Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport mars 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal sunket med 7,7 prosent. Siste kurs er beregnet til 2,40 kroner per aksje. Renoveringsarbeid etter en brann på Jordbro blir igangsatt ved utgangen av første kvartal. Dialog med en statlig leietaker pågår i Denver for et ledig kontorlokale. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 47,5 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,55 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM VEKST 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 244 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 55 % USA 45 % SEGMENTFORDELNING Handel 55 % Kontor 45 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 44 Økonomisk ledighet 23 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 148 Rentebinding 92 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over- underkurs MNOK** -1,8 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER * Utvikling siste kvartal -7,7 % Utvikling siste år 0,0 % Utvikling siste tre år 8,3 % Utvikling siden start -47,5 % HISTORISKE UTBETALINGER , ,00 Totalt 2,55 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) har sunket med 7,7 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er negativ kontantstrøm knyttet til investeringer og leietakertilpasninger i Denver. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember. Verdifastsettelse av eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har både den svenske kronen og den amerikanske dollaren har styrket seg mot norske kroner med henholdsvis 1,1 og 1,2 prosent. Totalt sett påvirker valutautviklingen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN GEV har i all hovedsak fast rente på låneengasjementene. Lånet i Denver ble refinansiert sommeren 2013 og den nye låneavtalen er på fem år. Lånet i Jordbro/Haninge går til forfall i april 2014, og selskapet er allerede i dialog med långiver om en forlengelse. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 17. mars gir en kurs per aksje på 2,40 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -47,5 prosent. NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING JORDBRO/HANINGE Kjøpesenteret i Haninge har lav ledighet og en god leietakermiks. I tillegg ønsker flere av de største leietakerne å utvide sine lokaler. Det ene ledige lokalet, et tidligere diskotek, vil i løpet av 2014 vil bli omgjort til et kontorlandskap. På kjøpesenteret i Jordbro har selskapet nå fått utbetalt erstatning for en brann i Denne utbetalingen gjør at selskapet vil sette i gang med renoveringsarbeidet ved utgangen av første kvartal. konkrete samtaler med en potensielle statlig leietaker angående lokaler i andre- og tredje etasje på tilsammen cirka kvadratmeter. INFORMASJON OM AKSJEKJØP Martin Bruck, styremedlem i GEV og søsterselskapet Global Fastighet Tillväxt 2007 AB, har den 22. januar 2014 kjøpt A-aksjer og B-aksjer i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Bruck eier og kontrollerer etter dette A-aksjer og B-aksjer i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. DENVER 621 Etter å ha leid ut tredje- og sjette etasje til arbeidsdepartementet i Colorado fortsetter arbeidet med å leie ut de resterende kontorlokalene. Selskapet er i EIENDOMSOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27, % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16, % Sum 54,038 43, % * 100% uavhengig av eierandel KVARTALSRAPPORT MARS

6 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte tre emisjoner i 2007 og eier investeringer i USA (Denver) og Sverige (Jordbro og Haninge). Eiendomsporteføljen er totalt på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEV er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/ eller høyt verdistigningspotensial, hovedsakelig i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. Kartet viser den geografiske spedningen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) justerte i januar opp sine vekstprognoser for verdensøkonomien til 3,7 prosent for inneværende år. USA forventes å vokse med 2,8 prosent og Eurosonen med 1 prosent. Innen vekstmarkedene forventes den tidligere ekspansive veksten å avta ytterligere. Nedtrappingen av de omfattende obligasjonskjøpene fra den amerikanske sentralbanken (Fed) fikk investorer til å velge trygge plasseringer i starten av året. Dette førte til at renter med lang løpetid i Europa og USA falt. Den amerikanske 10-årsrenten for eksempel sank fra 3 prosent ved starten av året til 2,6 prosent ved slutten av februar. USA Opphentingen i den amerikanske økonomien har blitt tydeligere. Industriledernes samt konsumentenes forventninger til fremtiden har gradvis steget. Boligprisene, målt gjennom Case-Shiller indeksen som måler prisutviklingen i USAs 20 største storbyregioner, har steget med 13,4 prosent det siste året. Til tross for lavere tall i fjorårets to siste måneder viser samtlige regioner en positiv utvikling for det siste året som helhet. Det amerikanske markedet preges av at Fed har startet nedtrapping av de omfattende støttekjøpene på obligasjonsmarkedet. Nivået på støttekjøpene falt fra 85 til 75 milliarder dollar i løpet av desember og utfasingen forventes å fortsette ut året. Kommunikasjonen fra Fed har dog vært tydelig på at det er ikke snakk om en tilstramming av økonomien i form av høye renter. Janet Yellen, nylig tiltrådt sentralbanksjef, forventes å fortsatt følge Bernankes lavrentepolitikk. Hun har tonet ned det sterke fokuset som tidligere har vært på at rentene skal økes når den amerikanske arbeidsledigheten når 6,5 prosent. Nå signaliseres det i stedet at rentene skal holdes nær null selv etter at dette målet er nådd. EUROPA Eurosonen har stått for den mest tydelige innhentingen i løpet av året. Etter lang tid med gjeldsnedbetaling og innstramninger faller nå budsjettunderskuddet i flere av landene. Tyskland leder fortsatt an og IMF forventer at den tyske økonomien vil vokse med 1,6 prosent i Selv om utviklingen går i riktig retning, er det fortsatt usikkerhet i Eurosonen. Arbeidsløsheten er til tross for forbedringer fortsatt på høye nivåer, først og fremst i land som Spania og Hellas og spesielt blant de unge. Den europeiske sentralbanken (ESB) reduserte renten gjennom hele fjoråret. Styringsrenten som startet på 1 prosent endte på 0,25 prosent ved slutten av året. Gjennom året har trusselen om for lav inflasjon blitt større. Inflasjonen ligger nå langt under ESB målsetting om en prisvekst på 2 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi har uttalt at han er forberedt på å ta i bruk sterke virkemidler for å dra Eurosonen ut av den resesjonen som har pågått siden 2011 og for å unngå deflasjon (fallende priser). NORDEN Signalene fra den svenske økonomien er blandet, konsumentene ser lyst på fremtiden mens eksportsektoren fortsatt er relativ svak. Den lave inflasjonen i svensk økonomi har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken til å senke renten ved neste rentemøte i april. Økningen i konsumprisindeksen for desember lå på 0,1 prosent og inflasjonen har ikke vært i nærheten av Riksbankens målsetting på 2 prosent de siste to årene. I motsetning til Sverige stiger prisene i Norge. Kjerneinflasjonen økte i løpet av januar fra 2,2 prosent til 2,4 prosent. Økningen er betydelig høyere enn forventet og skyldes hovedsakelig at den norske kronen har falt i verdi mot mange av Norges handelspartneres valutaer. Den norske kronen har i løpet av det siste året svekket seg med over 5 prosent mot dollar og nesten 11 prosent mot euroen. Svekkelsen av den norske kronen er positiv for norsk eksportindustri. Den økonomiske veksten i Norge forventes å bli svakere i år sammenlignet med Dette skyldes først og fremst et lavere privat forbruk og lavere aktivitet i oljesektoren. * alle tall per slutten av februar om ikke annet er oppgitt KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEV. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEV. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEV. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge