Prisstigningsrapport nr

Transkript

1 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr

2 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2009 ( ): side 2/11 OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og syd. Høstundersøkelsen er basert på uke 48, og vi har registrert de opplysninger som fremkommer i salgsannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Undersøkelsen baserer seg på annonsenes opplysninger om prisantydning/verditakst. De reflekterer selgeres forventninger til pris ved et forestående salg. Det er ikke undersøkt til hvilken pris boligene faktisk er solgt, eller om de i det hele tatt har blitt solgt. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, og entre, samt ganger og trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2009 er basert på i alt 319 annonser, fordelt på 44 eneboliger, 42 rekkehus/tomannsboliger, 96 selveierleiligheter, 11 aksjeleiligheter og 126 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan registreres på grunn av manglende opplysninger og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. Tallene fra boligundersøkelsen i Oslo og omegn er: Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.

3 side 3/11 Kommentarer til boligundersøkelsen: OPAKs boligundersøkelse i uke 48/2009 ( ) for Oslo og omegn viser at: - prisene for eneboliger var ,- kr/m² i uke 48/2009. Prisene var 6,6 % høyere enn i uke 19/2009 og 13,0 % høyere enn i uke 48/2008. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 257 %. Gjennomsnittlig boligareal var 184 m², og gjennomsnittsprisen var ca. 5,8 mill. kr. - prisene for rekkehus/tomannsboliger var ,- kr/m² i uke 48/2009. Prisene var 11,4 % høyere enn i uke 19/2009 og 13,5 % høyere enn i uke 48/2008. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 257 %. Gjennomsnittlig boligareal var 128 m², og gjennomsnittsprisen var ca. 4 mill. kr. - prisene for selveierleiligheter var ,- kr/m² i uke 48/2009. Prisene var 4,9 % høyere enn i uke 19/2009 og 12,5 % høyere enn i uke 48/2008. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 300 %. Gjennomsnittlig boligareal var 78 m², og gjennomsnittsprisen var ca. 3,3 mill. kr. - prisene for aksjeleiligheter var ,- kr/m² i uke 48/2009. Prisene var 7,4 % høyere enn i uke 19/2009 og 20,2 % høyere enn i uke 48/2008. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 305 %. Gjennomsnittlig boligareal var 90 m², og gjennomsnittsprisen var ca. 3,6 mill. kr. - prisene for borettslagsleiligheter var ,- kr/m² i uke 48/2009. Prisene var 5,3 % høyere enn i uke 19/2009 og 7,6 % høyere enn i uke 48/2008. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 282 %. Gjennomsnittlig boligareal var 63 m², og gjennomsnittsprisen var ca. 2,1 mill. kr. - det var ikke registrert noen tomter for salg i denne perioden. OPAKs boligundersøkelse betrakter vi som et supplement til eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk, som baseres på historiske tall for faktiske boligsalg. I det etterfølgende har vi også sammenlignet med boligundersøkelser foretatt av OBOS, med kvadratmeterpriser for omsatte og brukte borettslagsleiligheter, samt Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks.

4 EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK FOR OSLO, NOVEMBER 2009 side 4/11 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: - prisene for eneboliger var ,- kr/m² i november Prisene var 3,8 % høyere enn i november Landsgjennomsnittet var ,- kr/m² i november 2009, dvs. 13,1 % høyere enn november prisene for delte boliger var ,- kr/m² i november Prisene var 9,4 % høyere enn i november Landsgjennomsnittet var ,- kr/m² i november 2009, dvs. 15,7 % høyere enn november prisene for leiligheter var ,- kr/m² i november Prisene var 13,5% høyere enn i november Landsgjennomsnittet var ,- kr/m² i november 2009, dvs. 15,6 % høyere enn november OBOS PRISSTATISTIKK FOR BORETTSLAGSLEILIGHETER I OSLO OG OMEGN, NOVEMBER 2009 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser i de nær boligene i OBOS-tilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I november 2009 ble det foretatt 433 eierskifter mot 607 i mai 2009 og 357 i november OBOS prisstatistikk for november 2009 viser at: - prisene for brukte borettslagsleiligheter var ,- kr/m² i november Prisene var 5,5 % høyere enn i mai 2009 og 15,5 % høyere enn i november STATISTISK SENTRALBYRÅS BOLIGPRISINDEKS FOR OSLO MED BÆRUM, 3. KVARTAL 2009 De siste kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november 2008 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. I følge SSBs boligprisindeks for Oslo med Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2008 til 3. kvartal 2009 vært: - prisene for eneboliger var 6,1 % høyere i 3. kvartal 2009 enn i 3. kvartal prisene for småhus var 3,4 % høyere i 3. kvartal 2009 enn i 3. kvartal prisene for blokkleiligheter var 8,5 % høyere i 3. kvartal 2009 enn i 3. kvartal KOMMENTAR TIL BOLIGUNDERSØKELSENE Alle statistikker viser en generell prisoppgang de siste månedene. Prisene i Oslo-området var i november 2009 i gjennomsnitt iht. de ovennevnte undersøkelser: - prisene for eneboliger varierte fra ca ,- til ca ,- kr/m². - prisene for rekkehus/tomannsboliger varierte fra ca ,- til ca ,- kr/m².

5 side 5/11 - prisene for selveierleiligheter varierte fra ca ,- til ca ,- kr/m². - prisene for borettslagsleiligheter varierte fra ca ,- til ca ,- kr/m². HVILKE INNSPILL HAR MARKEDSAKTØRER GITT OM FREMTIDEN? Her er noen aktørers spådommer for utviklingen av boligprisene i 2010: - Harald Magnus Andreassen, First Securities moderat prisøkning - Martin Mæland, OBOS 4-10 % opp - Kjell Senneset, Prognosesenteret 8 % opp - Ola Grytten, Norges Handelshøyskole mindre opp enn i Christian Dreyer, Norges Eiendomsmeglerforbund 8 % opp - Torbjørn Ek, Eiendomsmeglerforetakenes forening 6-7 % opp - Øystein Dørum, DnBNOR 10 % ned - Bjørn-Erik Øye, Prognosesenteret 8 % opp Norge har i dag den høyeste befolkningsveksten i Europa. Vi har også den høyeste graden av sentralisering. I følge Prognosesenteret bygges altfor få boliger til å oppfylle behovene. Behovet er ca nye boliger hvert år. I 2009 ble det i følge Byggenæringens Landsforbund (BNL) igangsatt bygging av ca nye boliger. Dette er nesten en halvering i forhold til i 2007, hvor det ble igangsatt bygging av nye boliger. Dette etterslepet i boligbygging kan også være med på å påvirke prisene oppover, inntil boligprodusentene igjen blir mer aktive. SLUTTKOMMENTAR Etter toppåret 2007 med historisk høye boligpriser, sank prisene etter finansuroens dramatiske innvirkning på verdensøkonomien i Ved årsskiftet 2008/2009 var det få som antok annet enn en fortsatt nedgang i boligprisene, men utover våren begynte boligprisene igjen å stige. Siden høsten 2008 har sentralbanken trinnvis satt ned styringsrenten. Dette dempet utslagene i norsk økonomi, og i Norge har vi klart oss bra i forhold til andre land vi kan sammenligne oss med. Det ser heller ikke ut til at arbeidsledigheten vil nå opp til prognosene. Dette, og det lave rentenivået, mener mange er forklaringen på at boligprisene igjen har steget såpass mye i Styringsrenten er i slutten av 2009 igjen satt noe opp, men det er langt igjen til bankrenter på 6-7 % som må anses som et mer normalt rentenivå. I et foredrag i høst uttalte sentralbanksjefen at boligprisene nå har steget for mye. Sentralbanksjefen mener at økt boligbeskatning kan være med på hindre fremtidige boligbobler. En måte å gjøre dette på, er ifølge sentralbanksjefen, å gjeninnføre fordelsbeskatning (avskaffet i 2005) av egen bolig. Fullt rentefradrag og bortfall av fordelen ved beskatning av egen bolig er problemet, men for sentralbanken er det primære å holde prisveksten lav.

6 side 6/11 Nedenfor er vist prisutviklingen for boliger i Oslo-området i perioden (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene i næringsmarkedet, for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve). Boligprisene kan igjen synes å være på vei oppover, mens næringsmarkedet har flatet ut etter nedgangen etter Verdiforskjellen mellom de to eiendomskategoriene er igjen stor og er på samme nivå som for 5-6 år siden. Oslo, for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg 1: Prisutvikling for boliger i Oslo og omegn Vedlegg 2: Antall medtatte annonser Vedlegg 3: Boligenes gjennomsnittlige størrelse, arealer i m² Vedlegg 4: M²-priser for selveierleiligheter og borettslagsleiligheter Vedlegg 5: Prisindekser pr

7 side 7/11 VEDLEGG 1

8 side 8/11 VEDLEGG 2

9 side 9/11 VEDLEGG 3

10 side 10/11 VEDLEGG 4

11 side 11/11 VEDLEGG 5