MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE november 2017

Transkript

1 MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE november 2017

2 TRANSAKSJONSMARKEDET KOKER Flere transaksjoner enn noensinne Under 1 mrd Over 1 mrd Antall (h.a.)

3 TRANSAKSJONSMARKEDET KOKER Høy temperatur i hele landet 10 Bergen Trondheim Stavanger YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) -

4 TRANSAKSJONSMARKEDET Stavanger er mest internasjonal Transaksjonsvolum siste 5 år Stavanger Bergen Trondheim Lokal Nasjonal Internasjonal Kilde: UNION 4

5 YIELD Fortsatt strekk i feltet mellom Oslo og de andre storbyene 7% 6% 5% 4% 3% Q Q Q Q Q Q Q Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kilde: UNION 5

6 LEIEMARKEDET - LANDET RUNDT Kontorledighet Bergen Kontorledighet: 10,5 % Prognose: Trondheim Kontorledighet: 8,8 % Prognose: Stavanger Kontorledighet: 10,9 % Prognose: Oslo Kontorledighet: 7,5 % Prognose: Kilder: Norion, Eiendomsmegler 1, Kyte, UNION 6

7 OVERSIKT Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 7

8 KONTORETTERSPØRSEL Stemningen bedres stadig Norges Banks forventningsundersøkelse 12 mnd Kilde: Norges Banks forventningsundersøkelse

9 KONTORETTERSPØRSEL..og bedre stemning gir flere ansettelser 90 8,00% 80 6,00% 70 4,00% 60 2,00% 50 0,00% 40-2,00% Norges Banks forventningsundersøkelse 12 mnd Sysselsettingsvekst (h.a) Kilde: Norges Banks forventningsundersøkelse

10 KONTORETTERSPØRSEL..og flere ansettelser gir økt etterspørsel etter kontorareal 600 8,00% 450 6,00% 300 4,00% 150 2,00% 0 0,00% ,00% Netto arealabsorpsjon Oslo Sysselsettingsvekst (h.a)

11 KONTORETTERSPØRSEL Digitalisering og nye arbeidsformer 1. Mange store kontorbrukere skal nedbemanne «I dag er vi ansatte. Vi er heldige om vi er mer enn om fem år» Rune Bjerke «Vi har kuttet ansatte i første halvår, og vi regner med at det vil fortsette i den størrelsesorden også i tiden fremover» Sigve Brekke 2. Smartbygg og nye arbeidsformer gir mindre plassbehov 11

12 KONTORETTERSPØRSEL Fra Til Endring m m 2 Δ m m m 2 Δ m m m 2 Δ m m m 2 Δ m 2 12

13 AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 13

14 TILBUDET AV KONTORAREAL Beskjeden nybygging og stor konvertering E 2020E Nybygg Nybygg Netto nybygg Konvertering Gjennomsnitt Gjennomsnitt Kilde: UNION 14

15 MER SPEKULATIV NYBYGGING

16 AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 16

17 OPPSUMMERING TILBUD/ETTERSPØRSEL Ledigheten faller, men stabiliserer seg fra % 8% 6% 4% 2% 0% Netto nybygg Netto nybygg Netto absorbsjon Netto absorbsjon Kontorledighet (h.a.) Kilde: UNION

18 LEDIGHET OG LEIEPRISER Rask nedgang i ledighet og stigende leiepriser 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kontorledighet Kontorledighet Nominell leiepris (h.a.) Kilde: UNION

19 LEIEPRISER Leieprisveksten er tilbake Snittleie Oslo 4-kvartals snitt Kilde: Arealstatistikk

20 LEIEPRISER Store forskjeller i utbudet 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Potensielle Nybyggg Ledighet 20

21 AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering

22 FINANSIERING Høyere lange renter 10-års SWAP 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Source: DNB Markets 22

23 FINANSIERING... og høyere bankmarginer 6% 5% 4% 3,83 % 3% 2% 1% 0% 2010 Q Q Q års swap Q Q Bankmargin 2015 Q Q Source: UNION 23

24 FINANSIERING Utstedte eiendomsobligasjoner (mrd. kroner) Source: DNB Markets

25 AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering

26 INTERNASJONALE INVESTORER Internasjonal kapital strømmer fortsatt til Norge Andel av transaksjonsvolum i Oslo 4-kvartalssum 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 Utlendinger Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Fond Liv- og pensjonsselskap Andre eller konfidensielt Private investorer Bruker av eiendommen 40,0 20,

27 EIENDOM VS. ANDRE INVESTERINGER..eller er eiendom billig? 3% Yieldgap (prime kontor 10 års swap) 2% 1% 0% -1% Kilde: UNION, Bloomberg 27

28 PRIMÆR OG SEKUNDÆR YIELD 10% 8% 6% 4% 2% 0% års swap Prime yield Sekundær yield 28

29 29