Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport mars 2015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetaling 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 10 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har de siste seks månedene hatt en positiv utvikling på 8,7 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 11,15 kroner. Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Porteføljen i Umeå driftes effektivt og sammen med lav ledighet gir dette stabil og god kontantstrøm. Selskapet jobber nå med å evaluere muligheten for påbygging på noen sentrale eiendommer. En slik utbygging forutsetter godkjenning fra kommunen. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 59,6 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,35 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Global Eiendom Utvikling 2008 AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Norge 57 % Sverige 41 % Tyskland 2 % SEGMENTFORDELING Kontor 57 % Bolig 38 % Annet 5 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 106 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 881 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 4,5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,1 Over-/underkurs MNOK** -83,1 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste seks måneder 8,7 % Utvikling siste år 15,9 % Utvikling siste tre år 36,4 % Utvikling siden start 59,6 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , ,50 Totalt 3,35 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS

4 Aksjekurs og utbetaling INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) har steget med 8,7 prosent i løpet av de siste seks månedene. De viktigste årsakene til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot svenske kroner og euro, samt økte eiendomsverdier. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over-/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar. Disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING VALUTA I løpet av de siste seks månedene har den norske kronen svekket seg med 4,6 og 7,0 prosent mot henholdsvis den svenske kronen og euroen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med for seks måneder siden. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 11,15 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 59,6 prosent justert for utbetaling. Kursutvikling NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. * VEK 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Umeå Sverige Bolig SEK 91 % % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % % Terningen Norge Undervisning/ NOK 45 % % Arena Kontor Övik Sverige Hotell SEK 70 % % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % % Altenstadt Tyskland Eldreboliger EUR 100 % % Sum % * 100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Sverige 41 % Tyskland 2 % Norge 57 % Terningen Arena 16 % Kongsberg 20 % Altenstadt Kaldnes 3 % Övik 4 % 7 % Umeå 50 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS

6 Drift, forvaltning og finansiering PÅGÅENDE SALGPROSESS AV KONGSBERG PORTEFØLJEN Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til Med bakgrunn av dette er de to eiendommene i Kongsberg ikke solgt. Obligo Investment Management og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til børsnoteringen jobber fortsatt med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår Dersom den planlagte børsnoteringen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet vil komme tilbake med mer informasjon når utfallet av den eventuelle transaksjonen er avklart. HOTELL I ÖRNSKÖLDSVIK På hotellet i Örnsköldsvik har inntjeningen vært god gjennom året. Dette bidrar positivt i forhold til verdien av eiendommen. Umeå Porteføljen i Umeå driftes effektivt og sammen med lav ledighet gir dette stabil og god kontantstrøm. Selskapet jobber nå med å evaluere muligheten for påbygging på noen sentrale eiendommer. En slik utbygging forutsetter godkjenning fra kommunen. KONGSBERG, TERNINGEN OG Kaldnes Eiendommene har en stabil drift og både inntekter og kostnader er i henhold til budsjett. OPERASJONELL DRIFT Samtlige av selskapets investeringer genererer en god og stabil kontantstrøm. Hotellet i Örnsköldsvik 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 Struktur Cirka 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS Umeä kvm 2008 MNOK 61.0 Elverum kvm 2011 MNOK 16.4 Kongsberg kvm 2008 MNOK 21.0 Örensköldsvik kvm 2011 MNOK 6.1 Altenstadt kvm 2010 MNOK 3.4 Tønsberg kvm 2012 MNOK 3.8 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2008 og eier seks eiendommer i Norge, Sverige og Tyskland. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg/kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2020, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT MARS

8 Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. Tyskland Etter flere år med svak økonomisk vekst var det store forhåpninger til at veksten i Europa skulle ta seg opp i Dessverre skjedde ikke dette og ifølge IMF vokste den europeiske økonomien med kun 0,8 prosent i fjor. Det var spesielt de store europeiske landene som Frankrike og Italia som viste skuffende veksttakt i Tyskland, som står for 20 prosent av EUs BNP, vokste med beskjedne 1,5 prosent i fjor. IMF forventer en vekst på rundt det samme nivået i år. Tyskland har en av de laveste arbeidsledighetsratene i Europa. Ifølge statistikkbyrået Eurostat ligger arbeidsledigheten nå på 4,7 prosent. Den tyske forbrukertilliten ligger på sitt høyeste nivå på 13 år og det forventes derfor at forbruket vil øke fremover. Den ledende Ifo-indeksen, som måler forventingen til tyske industriledere, ligger derimot noe under snitt. De tyske boligprisene steg med 4,0 prosent i 2014, ifølge analysebyrået Bulwiengesa. Den positive trenden i boligprisene forventes å fortsette på grunn av den lave renten, høy sysselsetting og mangel på andre investeringsalternativer. Trusselen om for lav inflasjon i både Tyskland og resten av Europa ble tydeligere i løpet av fjoråret og i januar falt den tyske konsumprisindeksen med 0,5 prosent. Det er spesielt de lave energiprisene som trekker ned. Den europeiske sentralbanksjefen, Mario Draghi, har det siste året tatt i bruk en rekke virkemidler for å snu den negative trenden. I løpet av fjoråret ble styringsrenten kuttet fra 0,25 prosent til rekordlave 0,05 prosent. I oktober begynte dessuten Den europeiske sentralbanken (ECB) å kjøpe verdipapirer, utstedt av banker med sikkerhet i deres utlån til privat sektor, for 10 milliarder euro i måneden (såkalt asset backed securities). I januar i år vedtok ECB å utvide sitt tilbakekjøpsprogram til også å gjelde statsobligasjoner. Kjøpene begynte i mars og vil i utgangspunktet vare frem til september Totalt skal ECB kjøpe gjeld for milliarder euro i måneden hvorav 50 milliarder euro vil være kjøp av statsgjeld. Draghi håper disse tiltakene vil stimulere til økt økonomisk aktivitet og at inflasjonen vil nærme seg sentralbankens mål om 2 prosent årlig prisvekst. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 Markedskommentar Norge Ifølge SSB vokste Norges BNP med 2,1 prosent i Det var hovedsakelig økt konsum og vekst i offentlig forvaltning som trakk BNP opp. Det kraftige oljeprisfallet det siste halvåret av 2014 har påvirket stemningen i norsk økonomi. SSB tror på en beskjeden vekst på 1,1 prosent for inneværende år. SSB anslår at veksten vil bli noe høyere i En vedvarende lav oljepris vil føre til et fall i oljeinvesteringene. Dette kan føre til økt arbeidsledighet og påfølgende svakere forbruksvekst. Derimot vil den svake kronekursen gjøre importerte varer dyrere, og følgelig bedre konkurransesituasjonen i den delen av næringslivet som konkurrerer med import. Kronen har svekket seg 5 prosent mot euro og 37 prosent mot dollar det siste året. En svak kronekurs vil også bedre konkurranseevnen til eksportnæringen ut over dem som er knyttet opp mot oljen. De norske boligprisene har steget kraftig de siste årene. Ifølge Eiendom Norge var årsveksten i februar på 8,7 prosent. Spesielt har prisene i Oslo og Bergen hatt en sterk utvikling blant annet som følge av stor tilflytting. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling fremover. Norges Banks sentralbanksjef, Øystein Olsen, uttalte nylig at norsk økonomi må tilpasse seg en klart lavere etterspørsel fra oljesektoren fremover. Det norske kostnadsnivået bør derfor tilpasse seg nivået hos våre handelspartnere. Selv om vi trolig står foran tøffere tider, mener Olsen at norsk økonomi er godt rustet til å takle en omstilling. Dette kan skje gjennom lavere lønnsvekst eller i en kombinasjon med en svakere krone. Olsen advarte politikerne mot å bruke finanspolitikk aktivt da dette kan forhindre nødvendig omstilling i norsk økonomi. Slik situasjonen ser ut nå er et rentekutt mer sannsynlig enn en renteøkning. Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. KVARTALSRAPPORT MARS

10 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 10 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

11 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge