Boligutleie Holding IV AS. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 Boligutleie Holding IV AS Kvartalsrapport mars 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 4,6 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 4,94 kroner. Flere lån forfaller til betaling i løpet av 2014 og selskapet evaluerer ulike refinansierings- og salgsmuligheter. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 47,2 prosent, justert for utbetalinger på totalt 0,60 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR BOLIGUTLEIE HOLDING IV AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 94 % Annet 6 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 205 Økonomisk ledighet 4,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 96 % Gjennomsnittlig lånerente 3,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over- underkurs MNOK** -27 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste kvartal -4.6 % Utvikling siste år 1.9 % Utvikling siste tre år -3.1 % Utvikling siden start % HISTORISKE UTBETALINGER , ,40 Totalt 0,60 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding IV AS (BUH) har sunket med 4,6 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at verdien på selskapets totale eiendomsportefølje har sunket. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelse av eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har euroen styrket seg med cirka 3,2 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 96 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,5 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 17. mars gir en kurs per aksje på 4,94 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -47,2 prosent. NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRE REFINANSIERINGER I TYSKLAND Tre av selskapets låneavtaler utløper i 2014, og Obligo Investment Management jobber nå aktivt med å refinansiere disse lånene. Porteføljene som skal refinansieres er Max Frisch (juni 2014), Obelix (juli 2014) og Bad Kissingen (august 2014). MAX FRISCH Låneavtalen i porteføljen har blitt forlenget fra april 2014 til juni 2014 og selskapet er i samtaler med flere banker angående refinansiering av lånet. På grunn av høy belåningsgrad forventes det at hovedstolen må reduseres for å kunne refinansiere lånet. Utleie av det som tidligere var eldreboliger til studenter har redusert ledigheten i porteføljen. Dette påvirker kontantstrømmen positivt. OBELIX Lånet i porteføljen forfaller til betaling i juli Interessen for utleieboliger i Tyskland har økt betydelig blant både nasjonale og internasjonale investorer, og selskapet vurderer derfor også mulighetene for salg av hele eller deler av porteføljen. Situasjonen blir vurdert fortløpende og ulike refinansierings- og salgsmuligheter evalueres. INFORMATION OM AKSJEKJØP Martin Bruck, styremedlem i BUH og dets søsterselskap Hyresfastigheter Holding IV AB, har 22. januar 2014 kjøpt A-aksjer og B-aksjer i Hyresfastigheter Holding IV AB. Bruck eier og kontrollerer etter dette A-aksjer og B-aksjer i Hyresfastigheter Holding IV AB. BAD KISSINGEN Lånet i porteføljen forfaller til betaling i august 2014 og arbeidet med refinansieringen pågår. Belåningsgraden er relativ høy, og selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer. EIENDOMSOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (teur) Andel av årlig leie Obelix Tyskland Bolig EUR 100 % % Nidda Tyskland Bolig EUR 100 % % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 30 % % Bad Kissingen Bad Kissingen Bolig EUR 50 % % Dresden Dresden Bolig EUR 100 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel KVARTALSRAPPORT MARS

6 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier fem investeringer i Tyskland. Totalt eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka kvadratmeter, som er fordelt på leiligheter fra Saarbrücken i sørvest til Flensburg nord i Tyskland. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Berlin Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) justerte i januar opp sine vekstprognoser for verdensøkonomien til 3,7 prosent for inneværende år. USA forventes å vokse med 2,8 prosent og Eurosonen med 1 prosent. Innen vekstmarkedene forventes den tidligere ekspansive veksten å avta ytterligere. Nedtrappingen av de omfattende obligasjonskjøpene fra den amerikanske sentralbanken (Fed) fikk investorer til å velge trygge plasseringer i starten av året. Dette førte til at renter med lang løpetid i Europa og USA falt. Den amerikanske 10-årsrenten for eksempel sank fra 3 prosent ved starten av året til 2,6 prosent ved slutten av februar. USA Opphentingen i den amerikanske økonomien har blitt tydeligere. Industriledernes samt konsumentenes forventninger til fremtiden har gradvis steget. Boligprisene, målt gjennom Case-Shiller indeksen som måler prisutviklingen i USAs 20 største storbyregioner, har steget med 13,4 prosent det siste året. Til tross for lavere tall i fjorårets to siste måneder viser samtlige regioner en positiv utvikling for det siste året som helhet. Det amerikanske markedet preges av at Fed har startet nedtrapping av de omfattende støttekjøpene på obligasjonsmarkedet. Nivået på støttekjøpene falt fra 85 til 75 milliarder dollar i løpet av desember og utfasingen forventes å fortsette ut året. Kommunikasjonen fra Fed har dog vært tydelig på at det er ikke snakk om en tilstramming av økonomien i form av høye renter. Janet Yellen, nylig tiltrådt sentralbanksjef, forventes å fortsatt følge Bernankes lavrentepolitikk. Hun har tonet ned det sterke fokuset som tidligere har vært på at rentene skal økes når den amerikanske arbeidsledigheten når 6,5 prosent. Nå signaliseres det i stedet at rentene skal holdes nær null selv etter at dette målet er nådd. EUROPA Eurosonen har stått for den mest tydelige innhentingen i løpet av året. Etter lang tid med gjeldsnedbetaling og innstramninger faller nå budsjettunderskuddet i flere av landene. Tyskland leder fortsatt an og IMF forventer at den tyske økonomien vil vokse med 1,6 prosent i Selv om utviklingen går i riktig retning, er det fortsatt usikkerhet i Eurosonen. Arbeidsløsheten er til tross for forbedringer fortsatt på høye nivåer, først og fremst i land som Spania og Hellas og spesielt blant de unge. Den europeiske sentralbanken (ESB) reduserte renten gjennom hele fjoråret. Styringsrenten som startet på 1 prosent endte på 0,25 prosent ved slutten av året. Gjennom året har trusselen om for lav inflasjon blitt større. Inflasjonen ligger nå langt under ESB målsetting om en prisvekst på 2 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi har uttalt at han er forberedt på å ta i bruk sterke virkemidler for å dra Eurosonen ut av den resesjonen som har pågått siden 2011 og for å unngå deflasjon (fallende priser). NORDEN Signalene fra den svenske økonomien er blandet, konsumentene ser lyst på fremtiden mens eksportsektoren fortsatt er relativ svak. Den lave inflasjonen i svensk økonomi har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken til å senke renten ved neste rentemøte i april. Økningen i konsumprisindeksen for desember lå på 0,1 prosent og inflasjonen har ikke vært i nærheten av Riksbankens målsetting på 2 prosent de siste to årene. I motsetning til Sverige stiger prisene i Norge. Kjerneinflasjonen økte i løpet av januar fra 2,2 prosent til 2,4 prosent. Økningen er betydelig høyere enn forventet og skyldes hovedsakelig at den norske kronen har falt i verdi mot mange av Norges handelspartneres valutaer. Den norske kronen har i løpet av det siste året svekket seg med over 5 prosent mot dollar og nesten 11 prosent mot euroen. Svekkelsen av den norske kronen er positiv for norsk eksportindustri. Den økonomiske veksten i Norge forventes å bli svakere i år sammenlignet med Dette skyldes først og fremst et lavere privat forbruk og lavere aktivitet i oljesektoren. * alle tall per slutten av februar om ikke annet er oppgitt KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge