Deliveien 4 Holding AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 Deliveien 4

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 4,0 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 8,10 kroner. Leieinntekter og driftsutgifter i selskapet er stabile. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på -5,13 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,30 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR DELIVEIEN 4 HOLDING AS Markedsverdi av eiendommen (MNOK) 35 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Logistikk 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 3,2 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 18,3 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 5,7 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 7,6 Over-/ underkurs MNOK** -1,4 MANDAT Etableringsår 2011 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal 4,0 % Utvikling siste år 10,6 % Utvikling siste tre år -5,1 % Utvikling siden start -5,1 % HISTORISKE UTBETALINGER , ,70 Totalt 1,30 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 100 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Deliveien 4 Holding AS (D4H) har steget 4,0 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er positiv endring av selskapets eiendomsverdier. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over-/underkurs på fastrentelån per 30. juni Verdifastsettelsen på eiendommen er innhentet fra et eksternt selskap i juli, og denne påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN D4H har lån med rentesikring, hvor gjenværende løpetid er på 7,6 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 8,10 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -5,13 prosent justert for utbetalinger. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Deliveien 4 Vestby Logistikk NOK 100 % 3,148 3, % Sum 3,148 3, % GEOGRAFISK LOKALISERING Oslo 40,5 km (30 min) 1 1. IKEA etablering 2. ASKO Bygger ut med cirka kvadratmeter kjølelager som skal stå ferdig i ASKO vil etter dette ha totalt kvadratmeter lager på Vestby. 3. Deliveien Svinesund 74,1 km (47 min) KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING Leietakeren i Deliveien 4 er Bama Eiendom AS. Bama er den største aktøren på fersk og ferskforedlet frukt, grønnsaker og poteter på det norske markedet. Bama Gruppen har kunder og omsatte for 12,5 milliarder kroner i Gruppen er bestående av fem divisjoner: dagligvare, storkjøkken, blomster, industri og servicehandel. Eiendommen er leiet ut frem til 2017, og driften er i henhold til budsjett. Det forventes en stabil utvikling i selskapet fremover. Området rundt Deliveien 4 er godt tilrettelagt for logistikkvirksomhet og flere store norske og internasjonale aktører har de siste årene etablert sine sentrallagre i området. Blant annet IKEA er nå i sluttfasen av å sette sammen et team av eksterne konsulenter som skal hjelpe til i prosessen med reguleringsplanene. Det nye varehuset vil tidligst stå ferdig i FINANSIERING Markedet for finansiering av næringseiendom har bedret seg det siste året. Som del av dette har selskapets lånemargin blitt redusert med den følge at gjennomsnittlig lånerente vil endres fra 5,70 til 5,30 prosent. Dette vil påvirke selskapets kontantstrøm positivt. Deliveien 4 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 STRUKTUR 25 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Deliveien 4 Holding AS (Norge) 100 % Deliveien 4 AS 100 % Deliveien 4 GENERELT OM SELSKAPET Vestby kvm 2012 Årlig leie MNOK 3.3 OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon og har en investering i et logistikkbygg i Vestby Kommune. INVESTERINGSMANDAT D4H er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i Deliveien 4 AS som er eier av eiendommen Deliveien 4 i Vestby kommune. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst åtte prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet D4H. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i D4H. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i D4H. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge