Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Transkript

1 Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

2

3 > 950 Aksjonærer i Norge > Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU») 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN») 91 % Stena Umeå (Boliger Sverige) leiligheter kvm Juni 2008 Årlig leie MSEK 73 Andel inv. kapital 71,5 % 20 % Kongsberg (Kontor Norge) 3 bygg kvm Des Årlig leie MNOK 14 Andel inv. kapital 28,5 % Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Innledning Høstens aksjonærbrev for Global Eiendom Utbetaling 2008 AS ( GEU ) tar sikte på å gi en oversikt over selskapet samt en kort status for den enkelte portefølje. I tillegg gis en oppdatering av markedssituasjonen for de ulike markedene som selskapet har investert i. Struktur og oversikt GEU er en eiendomsportefølje som skal bestå av investeringer i utleieboliger og næringseiendom som kontorbygg, hotell, lagerbygg, industribygg og handelseiendommer. Eiendommene skal ha en sentral beliggenhet med hensyn til befolkning og kommunikasjon, og/eller en vesentlig andel langsiktige leiekontrakter med antatt kredittverdige leietagere. Selskapet har et globalt mandat, men skal ha hovedfokus på Europa og Nord-Amerika. Investeringene gjøres sammen med det svenske «søster-selskapet» Global Fastighet Utbetalning 2008 AB «GFU». Figuren ovenfor oppsummerer struktur over porteføljen til GEU og GFU. Eiendomsporteføljen Selskapet ble etablert i 2008 og har investert i to ulike eiendomsporteføljer gjennom datterselskaper av Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN») i Norge og Sverige. Totalt sett består porteføljen av ca kvm eiendom, og budsjetterte leieinntekter for 2009 er på ca MNOK 86. Selskapet har fortsatt tilgjengelig kapital til å gjøre en eller flere investeringer og ulike prosjekter vurderes fortløpende. Det har vært en bevisst strategi å avvente utviklingen i markedet, og å få kontroll på eksisterende porteføljer. Det som vurderes som mest sannsynlig per i dag er investering i kontoreiendom i Norge eller Storbritannia. Oversikt over porteføljens beliggenhet er vist på kartet på neste side. Kongsberg Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2008 AS 3

4 6 % Årlig BNP-vekst i Norden i % ( E) Norge Sverige Finland 4 % 2 % 0 % - 2 % - 4 % - 6 % - 8 % E 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E 1 Umeå Trondheim Östersund Ålesund Söderhamn Bergen OSLO Kongsberg 2 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Fredrikstad Stavanger Linköping Eiendommer Kristiansand Sverige Norge 1. Stena Umeå 2. Kongsberg Göteborg Jönköping 4 Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

5 MARKEDSOPPDATERING BNP-vekst og verdiutvikling Utviklingen i leieinntektene, som til stor del påvirker eiendomsverdiene, har historisk sett vist en sterk korrelasjon med BNP-veksten. Som vi ser av grafene ovenfor forventes det at veksten i Bruttonasjonalprodukt (BNP) vil være negativ i alle de markedene hvor selskapet har sine investeringer i Fra 2010 forventes det derimot at BNP-veksten igjen tar seg opp, noe som også forventes å gi en positiv utvilkling i eiendomsverdiene. Kilde: Investment Property Databank (IPD) Makroøkonomisk utvikling i Sverige Den svenske økonomien er hardt rammet av de økonomiske nedgangstidene, og den årlig BNP-veksten forventes å bli på -4,7 % i Eksportindustrien, som står for ca 50 % av Sveriges BNP, har falt dramatisk i 2009 som en følge av den svake økonomiske utviklingen i hele OECD-området, som utgjør ca 80 % av eksportmarkedet i Sverige. Det forventes at BNP-veksten tar seg opp igjen i 2010 med et estimat på 0,6 %, men det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til dette estimatet. Arbeidsledigheten i Sverige har økt gjennom hele året og var på 8 % ved utgangen av august. Det forventes at ledigheten vil fortsette å stige i Inflasjonen har også fortsatt den svake utviklingen vi så i begynnelsen av året, og er forventet å ende på -0,5 % i Estimatet for 2010 er derimot en økning på 1 %. Det private konsumet i Sverige er også påvirket av finanskrisen, men det lave rentenivået har bidratt til å holde konsumet oppe og det forventes en økning i 2009 på 0,5 % som forventes å holde seg også i Riksbanken fortsatte som forventet å redusere styringsrenten i Sverige gjennom høsten og er nå på 0,25 %. Det forventes at dette lave nivået holder seg ut året før renten trolig vil økes igjen neste år med forventning om 0,5 %. Kilder: SCB, SEB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet var på 9,2 milliarder SEK i første halvår, som er en reduksjon på 80 % sammenlignet med 2008 og det laveste volumet på 10 år. Hovedårsaken til dette er at eiendomsaktørene ikke ønsker å selge seg ut på det yield-nivå 1 som forventes av investorene i dagens marked. I tillegg har bankene begrenset med likviditet som gjør at finansiering av fremmedkapital er meget vanskelig å få på plass. På tross av det ekstremt lave rentenivået har avkastningskravene fortsatt steget utover i 2009, men med lavere takt enn det vi så i Det forventes en fortsatt svak økning i avkastningskravene for kommersielle eiendommer fremover. I 2008 fortsatte den positive utviklingen av leienivået for utleieboliger i Sverige med en økning på 2,7 % for de kommunale selskapene og 2,8 % for de private selskapene. Denne gode utviklingen har fortsatt i 2009 og så langt er den gjennomsnittlige leieøkningen i 2009 på drøyt 3 %. Avkastningskravene ser også ut til å ha stabilisert seg i boligmarkedet. Omdanning av utleieleiligheter til borettslagsleiligheter, eller såkalte bostadsrättsföreninger (BRF) som det heter i Sverige, har vært veldig populært de siste årene og antall omdanninger økte også i 2008 på tross av en vesentlig økning i rentenivået. Med dagens lave rentenivå ser kalkylene igjen veldig gode ut og markedet for BRF-omdanning vurderes å være sterkt i Sverige. Kilde: Newsec, ING Real Estate, Hyresgästforeningen Makroøkonomisk utvikling i Norge BNP-veksten har falt dramatisk i siste halvdel av 2008 og den svake utviklingen fortsatte inn i Som en følge av en rekke stimulerende tiltak fra regjeringen forventes veksten igjen å ta seg opp i 2. halvår, men totalt sett for året forventes likevel en negativ vekst på -1,8 % i I 2010 prognoseres en økning på 1,4 %. 1 Direkteavkastning/yield kan defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket eierkostnader) dividert på eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2008 AS 5

6 Økningen i arbeidsledigheten stoppet opp i løpet av første halvår og ser nå ut til å ha stabilisert seg i underkant av 3 %. Inflasjonen endte på 3,8 % i 2008, mens den forventes å bli på ca 2 % i Kilder: Newsec, SSB Eiendomsmarkedet i Norge På grunn av redusert lønnsomhet i næringslivet, generelt svakere utsikter og oppsigelser, falt leienivået og ledigheten økte i andre halvår av Gjennom 2009 har denne trenden fortsatt. Kontorledigheten i Oslo har blant annet økt fra under 5 % i starten av 2008 til 8 % i 2009 og forventes å stige videre til ca 9 % i Leieprisene for de beste kontorlokaler i Oslo som nådde nesten kroner per kvm i slutten av 2007, med enkelteksempler på nesten kroner per kvm, har falt til ca kroner per kvm i 2009 og forventes å stabilisere seg der i Etterspørselen i investeringsmarkedet etter næringseiendom falt kraftig gjennom 2008 og transaksjonsvolumet ble mer enn halvert. Denne utviklingen har fortsatt i første halvår av 2009 med et volum på ca 4,8 milliarder NOK, som tilsvarer et fall på ca 60 % i forhold til samme periode i For de beste objekter i Oslo har avkastningskravet steget med ca 135 basispunkter fra 5,4 % i 2007 til 6,75 % i 2008, hvor det ser ut til å ha stabilisert seg i Kilde: Newsec STATUS DRIFT Forvaltningens fokus vil være foredling av porteføljen, og hovedmålet er å øke selskapets kontantstrøm. I tillegg vil det i boligporteføljen jobbes med å optimere driften samt gjøre investeringer som gir god avkastning. Dette kan også inkludere delsalg og privatisering av utleieboligene i Umeå. Stena Umeå (91%) Porteføljen består av 23 eiendommer med leiligheter og ca kvm kommersielle lokaler. Porteføljen har hovedsakelig beliggenhet sentralt i Umeå og de kommersielle byggene har til stor del statlige leietakere. GEUN eier 91 % av porteføljen, mens 9 % eies av to private aktører. Lars Sällström som også er deleier i en annen portefølje som eies av Boligutleie Holding III AS (BUH III), eier 4,5 %. BUH III er et annet eiendomsselskap som er tilrettelagt av Acta Asset Management. Porteføljen forvaltes av Lerstenen sammen med porteføljen i BUH III som gir stordriftsfordeler i form av effektiv forvaltning og lave driftskostnader. Med unntak av noen ledige 5-roms leiligheter som er vanskelige å leie ut, er det lav ledighet. Porteføljen forventes å generere god kontantstrøm i både 2009 og xx Vi har inngått en intensjonsavtale om salg av to kommersielle eiendommer i porteføljen på totalt ca kvm. Et evt. salg vil gi god avkastning til aksjonærene samt at risikoen i porteføljen reduseres ettersom andelen utleieboliger økes fra ca 80 til 88 %. 6 Aksjonærbrev høsten 2009, Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

7 Kongsberg Norge (20 %) Byggearbeidene løper som forutsatt og bygget forventes ferdigstilt i januar Alle leiekontrakter er inngått og løper frem til Leietaker er i all hovedsak ansvarlig for løpende driftskostnader, og det forventes at kontantstrømmen fra dette prosjektet vil være stabil. GEUN 2008 eier 20 % av denne porteføljen mens GEUN 2007, som er et annet selskap som er tilrettelagt av Acta Asset Management, eier 80 %. Det nye bygget blir større enn opprinnelig antatt, men økte byggekostnader finansieres av selger i byggeperioden. GEUN 2008 må imidlertid sammen med GEUN 2007, besørge finansiering av kostnadsoverskridelsene når bygget er ferdig mot et på forhånd avtalt leietillegg. Oppsummering Som en følge av de økonomiske nedgangstidene har økte avkastningskrav og bankmarginer gjort at eiendomsverdiene har falt det siste året, men for porteføljen i GEU har verdiutviklingen vært stabil siste 6 måneder. I tillegg ser vi at driften av eiendomsporteføljene stort sett følger plan og totalt sett genererer konsernet kontantstrøm på nivå med det som er forventet i Selskapet forventer derfor å kunne betale utbytte i henhold til mandat i Endelig vedtak fattes på generalforsamling i mai. Neste aksjonærbrev kommer i årsrapporten for Oslo, 25. oktober 2009 Styret i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS xx

8 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no