. kr. Rekkehus/tomannsboliger har hatt en prisoppgang på 15,2 % siste år, til kr pr. m². Siste halvår har det vært en oppgang på 17,2 %, Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på ca. 164 %. Gjennomsnittlig boligareal er 121 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,8 mill. kr. Selveierleiligheter har hatt en prisoppgang på 16,2 % siste år, og prisoppgang på 12,0 % siste halvår. Gjennomsnittlig m²-pris er nå kr Toppnivået for denne boligtypen hadde vi høsten 1987, og i forhold til dette er prisene ca. 196 % høyere. De selveierleiligheter som utbys har et gjennomsnittlig boligareal på ca. 87 m², og en pris på ca. 2,7 mill. kr. Aksjeleiligheter har hatt en prisoppgang på 5,7 % siste år, og en prisnedgang på 1,7 % siste halvår. Gjennomsnittlig m²-pris er nå kr Fra toppåret våren 1988 har det vært en oppgang på ca. 184 %. De utbudte aksjeleiligheter er på 77 m² i gjennomsnitt, og tilbys for ca. 2,2 mill kr., inkludert andel av fellesgjeld. Borettslagsleiligheter har hatt en prisoppgang siste år på 11,2 %, og en prisoppgang på 9,7 % siste halvår, til kr pr. m². Fra toppunktet våren 1988 er prisøkningen ca. 180 %. Gjennomsnittsarealet er på 66 m², som tilbys for ca. 1,6 mill. Den gjennomsnittlige fellesgjeld utgjør kr , eller kr pr. m². Tomter Vi har registrert tre tomter med en gjennomsnittspris på ca. kr pr. m². I tillegg er det registrert en tomt på Snarøya med en pris på kr pr. m². Totalt antall tomter: 4 stk.

3 3/9 BEMERKNINGER TIL DET FREMLAGTE TALLMATERIALET Som det fremgår av tabellen på side 1 viser samtlige boligtyper tildels betydelig prisoppgang de siste 12 måneder, og med unntak av aksjeleiligheter viser også alle sterk prisstigning siste 6 måneder. Optimismen blant selgere/meglere er stor, og tilsynelatende med få motforestillinger til fortsatt prisvekst. OPAKs undersøkelser viser som kjent først og fremst en indikasjon på forventingene megler/selger har til markedspris på undersøkelsestidspunktet, sammenlignet med forventningen 6 og 12 måneder tidligere. Vi får på denne måten signaler om trender før faktisk registrering av gjennomførte salg. Samtidig viser den historiske utvikling at de faktiske salgsbeløp stemmer godt overens med våre undersøkelser. Som et eksempel nevnes at prisen for gjennomførte salg av OBOS' borettslagleiligheter i mai måned var kr , mens OPAKs statistikk for mai viser kr , dvs. en forskjell på 5,2 %. Av vedlegg 2 fremgår det at antall medtatte annonser er lavere enn de siste årene; grunnen til dette er at uke 19 er uken før pinse. Selveierleieligheter, aksjeleiligheter og borettslag er i antall som tidligere, mens det først og fremst er eneboliger og rekkehus/tomannsboliger som viser vesentlig lavere antall enheter utlyst for salg. Av vedlegg 3 fremgår det at arealene pr. boenhet forholder seg svært stabile, mens prisdifferansen mellom selveierleiligheter og borettslag nå er oppe i kr pr. m², dvs. en prisforskjell på 23 %. Kfr. vedlegg 4. Gjennomsnittsprisen på selveierleiligheter er nå betydelig over kostpris for produksjon av tilsvarende leiligheter, og dette gir seg også utslag i betydelig utbud av nye selveierleiligheter i høyere prisklasser. Det er for øvrig interessant å se spredningen i registrerte prisforlangende for de forskjellige kategorier. Når det gjelder borettslag, varierer denne fra kr til , med snitt kr Selveierleiligheter varier fra kr til pr. m², med snitt kr For eneboliger varier prisen fra kr til pr. m², med snitt kr , og for rekkehus/tomannsboliger fra kr til pr. m², med snitt kr pr. m². Det synes å være god balanse i forholdet mellom tilbud og etterspørsel, og det er mulig å kjøpe bolig i alle kategorier. Borettslag og selveierleiligheter kan kjøpes fra kr pr. m² opp til kr pr. m², avhengig av beliggenhet og kvalitet. Optimismen er fortsatt stor blant selgere/meglere, og det blir spennende å se hvordan høstens utbud av nye leiligheter og eventuelle rentejusteringer vil innvirke på prisnivået. Det synes å være få motforestillinger både i presseomtale og fra meglere til fortsatt oppgang, selv om enkelte fremholder at prisøkningen kan bli mindre utover høsten. Markedet er imidlertid sterkt påvirket av psykologi, og ikke minst renteutvikling. Vi har stor tro på bolig som investering, men vårt generelle råd er at man bør kjøpe bolig når man har behov, og ikke primært som et investeringsobjekt.

4 4/9 Vårt syn er at man bør ha minimum 30 % egenkapital for å kunne forholde seg trygt i et labilt marked. Utbudet er, og vil forbli, stort i alle boligkategorier og det er derfor ingen grunn til å forhaste seg som kjøper. Med en inflasjonstakt på under 2 % pa. kan ikke prisstigningen på boligmarkedet fortsette å øke med 10 % pr. år. Og alle er vel enige om at det i markedet på et eller annet tidspunkt vil komme en reaksjon, men når er det store spørsmålet. Vi ønsker alle våre lesere en riktig god sommer og ser frem til en spennende eiendomshøst. Neste Prisstigningsrapport kommer 10. august og omtaler prisutviklingen for kontorlokaler. Oslo, OPAK AS Hans Jacob Hansen sivilingeniør Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Prisutvikling for boliger i Oslo og omegn Antall medtatte annonser Boligenes gjennomsnittlige størrelse M²-priser for selveierleiligheter og borettslagsleiligheter

5 5/9 VEDLEGG 1 BOLIGUNDERSØKELSEN PRISTUVIKLING FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN Kr / m² Tusener Mai-81 Des-83 Des-85 Des-87 Des-88 Des-89 Des-90 Des-91 Des-92 Des-93 Des-94 Des-95 Des-96 Des-97 Des-98 Des-99 Des-00 Des-01 Des-02 Des-03 Des-04 Des-82 Des-84 Des-86 Mai-88 Mai-89 Mai-90 Mai-91 Mai-92 Mai-93 Mai-94 Mai-95 Mai-96 Mai-97 Mai-98 Mai-99 Mai-00 Mai-01 Mai-02 Mai-03 Mai-04 Mai-05 Eneboliger Rekkehus/tomannsbolig Selveierleiligheter Aksjeleiligheter Borettslagleiligheter

6 6/9 VEDLEGG 2 BOLIGUNDERSØKELSEN ANNONSER ANTALL Mai-81 Des-83 Des-85 Des-87 Des-88 Des-89Des-91 Des-92 Des-93 Des-94 Des-95 Des-96 Des-97 Des-98 Des-99 Des-00 Des-01 Des-02Des-03 Des-04 Des-82 Des-84 Des-86 Mai-88 Mai-89 Des-90 Mai-92 Mai-93 Mai-94 Mai-95 Mai-96 Mai-97 Mai-98 Mai-99 Mai-00 Mai-01 Mai-02 Mai-03 Mai-04 Mai-05 Medtatte annonser

7 7/9 VEDLEGG 3 BOLIGUNDERSØKELSEN, AREALER I M² M² Mai-81 Des-83 Des-85 Des-87 Des-88 Mai-90 Mai-91 Mai-92 Mai-93 Mai-94 Mai-95 Mai-96 Mai-97 Mai-98 Mai-99 Mai-00 Mai-01 Mai-02 Mai-03 Mai-04 Mai-05 Des-82 Des-84 Des-86 Mai-88 Des-89 Des-90 Des-91 Des-92 Des-93 Des-94 Des-95 Des-96 Des-97 Des-98 Des-99 Des-00 Des-01 Des-02 Des-03 Des-04 Eneboliger Rekkehus/tomannsbolig Selveierleiligheter Aksjeleiligheter Borettslagleiligheter

8 8/9 VEDLEGG 4 BOLIGUNDERSØKELSEN M² - PRISER Kr / m ² Tusener Mai-81 Des-83 Des-85 Des-87 Des-88 Des-89 Des-90 Des-91 Des-92 Des-93 Des-94 Des-95 Des-96 Des-97 Des-98 Des-99 Des-00 Des-01 Des-02 Des-03 Des-04 Des-82 Des-84 Des-86 Mai-88 Mai-89 Mai-90 Mai-91 Mai-92 Mai-93 Mai-94 Mai-95 Mai-96 Mai-97 Mai-98 Mai-99 Mai-00 Mai-01 Mai-02 Mai-03 Mai-04 Mai-05 Selveierleiligheter Borettslagleiligheter

9 9/9 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = ,0 131,0 130,0 129,0 128,0 127,0 126,0 125,0 124,0 123,0 122,0 121,0 120,0 119,0 118,0 117,0 116,0 115,0 114,0 113,0 112,0 111,0 110,0 109,0 108,0 107,0 106,0 105,0 NR. 05/2005 INDEKSER PR /04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 07/04 08/04 09/04 10/04 11/04 12/04 01/05 02/05 03/05 04/05 05/05 KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er nå endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. MAI 2005 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 115,2 114,8 0,3% 113,4 1,6% 112,3 2,6% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 120,4 120,0 0,3% 115,7 4,1% 112,1 7,4% MAT. i alt 122,3 122,1 0,2% 115,0 6,3% 109,9 11,3% RØR i alt 129,7 129,5 0,2% 123,5 5,0% 116,3 11,5% EL. i alt 131,6 130,4 0,9% 123,8 6,3% 117,4 12,1% ENEBOLIG: TOTAL i alt 118,2 117,8 0,3% 114,2 3,5% 111,1 6,4%