Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport juni 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 0,7 prosent justert for en utbetaling på 0,50 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 9,55 kroner. På hotellet i Örnsköldsvik har inntjeningen vært god hittil i Det er per april fakturert cirka SEK i omsetningsbasert leie. To eiendommer i Umeå ble 2. juni solgt til Borrettslag (BRF-konvertering). På ordinær generalforsamling i selskapet 21. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,50 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på cirka 36,7 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,35 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR GLOBAL EIENDOM UTBETALING 2008 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 46 % Tyskland 2 % Norge 52 % SEGMENTFORDELING Kontor 37 % Bolig 58 % Annet 6 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 111 Økonomisk ledighet 0,2 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 896 Rentebinding 83,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,7 Over- underkurs MNOK** -47,8 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal -0,7 % Utvikling siste år 8,0 % Utvikling siste tre år 24,6 % Utvikling siden start 36,7 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , ,50 Totalt 3,35 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) har falt med 0,7 prosent det siste kvartalet justert for en utbetaling på 0,50 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen var at norske kroner har styrket seg mot svenske kroner og euroen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner og euroen svekket seg med respektive 2,7 prosent og 1,5 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i GEU vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,50 kroner per aksje, tilsvarende 5 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i GEU er justert for denne utbetalingen. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 9,55 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 36,7 prosent justert for utbetaling. NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Umeå Sverige Bolig SEK 91 % % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % % Terningen Arena Norge Kontor NOK 45 % % Övik Sverige Hotell SEK 70 % % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % % Altenstadt Tyskland Bolig EUR 100 % % Sum % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Tyskland 2 % Tyskland 2 % Övik 5 % Altenstadt Kaldnes 3 % 3 % Övik 5 % Altenstadt Kaldnes 3 % 3 % Sverige 46 % Sverige 46 % Norge 52 % Norge 52 % Terningen Arena 15 % Terningen Arena 15 % Umeå 54 % Umeå 54 % Kongsberg 19 % Kongsberg 19 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING UMEÅ To av eiendommene ble 2. juni solgt til borettslag (BRF konvertering). Total salgssum var SEK 82,7 millioner, noe som gir en egenkapitalavkastning på cirka 185 prosent. HOTELL I ÖRNSKÖLDSVIK På hotellet i Örnsköldsvik har inntjeningen vært god hittil i Det er per april fakturert cirka SEK i omsetningsbasert leie. Det forventes at den positive trenden vil fortsette fremover. TERNINGEN Eiendommen har hatt en stabil drift i henhold til budsjett. Utstillingsplassen som forvalter eiendommen og som eier nabotomten, arbeider med en mulig videreutvikling av Terningen, i form av to nye fløyer som er tenkt tilknyttet eksisterende bygningskropp. Disse to nye fløyene vil være eid av Utstillingsplassen. OPERASJONELL DRIFT Samtlige av selskapets investeringer genererer en god og stabil kontantstrøm. Terningen Terningen 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS Umeä kvm 2008 MNOK 61.0 Elverum kvm 2011 MNOK 16.4 Kongsberg kvm 2008 MNOK 21.0 Örensköldsvik kvm 2011 MNOK 6.1 Altenstadt kvm 2010 MNOK 3.4 Tønsberg kvm 2012 MNOK 3.8 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2008 og eier seks eiendommer i Norge, Sverige og Tyskland. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEU er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i boligbygg og forretningsbygg/kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2020 til 2022, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april Sysselsettingen økte i april med hele personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEU. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEU. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEU. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge