Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport mars 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 1,4 prosent. Siste kurs er beregnet til 15,80 kroner per aksje. På Lysbomben pågår en omforhandling med Sosialstyrelsen og selskapet forventer at en ny avtale vil være på plass innen sommeren. I Linköping går planleggingen av det nye kontorbygget på cirka kvadratmeter som planlagt. Forventet ferdigstillelse er høsten Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 182,5 prosent, justert for utbetalinger på totalt 6,2 kroner per aksje.* Styret i selskapet har besluttet å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling der det skal tas stilling til om selskapet kan gjennomføre en transaksjon. Transaksjonen er nærmere beskrevet i materialet som sendes ut sammen med innkallingen til den ekstraordinære generalforsamlingen. Den foreslåtte transaksjonen har til hensikt å legge til rette for at alle aksjonærene i selskapet får muligheten til å realisere investeringen innenfor den levetiden som er definert i det eksisterende investeringsmandatet ( ). I tillegg vil aksjonærene også gis muligheten til å videreføre investeringen i selskapet. Alle aksjonærer vil motta innkalling til ekstraordinær generalforsamling i posten. NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELINGER Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 215 Økonomisk ledighet 0,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 90,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,9 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 7.8 Over- underkurs MNOK -38,0 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste kvartal 1,4 % Utvikling siste år 12,0 % Utvikling siste tre år 48,3 % Utvikling siden start 182,5 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , , , , ,40 Totalt 6,20 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding II AS (EBH) har steget med 1,4 prosent det siste kvartalet. De viktigste årsakene til kursutviklingen er svekkelsen av norske kroner og høyere eiendomsverdier. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over/underkurs på fastrentelån per 31. desember Verdsettelser av eiendommene er innhentet fra to ulike eksterne selskaper i januar og februar Gjennomsnittet av de to innhentede verdsettelsene ligger til grunn for beregningen av aksjekursen (VEK). UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner styrket seg med 1,1 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal, men på grunn av en potensiell forestående transaksjon er overkursen hensyntatt med 100 prosent i motsetning til 50 prosent tidligere. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING 2014 Foreløpige prognoser viser at det er stor sannsynlighet for at styret vil foreslå en utbetaling til aksjonærene våren Det understrekes imidlertid at dette ikke er endelig avgjort. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 17. mars gir en kurs per aksje på 15,80 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 182,5 prosent. VEK per aksje NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING GARNISONEN I LINKÖPING Planleggingen av det nye kontorbygget på cirka kvadratmeter går som planlagt. Ekobrottsmyndigheten har inngått en 15-års leieavtale for cirka kvadratmeter i det nye bygget. Det pågår også diskusjoner med flere andre potensielle leietakere. CAMPUS I ÖSTERSUND Det pågår nå ombygging for to leietakere som er tilknyttet Mittuniversitetet. Disse lokalene vil ved ferdigstillelse inneholde en ny kjemisal og en vindtunnel for bruk av blant annet langrennsløpere tilknyttet toppidrettssenteret i Östersund. LYSBOMBEN Arbeidet knyttet til en omregulering av området på Marieberg pågår for fullt. Blir det fremlagte omreguleringsforslaget vedtatt vil dette gi muligheten til å utvikle både nye leiligheter og kommersielle lokaler i årene fremover. Det er søkt om støtte fra myndighetene for å montere solcellepanel på taket. Dette er et økonomisk tiltak som også vil styrke eiendommens miljøprofil. Det pågår en omforhandling av leieavtalen med Sosialstyrelsen. Selskapet forventer at en ny leieavtale vil være på plass innen sommeren. EIENDOMSOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Garnisonen Sverige Kontor SEK 100 % 76, , % Östersund Sverige Kontor SEK 100 % 49,172 63, % Lysbomben Sverige Kontor SEK 100 % 31,340 47, % Sum 157, , % KVARTALSRAPPORT MARS

6 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004 og 2005 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Sverige, med offentlig aktører som dominerende leietakere. Eiendommene ligger i Stockholm, Östersund og Linköping. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg og infrastrukturprosjekter som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere og som er lokalisert innenfor EU/EØS-området. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Östersund Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) justerte i januar opp sine vekstprognoser for verdensøkonomien til 3,7 prosent for inneværende år. USA forventes å vokse med 2,8 prosent og Eurosonen med 1 prosent. Innen vekstmarkedene forventes den tidligere ekspansive veksten å avta ytterligere. Nedtrappingen av de omfattende obligasjonskjøpene fra den amerikanske sentralbanken (Fed) fikk investorer til å velge trygge plasseringer i starten av året. Dette førte til at renter med lang løpetid i Europa og USA falt. Den amerikanske 10-årsrenten for eksempel sank fra 3 prosent ved starten av året til 2,6 prosent ved slutten av februar. Arbeidsløsheten er til tross for forbedringer fortsatt på høye nivåer, først og fremst i land som Spania og Hellas og spesielt blant de unge. Den europeiske sentralbanken (ESB) reduserte renten gjennom hele fjoråret. Styringsrenten som startet på 1 prosent endte på 0,25 prosent ved slutten av året. Gjennom året har trusselen om for lav inflasjon blitt større. Inflasjonen ligger nå langt under ESB målsetting om en prisvekst på 2 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi har uttalt at han er forberedt på å ta i bruk sterke virkemidler for å dra Eurosonen ut av den resesjonen som har pågått siden 2011 og for å unngå deflasjon (fallende priser). USA Opphentingen i den amerikanske økonomien har blitt tydeligere. Industriledernes samt konsumentenes forventninger til fremtiden har gradvis steget. Boligprisene, målt gjennom Case-Shiller indeksen som måler prisutviklingen i USAs 20 største storbyregioner, har steget med 13,4 prosent det siste året. Til tross for lavere tall i fjorårets to siste måneder viser samtlige regioner en positiv utvikling for det siste året som helhet. Det amerikanske markedet preges av at Fed har startet nedtrapping av de omfattende støttekjøpene på obligasjonsmarkedet. Nivået på støttekjøpene falt fra 85 til 75 milliarder dollar i løpet av desember og utfasingen forventes å fortsette ut året. Kommunikasjonen fra Fed har dog vært tydelig på at det er ikke snakk om en tilstramming av økonomien i form av høye renter. Janet Yellen, nylig tiltrådt sentralbanksjef, forventes å fortsatt følge Bernankes lavrentepolitikk. Hun har tonet ned det sterke fokuset som tidligere har vært på at rentene skal økes når den amerikanske arbeidsledigheten når 6,5 prosent. Nå signaliseres det i stedet at rentene skal holdes nær null selv etter at dette målet er nådd. EUROPA Eurosonen har stått for den mest tydelige innhentingen i løpet av året. Etter lang tid med gjeldsnedbetaling og innstramninger faller nå budsjettunderskuddet i flere av landene. Tyskland leder fortsatt an og IMF forventer at den tyske økonomien vil vokse med 1,6 prosent i Selv om utviklingen går i riktig retning, er det fortsatt usikkerhet i Eurosonen. NORDEN Signalene fra den svenske økonomien er blandet, konsumentene ser lyst på fremtiden mens eksportsektoren fortsatt er relativ svak. Den lave inflasjonen i svensk økonomi har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken til å senke renten ved neste rentemøte i april. Økningen i konsumprisindeksen for desember lå på 0,1 prosent og inflasjonen har ikke vært i nærheten av Riksbankens målsetting på 2 prosent de siste to årene. I motsetning til Sverige stiger prisene i Norge. Kjerneinflasjonen økte i løpet av januar fra 2,2 prosent til 2,4 prosent. Økningen er betydelig høyere enn forventet og skyldes hovedsakelig at den norske kronen har falt i verdi mot mange av Norges handelspartneres valutaer. Den norske kronen har i løpet av det siste året svekket seg med over 5 prosent mot dollar og nesten 11 prosent mot euroen. Svekkelsen av den norske kronen er positiv for norsk eksportindustri. Den økonomiske veksten i Norge forventes å bli svakere i år sammenlignet med Dette skyldes først og fremst et lavere privat forbruk og lavere aktivitet i oljesektoren. * alle tall per slutten av februar om ikke annet er oppgitt KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge