Boligutleie Holding III AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding III AS Kvartalsrapport juni 015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger Kursutvikling Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 3,3 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 10,3 kroner. Det tyske eiendomsselskapet Patrizia er ny majoritetsaksjonær i Boligutleie Holding III AS. Styret har foreslått å utbetale 0,90 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 38,8 prosent, justert for utbetalinger på totalt,70 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding iii as Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 6 97 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 96 % Sverige % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 90 Økonomisk ledighet 3,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 551 Rentebinding 75 % Gjennomsnittlig lånerente,6 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år),5 Over-/underkurs MNOK** -88 MANDAT Etableringsår 005 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal -3,3 % Utvikling siste år 0,7 % Utvikling siste tre år 8,0 % Utvikling siden start 38,8 % HISTORISKE UTBETALINGER 006 0, 007 0, 008 0, 011 0,5 01 0, 013 0, 01 0, TOTALT,7 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT juni 015 3

4 VERDIJUSTERT EGENKAPITAL OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i Boligutleie Holding III AS (BUH) er redusert med 3,3 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at norske kroner har styrket seg mot euroen. FORUTSETNINGER Estimert VEK per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars 015. Det har ikke blitt foretatt noen ny verdivurdering av eiendommene dette kvartalet. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 75 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er,5 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker selskapets VEK positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars 015. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner styrket seg med, prosent mot svenske kroner og 3,7 prosent mot euroen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursene selskapets VEK negativt. Utbetaling Styret har foreslått å utbetale 0,90 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. KURSUTVIKLING kursutvikling Siste beregning av VEK per 15. juni gir en kurs per aksje på 10,3 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 38,8 prosent. NOK 16 NOK 1 NOK 1 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK NOK NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT juni 015

5 porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Andel av årlig leie (tnok) Lohengrin Berlin Bolig EUR 100 % , % Bolig EUR 100 % ,7 % Mozart & Tosca Tyskland Bolig EUR 100 % , % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 85 % ,5 % Romanum Tyskland Bolig EUR 100 % ,1 % Bolig SEK 91 % , % Puchheim München Bolig EUR 100 % ,0 % Sum ,0 % *100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Puccheim % München % % Andre 1 % Oberhausen 8 % 7 % Berlin 3 % Romanum 8 % Max Frisch 1 % 7 % Mozart & Tosca 17 % Puccheim 5 % Lohengrin 8 % % 6 Flensburg 3 Karlstad Göteborg Malmö Östersund Eskilstuna Söderhamn Linköping Jönköping Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. STOCKHOLM Cuxhaven 5 Hamburg Bremen 5 BERLIN 1 Hannover Bielefeld 5 5 Essen Leipzig 5 Düsseldorf Dresden Jena 5 Köln Chemnitz Bonn Lohengrin - Mozart & Tosca Frankfurt am Main Romanum Mannheim Nürnberg 5 Saarbrücken 5 - Max Frisch 6 - Stuttgart 7 - Puccheim 7 München KVARTALSRAPPORT juni 015 5

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING NY MAJORITETSAKSJONÆR I BUH III Boligutleie Holding III AS har fått en ny majoritetsaksjonær etter at det tyske eiendomsselskapet Patrizia kjøpte 83,1 % av aksjene i selskapet 0. mai 015. Per 11. juni 015 eier Patrizia 96,% av aksjene i selskapet. Transaksjonene ble gjennomført til 10,85 kroner per aksje. EN REFINANSIERING I TYSKLAND I 015 En av selskapets låneavtaler utløper i 015. Lånet som forfaller til betaling er lånet i Max Frisch-porteføljen som selskapet ikke lyktes med å refinansiere i 01 på grunn av et høyt antall festetomter i porteføljen. Selskapet følger for øyeblikket en plan godkjent og revidert av banken for å kjøpe tilbake tomtefestene. Dette vil kunne resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen, i tillegg til at det vil gjøre porteføljen mer attraktiv for potensielle kjøpere i fremtiden. Banken har gitt selskapet en forlengelse av låneavtalen frem til 30. juni 015 for å gi selskapet tilstrekkelig med tid til å kjøpe tilbake festetomtene. Banken er samarbeidsvillig og ønsker å komme frem til en løsning. Når festetomtene er kjøpt tilbake vil selskapet være i en bedre posisjon til å evaluere om selskapet skal foreta en refinansiering, delvis refinansiering i kombinasjon med salg eller salg av hele porteføljen. Selskapet forventer at dette vil skje innen utgangen av 015. MAX FRISCH I Max Frisch-porteføljen har tyske skattemyndigheter gjennomført bokettersyn for perioden før selskapet kjøpte porteføljen. Dette medførte at selskapet i 01 måtte avsette et beløp på millioner norske kroner til betaling av skatt og rentekostnader. I henhold til kjøpsavtalen med selgeren av porteføljen, Vivacon, er det de som skal tilbakebetale dette beløpet til skattemyndighetene. Dessverre er Vivacon i konkursforhandlinger og dermed ikke i stand til å betale for seg, noe som betyr at selskapet inntil videre må betale dette beløpet. Selskapet benyttet klageretten i 01 og saken er fortsatt under behandling hos skattemyndighetene. Selskapet anser det som sannsynlig at betalingsforpliktelsen vil bli redusert. Skattemyndighetene har innvilget en betalingsutsettelse til juli 015. Selskapet er også i samtaler med Vivacons insolvensadministrator for å forhandle frem en løsning som vil redusere belastningen av skatteforpliktelsen, blant annet ved at betalingen i forbindelse med tilbakekjøp av flere tomtefester som eies av Vivacon vil reduseres eller bortfalle helt. Tilbakekjøp av festetomtene vil resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen, samt flere potensielle kjøpere i fremtiden. SALG I ROMANUM GJENNOMFØRT Selskapet har arbeidet med å selge ikke-strategiske eiendommer i Westdeutschland- og Zeven-porteføljene. Selskapet har solgt den gjenværende eiendommen i Zeven-porteføljen til en salgspris på cirka 1,9 millioner euro. De fire resterende eiendommene i Westdeutschlandporteføljen ble solgt i forrige kvartal. Salgene vil styrke selskapets likviditet ytterligere. 6 KVARTALSRAPPORT juni 015

7 struktur Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 85 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin 3 58 leiligheter kvm Nov. 005 MEUR 1.9 München 8 leiligheter kvm Mar. 006 MEUR 3.0 Spredt 1 03 leiligheter kvm Mai. 006 MEUR 5.9 Spredt 1 89 leiligheter kvm Sep. 006 MEUR 8.7 *Viser 100% Spredt 1 11 leiligheter kvm Des. 005 MEUR 5. Spredt 909 leiligheter kvm Mai. 006 MEUR. Berlin 5 19 leiligheter kvm Jun. 006 MEUR leiligheter kvm Des. 005 MSEK 39.9 *Viser 100% generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 005 og 006 og eier seks investeringer i Tyskland samt en investering i Sverige. Totalt sett eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka kvadratmeter, som er fordelt på cirka leiligheter i ulike byer i Tyskland og i i Sverige. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 01 til 018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT juni 015 7

8 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 015

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 01 Oslo, Norge