NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1

2 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet

3 BYGGEPROSJEKTER

4 Byggeprosjekter Lønningen Areal ca kvm Kombinasjonsbygg Ferdig 2009

5 Byggeprosjekter Espehaugen Areal ca kvm Kontorbygg Ferdig sommer 2010

6 Byggeprosjekter Nesttun kulturhus Areal: ca kvm Kulturbygg Ferdig ultimo 2009

7 Byggeprosjekter Hansaparken Areal: ca m2 Type: Kontor Ferdig: ca

8 Byggeprosjekter Marineholmen Nytt bygg BI T39 T37 Areal: ca kvm Type: skole Ferdig 2011 T39 T37 T37 T39

9 Byggeprosjekter Rema 1000 Hylkje Areal: ca kvm Type: logistikk Ferdig mai 2010

10 Byggeprosjekter Hylkje Areal: ca kvm Ca lager/prod Ca 600 kvm kontor Kombibygg Ferdig juli 2010

11 Byggeprosjekter Askøy Senter Askøy Senter bygges ut til samlet m2 med tillegg av 6.000m2 p-hus i 3 etasjer Åpner 15. november butikker

12 Byggeprosjekter Voss Areal kvm Handelspark Byggetrinn 1 ferdig Byggetrinn 2 ferdig 2011/2012

13 Byggeprosjekter Offentlige bygg Gulating Lagmannsrett Pris : 191 millioner Areal : 7450 kvm Ferdig sommer 2011 Norges Handelshøyskole Pris : 500 millioner Oppstart : 2010 Høyskolen i Bergen Pris 2.2 milliarder Areal : kvm Tomt : kvm Ferdig april 2014 Universitet i Bergen Odontologibygg Pris : 180 millioner Areal : kvm Ferdig : Høst 2012

14 BYBANEN

15 Bybanen Byggearbeidene i rute Ferdig sommer stoppesteder 40 byggeprosjekter

16 - Bybanen- Byggeprosjekter / Status fra utbyggerene Politisk enighet / vedtak at det skal kunne bygges ut med høy utnyttelsegrad ved Bybanestoppene, men ønsker kommunen virkelig dette? U-grad på 250 %. 5.etg (6.etg) bygg inntil 200 m. fra stoppene. Overordnede planer ikke i samsvar med oppfølging fra administrasjonen i BK.

17 - Bybanen- Byggeprosjekter / Status fra utbyggerene Bergen Kommune har for lite driv i prosessene. Synes å ha få klare mål. Kommunen må bli mer proaktiv angående utvikling av stoppene. Administrasjonen i BK synes ikke i takt med politikerene. Ser ille ut, er 1. år til bybanen starter opp driften. Hva skjer på kort sikt når ny plan og bygningslov trer i kraft. Ref.områdeplan.

18 SALGSMARKEDET

19 Salgsmarkedet - kommentarer Lyset gikk av i oktober 2008 Markert endring i omsetning av næringseiendom. Kanskje en nedgang på 50 % i omsetningsvolum det siste halvår i forhold til april 08 okt 08. Rulleringsmarkedet er borte

20 Salgsmarkedet - kommentarer Ingen/liten etterspørsel etter konverteringseiendommer (næring til bolig) Fonds/syndikeringsaktørene er mer selger enn kjøper. Krever høy andel egenkapital (40-50 % eller mer ikke uvanlig)

21 Salgsmarkedet - kommentarer Eiendomsaksjene har steget mer enn Hovedindeks i 2009 Nedgangen i rentenivået har nok gitt mange selskaper/eiere et pusterom mot eventuelle tvangsbeføyelser/krav fra banker om salg. Risikovillige aktører med egenkapital vil kunne gjøre gode kjøp, men samtidig lite til salgs. Avkastningsnivåer på gode eiendommer (kontraksstruktur/beliggenhet) antas å være lik tilsvarende tidspunkt som april i fjor ca 7 %

22 Salgsmarkedet - kommentarer EFFEKT AV LEIEPRISER; Forventninger om lavere leiepriser vil påvirke avkastningskrav ved eiendommer med utløp av leiekontraker innen 1 2 år FREMOVER: Noe nedgang i avkastningskravet, gitt stabil ustabilitet. Forutsatt at kreditt- og finansmarkedet stabiliserer seg igjen, er det mulig at lyset kommer rask på igjen

23 Salgsmarkedet - Renter Bankenes marginer 2,40 3 % april ,6 0,8 % april 2008

24 Salgsmarkedet - Renter 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 april 07 august 07 desember 07 april 08 august 08 desember 08 april 09 Pr Nibor: 2,82 % Pr år stat 3,94 % 3 mnd NIBOR 10 års STAT

25 Salgsmarkedet Avkastning/Yield 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4, Avkastningsnivåer fremover i ,5 8 % Høy Lav Tabellen viser antatte avkastningsnivåer på gode eiendommer i Bergens-regionen april 2009

26 NOEN SALGSEKSEMPLER

27 Salgsmarkedet Sandbrekketoppen 30 Areal: ca kvm Salgssum: 212,5 mill. Avkastning: ca 8 %

28 Salgsmarkedet Laksevåg/Gravdal Blikkvalseverket Areal: ca kvm Bygg: ca kvm Salgssum: x mill.

29 Salgsmarkedet Gamlehaugveien 20 Areal: ca kvm Pris ca 40 mill Utvikling

30 Salgsmarkedet Knarvik Areal: ca kvm Bygg; ca Salgssum: 44,5 mill. Avkastning: ca 8 %

31 Salgsmarkedet Arnadalen Areal: ca kvm Planert ca kvm Salgssum: 8,3 mill. Pris pr kvm: ca 1.380

32 Salgsmarkedet Natlandveien 81 Areal: ca kvm Kyte estimert: 110 mill Leie i ca 2 år 9,2 mill

33 Salgsmarkedet Haugland/Askøy Areal: ca kvm Kyte estimert: 25 mill Leie i ca 2 år 2,65 mill

34 Salgsmarkedet Lonevåg/Osterøy Areal: ca kvm Kyte estimert: 18 mill Leie i ca 2 år 1,8 mill

35 Salgsmarkedet Krokeideveien Areal: ca kvm Kyte estimert: 55 mill Leie i ca 2 år 5,3 mill

36 Salgsmarkedet Hylkje Areal: ca kvm Salgssum: 11 mill. Pris pr kvm 1.200,-

37 Salgsmarkedet Haukås - Tomt Areal: ca kvm Pris 12,5 mill Pris pr kvm 1.510,- Råtomt

38 LEIEMARKEDET

39 Leiemarkedet SEMINAR 2008 Vi forventer fortsatt god etterspørsel etter kontorlokaler og dermed stigning i leieprisene, kanskje noe mindre stigning enn det siste året. Endringer i økonomisk vekst, arbeidsledighet og tro på fremtiden kan raskt endre dette bilde.

40 Kok/Lønn/Esp Sandsli Bergen Sør Bergen Vest Fyllingsdalen Leiemarkedet - oversikt Bergen Nord Randsone Nord Sentrum Randsone Sør Randsone Vest

41 Leiemarkedet Utvikling over tid H H H 2009 Kurven indikerer gjennomsnittlig leiepris for sentrale kontorlokaler 10 % reduksjon i 2009

42 Arealledighet Kontorarealer i Bergen er beregnet til ca kvm. Ledighet i Bergen ca. 6,00 %.

43 Arbeidsledighet i Hordaland Arbeidsledige mars 2008: personer 1,6 % Arbeidsledige april 2009: personer 2,5 % Økning 64 % Anslår vi at 15 % av de ledige benytter kontor utgjør dette ca ledige kontorarealer i Hordaland.

44 mar.09 jan.09 nov.08 mar.08 mar.07 Arbeidsledighet i Hordaland 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % ,00 %

45 Arealledighet 9,0 8,5 Ledighet i % 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 okt.03 apr.04 okt.04 apr.05 okt.05 apr.06 okt.06 apr.07 okt.07 apr.08 okt.08 apr.09

46 Leiemarkedet Markert lavere etterspørsel etter kontorlokaler. Leiemarkedet reagerer noe etter konjunkturene Tilbudt kapasitet endres ikke raskt men aktørenes behov og planlegging gjøres løpende med konkret opplevd endringer i markedet eller forventninger om dette.

47 Leiemarkedet Ferdigstilte nybygg eller bygg under oppføring er tilnærmet utleid. Reduserte muligheter i nybygg kan bidra til at prisene holder seg bedre på alternativer med gode kvaliteter. De høyeste leiekontrakter på kontorareal som er inngått det siste året som vi kjenner til er på ca kr 2.000,- pr kvm

48 Leiemarkedet Espehaugen Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

49 Leiemarkedet Sandslimarka 251 Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

50 Leiemarkedet Sandslimarka 55 Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca 700 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

51 Leiemarkedet Midttunterminalen Areal: ca kvm Flere kontrakter Lager Pris kr 725 pr kvm snitt. Kontor ca 1.100,- pr kvm

52 Leiemarkedet Minde Alle 35 b Areal: ca kvm Type: salg/lager Pris kr pr kvm snitt.

53 Leiemarkedet Fjøsangerveien 50 Areal: kvm 3 kontrakter Type: kontor Pris kr pr kvm.

54 Leiemarkedet Hansaparken Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm snitt. Areal: ca kvm Type:kontor Pris kr pr kvm

55 Leiemarkedet Marineholmen Areal: ca 600 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

56 Leiemarkedet Solheimsviken - Motorhallen Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

57 Leiemarkedet Valckendorffsgate 6 Areal: ca kvm Type: kontor Pris ca kr 1.700

58 Leiemarkedet Nygårdsgaten 114 Areal: ca 130 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

59 Leiemarkedet Damsgårdsveien 125 og 139 Damsgårdsveien 139 Damsgårdsveien 125 Areal: ca kvm Areal: 500 kvm Type: kontor Type: kontor Pris kr pr kvm Pris pr kvm

60 Leiemarkedet Toralmenningen 9 Areal: 315 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm (ikke mva leietaker reell leie ca pr kvm)

61 Leiemarkedet Toralmenningen 2 - Frescohallen Areal: 650 kvm Type: Frescohallen Pris kr 2.000pr kvm

62 Leiemarkedet Bryggen 3-5 Areal: ca 600 kvm Pris kr pr kvm

63 Leiemarkedet Nøstekaien 1 Areal: ca 600 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

64 Leiemarkedet Fortunen 1 Areal: ca 960 kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

65 Leiemarkedet Rosenkrantzgate 3 Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

66 Leiemarkedet Folke Bernadottesvei 38 Areal: ca 560 kvm Pris ca kr pr kvm

67 Leiemarkedet Myrdalsveien 22 Areal: ca kvm Type: kontor Pris kr pr kvm

68 Leiemarkedet Hylkje Areal: ca kvm Pris ca kr 850 pr kvm for lager (4.000 kvm) Pris ca kr pr kvm for kontor (600 kvm)

69 Leiemarkedet Videre: Vi forventer reduksjon i leieprisene gjennom hele 2009 og videre inn i Oslomarkedet spår en nedgang i 2008 på ca % Vi har tradisjonelt mindre svingninger enn Oslo og regner med en nedgang på ca 10 % Den noe spesielle økonomiske sitasjon bidrar til mye større usikkerhet om fremtiden nå enn tidligere og kjente indikatorer predikerer ikke om oppgang før et stykke ut i Fremleiemarkedet har økt i volum

70 Leiemarkedet Kanskje ser vi snart noen elementer som: -leiefritak i x antall måneder -overtakelse av leieforpliktelser i eksisterende leieforhold ved flytting til nye lokaler -flyttekostnader -skalering av leie

71 Leiemarkedet Leieprisene vil synke så lenge arbeidsledigheten øker. Leieprisene forventes å synke ca 10 % i løpet av 2009

72